Energieausweis für die Eigentumswohnung: Wer ihn in der WEG besorgt, wer zahlt und was ab 2027 gilt
Der Energieausweis gilt für das ganze Haus, nötig wird er beim Verkauf oder Vermieten einer Wohnung. Wer ihn in der WEG beauftragt und zahlt, was ab 2027 gilt.
Wer seine Eigentumswohnung verkaufen oder neu vermieten will, braucht einen Energieausweis. Ausgestellt wird er aber nicht für die einzelne Wohnung, sondern für das ganze Haus. Deshalb kann ihn kein Eigentümer allein besorgen: Der Ausweis ist Sache der Gemeinschaft.
Ein typischer Fall: In einem Haus mit sechs Wohnungen will eine Eigentümerin im Frühjahr verkaufen. Der alte Ausweis ist abgelaufen, einen Verwalter gibt es nicht. Wer bestellt jetzt den neuen Ausweis, und wer bezahlt ihn? Dazu kommt ein Stichtag: Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln für neue Ausweise.
Dieser Ratgeber zeigt, wann Sie einen Ausweis brauchen, wer ihn in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beauftragt und wer ihn bezahlt. Sie erfahren auch, was sich zum Jahreswechsel ändert und was Ihre Gemeinschaft vorher klären sollte. Rechtsstand: Oktober 2026.
Was ist ein Energieausweis und wann brauchen Sie ihn?
- Energieausweis
Ein Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung und Warmwasser braucht. Er ordnet das Haus einer Energieeffizienzklasse zu, bei Wohngebäuden von A+ (sehr sparsam) bis H (sehr hoher Verbrauch). Ausgestellt wird er für das ganze Gebäude, und er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 2 und 3 GModG).
Die Regeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ersetzt. Sie brauchen den Ausweis, sobald Sie Ihre Wohnung verkaufen oder neu vermieten wollen (§ 80 Abs. 3 GModG). Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn den Interessenten vor. Nach dem Vertragsschluss erhält der Käufer oder Mieter eine Kopie (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG).
Ein Beispiel: Frau Demir will ihre Wohnung in einem Haus mit vier Wohnungen verkaufen. Der erste Besichtigungstermin ist in sechs Wochen. Bis dahin muss ein gültiger Ausweis für das Haus vorliegen. Sie kann ihn den Interessenten zeigen oder gut sichtbar in der Wohnung auslegen.
Schon für die Anzeige gelten Pflichten. Liegt ein Ausweis vor, gehören seine Kennwerte in jede Anzeige in einem Immobilienportal oder einer Zeitung (§ 87 GModG). Dazu zählen die Effizienzklasse, das Baujahr des Hauses und der Energieträger der Heizung. Solange Sie Ihre Wohnung selbst bewohnen, brauchen Sie dagegen keinen Ausweis.
Warum der Ausweis Sache der Gemeinschaft ist
Den Ausweis gibt es nur für das ganze Haus. Deshalb beauftragt ihn die Gemeinschaft, auch wenn ihn gerade nur ein Eigentümer braucht. Wer den Ausweis ausstellt, benötigt nämlich Daten, die kein Eigentümer allein hat: den Verbrauch aller Wohnungen, die Flächen, das Baujahr von Haus und Heizung.
Als Eigentümer haben Sie darauf einen Anspruch. Jeder kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, also eine Verwaltung im Interesse aller Eigentümer (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu zählt die Stiftung Warentest auch den Energieausweis. Die Gemeinschaft muss ihn in Auftrag geben und bezahlen, und jeder Eigentümer kann das verlangen.
Wer zahlt den Ausweis?
Die Kosten tragen alle Eigentümer gemeinsam, verteilt nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das ist der Anteil am Haus, der zu jeder Wohnung im Grundbuch steht.
Ein Beispiel: Der Ausweis für ein Haus mit sechs Wohnungen kostet 300 Euro. Eine Eigentümerin mit 150 von 1.000 Anteilen zahlt davon 45 Euro. Das gilt auch, wenn sie selbst weder verkaufen noch vermieten will. Der Ausweis nützt schließlich zehn Jahre lang jedem im Haus.
Anders ist es, wenn Ihre Gemeinschaftsordnung die Kosten nach einem anderen Schlüssel verteilt, etwa nach Wohnfläche. Die Gemeinschaftsordnung ist die Satzung Ihrer Gemeinschaft. Außerdem können die Eigentümer für diese Kosten eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Ohne Verwalter: So beschließen und beauftragen Sie den Ausweis
Auch ohne Verwalter kommt Ihre Gemeinschaft in drei Schritten zum Ausweis: beschließen, beauftragen, Daten liefern. Ein Beispiel: In einem Haus mit vier Wohnungen will Herr Lange seine Wohnung ab März vermieten. Im Januar bringt er den Beschluss auf den Weg, und eine Woche später ist der Auftrag erteilt.
Schritt 1: Beschließen
Für den Ausweis genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). In kleinen Häusern geht es oft schneller ohne Versammlung. Dafür müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen, etwa per E-Mail (§ 23 Abs. 3 WEG). Wirksam wird der Beschluss, sobald das Ergebnis allen mitgeteilt ist.
Herr Lange schickt den anderen drei Eigentümern deshalb den Beschlussvorschlag per E-Mail. Alle antworten mit Ja, und er teilt das Ergebnis allen mit. Wie das Verfahren genau läuft, erklärt der Ratgeber zum Umlaufbeschluss. So kann der Beschluss lauten:
„Die Wohnungseigentümer beschließen, für das Gebäude [Anschrift] einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Beauftragt wird [Name des Ausstellers] zum Preis von höchstens [Betrag] Euro brutto. Die Kosten werden aus den laufenden Mitteln der Gemeinschaft bezahlt und nach Miteigentumsanteilen verteilt. [Name] stellt dem Aussteller die Verbrauchsdaten und Unterlagen der Gemeinschaft zur Verfügung.“
Schritt 2: Auftrag unterschreiben
Hat Ihre Gemeinschaft einen Verwalter, erteilt er den Auftrag. Das gilt auch, wenn ein Eigentümer dieses Amt übernommen hat (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Den Auftrag unterschreiben dann alle, oder alle bevollmächtigen gemeinsam einen von ihnen.
Im Beispiel unterschreiben alle vier Eigentümer das Angebot. Mehr zur Vertretung ohne Verwalter steht im Leitfaden zur Selbstverwaltung.
Schritt 3: Daten liefern
Für den Ausweis braucht der Aussteller die Verbrauchsdaten und Unterlagen des Hauses. Liefert die Gemeinschaft sie, muss sie für deren Richtigkeit sorgen (§ 83 Abs. 3 GModG). Geben Sie deshalb die echten Abrechnungen weiter und keine Schätzwerte. Falsche Angaben können ein Bußgeld auslösen (§ 108 GModG).
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: Was passt zu Ihrem Haus?
Es gibt zwei Arten von Ausweisen, und sie unterscheiden sich deutlich in Aufwand und Preis. Der Verbrauchsausweis beruht auf dem, was das Haus in den letzten Jahren tatsächlich verbraucht hat. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus dem Gebäude selbst, also aus Wänden, Fenstern, Dach und Heizung. Er hängt deshalb nicht davon ab, wie sparsam die Bewohner heizen.
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Heizkostenabrechnungen oder Rechnungen des Energielieferanten | Berechnung aus Bauteilen und Heizung |
| Aufwand für die Gemeinschaft | Abrechnungen und Flächen zusammenstellen | Pläne und Bauteildaten liefern, meist Termin vor Ort |
| Preis für ein Mehrfamilienhaus | etwa 100 bis 400 Euro | etwa 500 bis 1.500 Euro |
Die Preise nennt der ADAC für das Jahr 2026 (Stand: 29. Juli 2026). Feste Gebühren gibt es nicht.
Welche Art erlaubt ist, hängt bis Ende 2026 von Alter und Größe des Hauses ab. Ein Wohnhaus mit weniger als fünf Wohnungen braucht einen Bedarfsausweis, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Ausgenommen sind Häuser, die den Wärmeschutz von 1977 erfüllen, etwa nach einer Dämmung (§ 80 Abs. 3 GModG in der Fassung bis 31. Dezember 2026). Für ein ungedämmtes Dreifamilienhaus von 1965 kommt deshalb bisher nur der teurere Bedarfsausweis infrage.
Ab 2027 entfällt diese Einschränkung. Dann dürfen alle Häuser den Verbrauchsausweis wählen, die ausschließlich dem Wohnen dienen (§ 82 Abs. 1 GModG in der Fassung ab 1. Januar 2027). Gehört dagegen ein Laden oder ein Büro zum Haus, ist der Verbrauchsausweis ab 2027 nicht mehr erlaubt.
Sonderfall Etagenheizung
Heizt jede Wohnung mit einer eigenen Gastherme, gibt es keine gemeinsame Heizkostenabrechnung. Für den Verbrauchsausweis braucht der Aussteller dann die Rechnungen der Energielieferanten aus allen Wohnungen (§ 82 Abs. 4 GModG). In einem Haus mit vier Wohnungen sammelt die Gemeinschaft also für jedes Jahr vier Gasrechnungen ein. Fehlen Rechnungen einzelner Wohnungen, bleibt in der Regel nur der Bedarfsausweis.
Was sich am 1. Januar 2027 ändert
Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gelten neue Regeln. Ihr vorhandener Ausweis bleibt davon unberührt. Er gilt bis zu seinem Ablaufdatum weiter, also zehn Jahre ab Ausstellung. Ein Ausweis vom Mai 2019 reicht zum Beispiel noch bis Mai 2029.
Die drei wichtigsten Änderungen
Für die meisten Gemeinschaften zählen drei Punkte:
- Zwei statt drei Jahre. Für den Verbrauchsausweis genügen die Verbrauchsdaten aus zwei Jahren (§ 82 Abs. 1 GModG in der Fassung ab 1. Januar 2027). Lässt Ihre Gemeinschaft den Ausweis im Juni 2027 ausstellen, reichen die Heizkostenabrechnungen für 2025 und 2026.
- Freie Wahl für kleine Altbauten. Auch Häuser mit weniger als fünf Wohnungen dürfen den Verbrauchsausweis nehmen, wenn sie nur dem Wohnen dienen.
- Digital statt Papier. Der Ausweis wird als Datei ausgestellt. Papier gibt es nur noch auf Wunsch (§ 79 Abs. 2 GModG in der Fassung ab 1. Januar 2027).
Bei den Verbrauchsdaten gelten drei Bedingungen:
- Der Verbrauch liegt für jedes der beiden Jahre einzeln vor.
- Er ist nach Energieträgern getrennt, also nach Gas, Heizöl, Fernwärme oder Strom.
- Der jüngste Abrechnungszeitraum liegt höchstens 18 Monate zurück (§ 82 Abs. 4 GModG).
Wer seine Abrechnungen geordnet ablegt, hat diese Daten schon.
Alle Änderungen im Überblick
Die Tabelle stellt altes und neues Recht gegenüber. Die Änderungen stehen im Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2).
| Thema | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Verbrauchsdaten | Abrechnungen aus 36 Monaten | Verbrauch aus zwei Jahren, getrennt nach Energieträgern |
| Kleine Altbauten | Bedarfsausweis Pflicht bei weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 | freie Wahl, wenn das Haus nur dem Wohnen dient |
| Form | kein digitales Format vorgeschrieben | digital und maschinenlesbar, Papier auf Wunsch des Eigentümers |
| Anlässe | Verkauf, Vermietung, Verpachtung | zusätzlich die Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags |
| Denkmalgeschützte Häuser | ausgenommen | brauchen bei Verkauf und Vermietung einen Ausweis |
| Inhalt | Kennwerte und kurze Empfehlungen | zusätzlich etwa der Anteil selbst erzeugter erneuerbarer Energie, Empfehlungen mit geschätzter Einsparung |
| Skala für Wohngebäude | A+ bis H | bleibt A+ bis H |
Dass die Ausnahme für denkmalgeschützte Häuser wegfällt, bestätigt auch die Verbraucherzentrale.
Was Ihre Gemeinschaft bis zum Jahreswechsel klären sollte
- Ablaufdatum prüfen. Es steht im vorhandenen Ausweis. Ist er noch Jahre gültig, müssen Sie nichts tun.
- Bedarf abfragen. Will in den nächsten zwölf Monaten jemand verkaufen oder neu vermieten? Dann sollte der Ausweis rechtzeitig vor der ersten Besichtigung vorliegen.
- Zeitpunkt wählen. Bis zum 31. Dezember 2026 gelten die alten Regeln. Für ein kleines, ungedämmtes Haus von vor 1977 kann sich Warten lohnen, weil ab 2027 der günstigere Verbrauchsausweis erlaubt ist. Gehört ein Laden oder Büro zum Haus, sprechen Sie besser noch in diesem Jahr mit einem Energieberater.
- Unterlagen sammeln. Legen Sie die Heizkostenabrechnungen oder Lieferantenrechnungen bereit, dazu die Wohnflächen, das Baujahr von Haus und Heizung und Fotos vom Gebäude.
- Angebot einholen und beschließen. Ausstellen dürfen den Ausweis nur Fachleute, etwa Architekten, Ingenieure und Handwerksmeister mit passender Qualifikation (§ 88 GModG). Eine feste Zahl von Vergleichsangeboten verlangt das Gesetz nicht, wie der Ratgeber zur Drei-Angebote-Regel zeigt.
- Ausweis ablegen. Jeder Eigentümer sollte ihn finden, ohne nachfragen zu müssen.
Fazit
- Der Energieausweis gilt für das ganze Haus. Deshalb besorgt und bezahlt ihn die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen.
- Vorlegen muss ihn der einzelne Eigentümer, der verkauft oder vermietet. Ihn trifft auch das Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
- Ohne Verwalter genügt ein Beschluss, in kleinen Häusern am schnellsten per Umlaufbeschluss ohne Versammlung. Den Auftrag unterschreiben alle Eigentümer gemeinsam.
- Vorhandene Ausweise bleiben bis zum Ablaufdatum gültig. Für neue gelten ab dem 1. Januar 2027 andere Regeln.
- Kleine Altbauten dürfen ab 2027 den günstigeren Verbrauchsausweis wählen, Häuser mit Laden oder Büro nicht mehr.
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Häufige Fragen zum Energieausweis in der WEG
Braucht jede Eigentumswohnung einen eigenen Energieausweis?
Nein. Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen (§ 79 Abs. 2 GModG). Wer seine Wohnung verkauft oder vermietet, legt den Ausweis des Hauses vor. Liegt ein gültiger Ausweis vor, kann ihn jeder Eigentümer im Haus nutzen.
Wer zahlt den Energieausweis in einer Eigentümergemeinschaft?
Die Gemeinschaft beauftragt und bezahlt den Ausweis, auch wenn ihn gerade nur ein Eigentümer braucht. Die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer, also nach dem Anteil jeder Wohnung am Haus. Etwas anderes gilt nur, wenn die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss es so regelt (§ 16 Abs. 2 WEG).
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ablaufdatum steht im Ausweis. Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig.
Was kostet ein Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus?
Der ADAC nennt für 2026 etwa 100 bis 400 Euro für einen Verbrauchsausweis. Ein Bedarfsausweis kostet danach etwa 500 bis 1.500 Euro. Der Preis hängt von der Größe des Hauses und vom Aufwand ab, feste Gebühren gibt es nicht.
Kann ich die Kosten für den Energieausweis auf meinen Mieter umlegen?
Nein. Auf Mieter umlegen lassen sich nur Betriebskosten wie Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Der Energieausweis gehört nicht dazu (§§ 1 und 2 BetrKV). Die Kosten bleiben beim Eigentümer, wie auch der ADAC festhält.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich meine Wohnung selbst bewohne?
Nein. Die Pflicht entsteht erst, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder neu vermieten (§ 80 Abs. 3 GModG). Ab 2027 kommt die Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags hinzu. Solange Sie selbst in der Wohnung leben, müssen Sie nichts vorlegen.