Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung

Die Gemeinschaft verteilt ihre Kosten meist nach Miteigentumsanteilen, das Mietrecht denkt eigentlich in Quadratmetern. Für Vermieter einer Eigentumswohnung war das lange ein Dauerthema. Seit dem 1. Dezember 2020 gibt es eine klare Grundregel: Gegenüber dem Mieter gilt der Schlüssel der Gemeinschaft. Wann das nicht gilt und wie viel der Unterschied ausmachen kann, zeigt dieser Artikel an einem Rechenbeispiel.

Die Grundregel: der Schlüssel der Gemeinschaft

Umlageschlüssel

Der Maßstab, nach dem Kosten auf die Wohnungen verteilt werden, etwa Miteigentumsanteile, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen oder Verbrauch. Man spricht auch vom Verteilerschlüssel. In der Abrechnung steht er neben den Gesamtkosten jedes Postens.

Ist eine Eigentumswohnung vermietet und im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt der Maßstab der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 Satz 1 BGB). Nach ihm verteilt die Gemeinschaft die Kosten zwischen den Eigentümern. Sie übernehmen also den Schlüssel und den Anteil Ihrer Wohnung aus der Einzelabrechnung der Gemeinschaft.

Ein Beispiel: Die Gemeinschaft verteilt den Allgemeinstrom von 2.046,80 Euro nach Miteigentumsanteilen. Die Wohnung von Helmut Brinkmann hat 1.200 von 10.000 Anteilen, ihr Anteil beträgt 245,62 Euro. Genau diesen Betrag setzt er in der Nebenkostenabrechnung für Familie Schulz an.

Welche Schlüssel eine Gemeinschaft verwendet und wie sie sie ändert, beschreibt der Artikel zum Umlageschlüssel in der WEG. Was Miteigentumsanteile sind, erklärt der Artikel über den Miteigentumsanteil.

Der Schlüssel gilt so, wie er jeweils gilt

Das Gesetz spricht vom „jeweils geltenden“ Maßstab. Ändert die Gemeinschaft ihren Schlüssel, ändert sich damit auch die Verteilung gegenüber dem Mieter. Die Eigentümer können für einzelne Kosten einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Ein Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt, die Müllabfuhr ab 2025 nach der Zahl der Wohnungen statt nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Bei acht Wohnungen trägt jede ein Achtel. Von 3.512,64 Euro entfallen auf die Wohnung von Herrn Brinkmann 439,08 Euro, und diesen Betrag legt er auch auf seinen Mieter um.

Wann der Mietvertrag vorgeht

Die Grundregel gilt nur, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Steht dort ausdrücklich „Umlage nach Wohnfläche“, rechnen Sie nach Wohnfläche ab. Das gilt auch für ältere Mietverträge, die vor der Reform geschlossen wurden und eine solche Vereinbarung enthalten.

Für die Abrechnung nach Wohnfläche brauchen Sie zwei Zahlen: die Wohnfläche Ihrer Wohnung und die Gesamtwohnfläche des Hauses. Die Gesamtfläche steht nicht immer in der Hausgeldabrechnung. Fragen Sie dann die Verwaltung danach.

Wie groß der Unterschied sein kann, zeigt das Haus von Herrn Brinkmann. Seine Wohnung hat 86 von 833 Quadratmetern, also 10,3 Prozent der Fläche, aber 12 Prozent der Miteigentumsanteile.

Nach Wohnfläche würde Familie Schulz für diese Posten 315,32 Euro weniger zahlen. Steht die Wohnfläche im Mietvertrag, darf Herr Brinkmann nicht einfach die Beträge der Einzelabrechnung übernehmen.

Wenn der Schlüssel unbillig ist

Widerspricht der Schlüssel der Gemeinschaft billigem Ermessen, gilt gegenüber dem Mieter wieder die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 Satz 2 BGB). Eine feste Grenze dafür nennt das Gesetz nicht. Es kommt auf den Einzelfall an.

Ein Beispiel: Die Miteigentumsanteile einer Dachgeschosswohnung sind hoch, weil die Teilungserklärung den ausgebauten Spitzboden mitzählt. Der Mieter kann den Spitzboden aber nicht nutzen. Hier lohnt ein Vergleich mit der Wohnfläche, bevor Sie die Beträge der Gemeinschaft übernehmen.

Verbrauch und Heizkosten

Verteilt die Gemeinschaft das Wasser nach Zählern, übernehmen Sie den Verbrauchsanteil Ihrer Wohnung. Auch das Mietrecht verlangt für erfassten Verbrauch einen Maßstab, der den Verbrauch berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). In der Gemeinschaft von Herrn Brinkmann hat die Wohnung 131 von 1.068 Kubikmetern verbraucht, ihr Anteil am Wasser beträgt 578,02 Euro.

Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung. Danach werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Den Rest verteilt die Abrechnung nach Fläche oder umbautem Raum. Den Betrag Ihrer Wohnung übernehmen Sie aus der Heizkostenabrechnung des Messdienstes. Seit 2023 kommt die Aufteilung der CO₂-Kosten dazu, beschrieben im Artikel CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter.

So zeigen Sie den Schlüssel in der Abrechnung

Der Mieter muss nachvollziehen können, wie sein Anteil entsteht. Zu jedem Posten gehören deshalb die Gesamtkosten, der Schlüssel, der Maßstab des Hauses, der Maßstab der Wohnung und der Anteil. Ist ein Schlüssel unverständlich, ist die Abrechnung für die betroffenen Posten formell unwirksam (BGH, VIII ZR 84/07). Für diese Posten ist die Frist dann nicht gewahrt. Die übrigen Posten bleiben wirksam, wenn sie sich herausrechnen lassen (BGH, VIII ZR 1/06).

Alle drei Zahlen stehen in der Einzelabrechnung der Gemeinschaft. Wie die Abrechnung insgesamt aussieht und welche Posten hineingehören, erklärt der Artikel Hausgeld auf Mieter umlegen. Die Frist für die Abrechnung steht im Artikel zur Frist der Nebenkostenabrechnung.

Fazit

• Ohne andere Vereinbarung gilt gegenüber dem Mieter der Schlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB), so wie er jeweils beschlossen ist.
• Steht im Mietvertrag ausdrücklich die Wohnfläche, rechnen Sie nach Wohnfläche ab und brauchen dafür die Gesamtfläche des Hauses.
• Ist der Schlüssel der Gemeinschaft unbillig, gilt die Wohnfläche.
• Verbrauch wird nach Verbrauch verteilt, Heizkosten nach der Heizkostenverordnung.
• Jeder Posten braucht Gesamtkosten, Schlüssel, Maßstäbe und Anteil. Fehlt davon etwas, ist die Abrechnung für diesen Posten formell unwirksam.

Häufige Fragen zum Umlageschlüssel bei der Eigentumswohnung

Welcher Umlageschlüssel gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Ohne andere Vereinbarung im Mietvertrag gilt der Schlüssel, nach dem die Gemeinschaft die Kosten zwischen den Eigentümern verteilt. Meist sind das Miteigentumsanteile. Der Vermieter übernimmt dann die Beträge aus seiner Einzelabrechnung.

Darf ich nach Miteigentumsanteilen abrechnen, wenn im Mietvertrag Wohnfläche steht?

Nein. Eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag geht der gesetzlichen Grundregel vor. Dann müssen Sie nach Wohnfläche abrechnen und brauchen dafür die Gesamtwohnfläche des Hauses.

Gilt ein neuer Schlüssel der Gemeinschaft auch für meinen Mieter?

Ja, grundsätzlich. Das Gesetz verweist auf den jeweils geltenden Maßstab der Gemeinschaft. Ändert die Gemeinschaft den Schlüssel für einen Posten, gilt der neue Schlüssel auch in der Nebenkostenabrechnung. Voraussetzung ist, dass er billigem Ermessen entspricht und der Mietvertrag nichts anderes vorsieht.

Gilt der Schlüssel der Gemeinschaft auch für die Heizkosten?

Nein. Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung verteilt, also zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch. Den Betrag der Wohnung übernehmen Sie aus der Heizkostenabrechnung des Messdienstes.

Was passiert, wenn der Schlüssel in der Abrechnung fehlt?

Dann ist die Abrechnung für diesen Posten formell unwirksam, weil der Mieter seinen Anteil nicht nachvollziehen kann. Für diesen Posten ist die Frist von zwölf Monaten dann nicht gewahrt. Die übrigen Posten bleiben wirksam, wenn sie sich herausrechnen lassen.