CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter: das Stufenmodell mit Rechenbeispiel

Wer mit Gas, Öl oder Fernwärme heizt, zahlt im Brennstoffpreis einen CO₂-Preis mit. Seit 2023 tragen Vermieter einen Teil davon selbst, sobald das Gebäude 12 Kilogramm CO₂ oder mehr je Quadratmeter und Jahr ausstößt. Je mehr es ausstößt, desto größer ist ihr Anteil. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommen die Zahlen dafür aus der Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft. Dieser Artikel erklärt das Stufenmodell, rechnet ein Beispiel durch und zeigt, was in die Nebenkostenabrechnung gehört.

Worum es geht

CO₂-Kosten

Der Teil der Heizkosten, der auf den CO₂-Preis für Brennstoffe entfällt. Der Lieferant weist ihn auf seiner Rechnung aus, zusammen mit dem CO₂-Ausstoß der Lieferung in Kilogramm (§ 3 Abs. 1 CO2KostAufG). Geregelt ist die Aufteilung im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, kurz CO2KostAufG.

Das Gesetz gilt für Gebäude, die mit Brennstoffen mit CO₂-Preis beheizt werden. Es gilt auch für Fernwärme aus solchen Brennstoffen (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). Angewendet wird es auf Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen (§ 11 Abs. 2 CO2KostAufG). Heizt das Haus mit einer Wärmepumpe, gibt es keinen CO₂-Preis im Brennstoff und damit nichts aufzuteilen.

Eine Vereinbarung, nach der der Mieter mehr trägt als im Gesetz vorgesehen, ist bei Wohnraum unwirksam (§ 6 Abs. 1 CO2KostAufG). Auch ein älterer Mietvertrag ändert daran nichts (§ 11 Abs. 1 CO2KostAufG).

Das Stufenmodell

Der Vermieter ermittelt den CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gerundet auf eine Nachkommastelle (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG). Mit diesem Wert sucht er in der Tabelle der Anlage zum Gesetz seine Stufe (§ 5 Abs. 2 CO2KostAufG). Je schlechter das Gebäude, desto mehr trägt der Vermieter.

Ein Beispiel: Ein Haus verbraucht so viel Gas, dass es 20.500 Kilogramm CO₂ im Jahr ausstößt, und hat 833 Quadratmeter Wohnfläche. Das ergibt 24,6 Kilogramm je Quadratmeter und damit die Stufe 22 bis unter 27 Kilogramm. Der Vermieter trägt 30 Prozent der CO₂-Kosten, der Mieter 70 Prozent.

Rechenbeispiel für eine vermietete Eigentumswohnung

Helmut Brinkmann vermietet eine Wohnung mit 86 Quadratmetern in einem Haus mit Gasheizung. Laut Heizkostenabrechnung 2025 entfallen auf seine Wohnung CO₂-Kosten von 134,20 Euro. Das Gebäude liegt bei 24,6 Kilogramm je Quadratmeter.

In der Nebenkostenabrechnung zieht Herr Brinkmann 40,26 Euro von den Heizkosten der Wohnung ab. Familie Schulz zahlt damit nur ihren Anteil von 93,94 Euro an den CO₂-Kosten.

Woher die Zahlen bei einer Eigentumswohnung kommen

In einer Gemeinschaft kauft die Verwaltung den Brennstoff, und ein Messdienst verteilt die Heizkosten auf die Wohnungen. Den CO₂-Ausstoß des Gebäudes kann der vermietende Eigentümer deshalb nicht selbst messen. Er braucht drei Angaben aus der Heizkostenabrechnung oder von der Verwaltung:

1. die CO₂-Kosten, die auf seine Wohnung entfallen,
2. den CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr,
3. die Berechnungsgrundlagen, also CO₂-Menge der Brennstoffe und Wohnfläche des Hauses.

Prüfen Sie, ob die Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft diese Angaben enthält. Fehlen sie, fordern Sie sie früh bei der Verwaltung an. Als Wohnungseigentümer können Sie außerdem Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, auch in die Rechnungen des Lieferanten (§ 18 Abs. 4 WEG).

Vorlage

Hausgeldabrechnung und CO₂-Angaben bei der Verwaltung anfordern

Muster für die Mail an die Verwaltung, wenn die Unterlagen für die Nebenkostenabrechnung fehlen. Die Mail belegt zugleich die eigenen Bemühungen um eine rechtzeitige Abrechnung.

An: [Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, E-Mail-Adresse]

Betreff: Unterlagen [Jahr] für die Nebenkostenabrechnung, Wohnung [Nummer laut Teilungserklärung]

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Wohnung [Nummer laut Teilungserklärung, Lage der Wohnung] in der Gemeinschaft [Straße Hausnummer, PLZ Ort] ist vermietet. Für die Betriebskostenabrechnung [Jahr] an meinen Mieter brauche ich die folgenden Unterlagen:

• die Jahresabrechnung [Jahr] mit Gesamtabrechnung und meiner Einzelabrechnung, auch wenn die Eigentümerversammlung noch nicht über sie beschlossen hat,
• die Heizkostenabrechnung [Jahr] für meine Wohnung,
• die Angaben zu den CO₂-Kosten: die CO₂-Kosten des Gebäudes, den CO₂-Ausstoß in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr und die Einstufung, jeweils mit den Berechnungsgrundlagen,
• die Gesamtwohnfläche des Hauses, falls die Abrechnung sie nicht nennt,
• die Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG), falls vorhanden.

Die Abrechnung muss meinem Mieter bis zum [Datum, zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums] zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Bitte schicken Sie mir die Unterlagen deshalb bis zum [Datum, etwa sechs Wochen vor Fristende].

Sollten die Unterlagen bis dahin nicht fertig sein, bitte ich um Einsicht in die Verwaltungsunterlagen [Jahr], insbesondere in die Rechnungen und Verträge zu den umlagefähigen Kosten (§ 18 Abs. 4 WEG). Nennen Sie mir dafür bitte einen Termin oder schicken Sie mir die Belege als Kopie.

Bitte bestätigen Sie mir kurz den Eingang dieser Nachricht.

Mit freundlichen Grüßen

[Name]
[Anschrift, Telefon]

Hinweise zum Ausfüllen

• Schicken Sie die Nachricht früh, am besten bald nach Ende des Abrechnungsjahres, und erinnern Sie nach drei bis vier Wochen. Bewahren Sie Nachricht, Erinnerung und Antworten auf.
• Die Frist läuft auch dann, wenn die Gemeinschaft die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat (BGH, Urteil vom 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15). Rechnen Sie zu spät ab, müssen Sie konkret darlegen, was Sie für eine rechtzeitige Abrechnung unternommen haben. Diese Nachricht ist ein Teil davon.
• Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Damit kommen Sie an Rechnungen und Verträge, wenn die Abrechnung fehlt.
• Sie müssen Ihrem Mieter seinen Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlen diese Angaben, darf er seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
• Fehlt nur ein Posten und haben Sie die Verzögerung nicht zu vertreten, rechnen Sie den Rest fristgerecht ab und behalten sich die Nachberechnung dieses Postens vor (BGH, VIII ZR 264/12).

Was in der Abrechnung stehen muss

Der Vermieter weist in der Heizkostenabrechnung drei Dinge aus (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG):

• den Anteil des Mieters an den CO₂-Kosten,
• die Einstufung des Gebäudes,
• die Berechnungsgrundlagen.

Bei einer Eigentumswohnung übernehmen Sie diese Angaben aus der Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft und legen sie der Abrechnung bei.

Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Im Beispiel wären das 3 Prozent von 2.214,37 Euro, also 66,43 Euro. Das ist mehr als der Anteil des Vermieters an den CO₂-Kosten selbst.

Wie die CO₂-Kosten mit den übrigen Posten zusammenkommen, zeigt der Artikel über umlagefähige Nebenkosten. Welche Fristen für die ganze Abrechnung gelten, erklärt der Artikel zur Frist der Nebenkostenabrechnung.

Sonderfälle

Der Mieter heizt mit eigenem Vertrag. Hat die Wohnung eine Gasetagenheizung mit eigenem Gasvertrag des Mieters, rechnet der Mieter den CO₂-Ausstoß seiner Wohnung selbst aus (§ 5 Abs. 3 CO2KostAufG). Den Anteil des Vermieters muss dieser ihm erstatten (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG). Der Mieter muss den Anspruch innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung seines Lieferanten in Textform geltend machen. Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf der Vermieter den Betrag in der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen.

Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung. Verhindern öffentlich-rechtliche Vorgaben eine wesentliche energetische Verbesserung, halbiert sich der Anteil des Vermieters (§ 9 Abs. 1 CO2KostAufG). Beispiele sind Denkmalschutz, ein Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme oder eine Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Stehen solche Vorgaben sowohl einer energetischen Verbesserung des Gebäudes als auch einer besseren Heizung entgegen, entfällt die Aufteilung (§ 9 Abs. 2 CO2KostAufG). Darauf berufen kann sich der Vermieter nur, wenn er die Umstände nachweist (§ 9 Abs. 3 CO2KostAufG).

Gewerbe im Haus. Dient ein Gebäude überwiegend nicht dem Wohnen, gilt kein Stufenmodell. Der Mieter trägt dann höchstens die Hälfte der CO₂-Kosten (§ 8 CO2KostAufG).

Fazit

• Seit 2023 teilen Mieter und Vermieter die CO₂-Kosten von Gas, Öl und Fernwärme nach einem Stufenmodell.
• Maßstab ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je höher er ist, desto mehr trägt der Vermieter.
• Bei einer Eigentumswohnung kommen die Zahlen aus der Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft. Fehlen sie, fordern Sie sie bei der Verwaltung an.
• Die Abrechnung muss den Anteil des Mieters, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen zeigen, sonst darf der Mieter die Heizkosten um 3 Prozent kürzen.
• Denkmalschutz und ähnliche Vorgaben halbieren den Anteil des Vermieters, wenn er sie nachweist.

Häufige Fragen zu CO₂-Kosten

Seit wann müssen Vermieter CO₂-Kosten mittragen?

Die Aufteilung gilt für Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Wer nach Kalenderjahr abrechnet, teilt die CO₂-Kosten also seit der Abrechnung für 2023.

Wie hoch ist der Anteil des Vermieters an den CO₂-Kosten?

Das hängt vom CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ab. Unter 12 Kilogramm trägt der Vermieter nichts, ab 52 Kilogramm trägt er 95 Prozent. Dazwischen steigt sein Anteil mit jeder Stufe um 10 Prozentpunkte.

Gilt die CO₂-Aufteilung auch bei Wärmepumpe oder Fernwärme?

Für Fernwärme gilt sie, soweit bei ihrer Erzeugung Brennstoffe mit CO₂-Preis eingesetzt werden. Bei einer Wärmepumpe fällt im Brennstoff kein CO₂-Preis an, deshalb gibt es nichts aufzuteilen.

Was passiert, wenn die Abrechnung keine CO₂-Angaben enthält?

Dann darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Der Vermieter muss den Anteil des Mieters an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen.

Woher bekommt der Vermieter einer Eigentumswohnung die CO₂-Werte?

Aus der Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft oder von der Verwaltung. Fehlen die Angaben, sollte er sie früh schriftlich anfordern. Als Wohnungseigentümer kann er außerdem Einsicht in die Rechnungen der Gemeinschaft verlangen.