Nebenkostenabrechnung rechtssicher online erstellen
Die KI liest deine Hausgeldabrechnung aus, und du bekommst den fertigen Brief mit allen Angaben, die das Gesetz verlangt. Kostenlos und ohne Konto.
So fängst du an
Seiten, die du wählst, gehen erst nach deinem Klick an Google (USA). Mehr zum Datenschutz
Rechtssicher
Online erstellt. Rechtssicher aufgebaut.
Alle Pflichtangaben
Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil der Wohnung und Abzug der Vorauszahlungen stehen bei jedem Posten.
BGH, VIII ZR 93/15
Nur umlagefähige Kosten
Verwaltung, Reparaturen und Rücklage sortiert das Werkzeug vorab aus. Du bestätigst jede Zeile.
§ 1 Abs. 2 BetrKV
Grundsteuer dabei
Die Grundsteuer steht in keiner Hausgeldabrechnung, aber du darfst sie umlegen. Das Werkzeug fragt nach dem Bescheid.
§ 2 Nr. 1 BetrKV
Heizung und CO₂ nach Vorschrift
Die Heizkosten kommen nach Verbrauch aus der Abrechnung des Messdienstes. Die CO₂-Kosten teilt das Werkzeug nach dem Stufenmodell zwischen dir und deinem Mieter.
HeizkostenV, CO2KostAufG
Frist im Blick
Das Werkzeug zeigt, bis wann der Brief bei deinem Mieter sein muss. Wird es knapp, warnt es dich.
§ 556 Abs. 3 BGB
Angemessener neuer Abschlag
Das Werkzeug leitet den Vorschlag aus den Kosten der Abrechnung ab. Einen pauschalen Aufschlag gibt es nicht.
§ 560 Abs. 4 BGB
Rechtssicher heißt: Aufbau und Berechnung folgen Gesetz und Rechtsprechung. Ob dein Mietvertrag die Umlage vorsieht und ob die Zahlen stimmen, prüfst du selbst.
Was in jeder Abrechnung stehen mussVollständig
Ein Brief, der alles enthält.
Kostenaufstellung
Jeder Posten mit Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil, so wie das Gesetz es verlangt.
Anschreiben mit Ergebnis
Nachzahlung oder Guthaben, Zahlungsziel und ein GiroCode, den dein Mieter mit der Banking-App scannt.
Heizung und CO₂
Heizkosten nach Verbrauch, die CO₂-Kosten nach dem Stufenmodell geteilt.
Neuer Abschlag
Die passende Vorauszahlung fürs nächste Jahr, gleich im Brief.
Anlage nach § 35a
Haushaltsnahe Dienstleistungen für die Steuererklärung deines Mieters.
- Tagesgenau bei Ein- und Auszug
- Übersicht fürs Jobcenter
- Empfangsbestätigung
- Word-Datei zum Weiterbearbeiten
So geht’s
In vier Schritten online zum Brief.
- 1
Hausgeldabrechnung hochladen
PDF oder Foto. Die KI erkennt die Seiten und liest die Kosten aus.
- 2
Ergebnis sehen
Nachzahlung oder Guthaben, noch bevor du alles ausgefüllt hast.
- 3
Angaben ergänzen
Mietvertrag, Mieter, deine Anschrift. Das meiste füllt die KI vor.
- 4
Brief herunterladen
Als PDF oder Word, mit Kostenaufstellung und Anlagen.
Vergleich
Besser als jede Vorlage.
selbstverwalten
- Kosten übernehmen
- Liest die KI aus
- Umlegbar oder nicht
- Nach Betriebskostenverordnung vorsortiert
- Heizung, CO₂, Grundsteuer
- Eingerechnet
- Ein- oder Auszug im Jahr
- Tagesgenau
- Rechtssicher aufgebaut
- Nach Gesetz und BGH
- Fertiger Brief mit Anlagen
- Ja, als PDF und Word
- Kosten
- Kostenlos
Excel- oder Word-Vorlage
Kosten übernehmen: abtippen · Umlegbar oder nicht: selbst entscheiden · Heizung, CO₂, Grundsteuer: selbst rechnen · Ein- oder Auszug im Jahr: selbst rechnen · Rechtssicher aufgebaut: selbst prüfen · Fertiger Brief mit Anlagen: nein · Kosten: kostenlos
Hausverwaltung oder Dienstleister
Kosten übernehmen: unterlagen hinschicken · Umlegbar oder nicht: ja · Heizung, CO₂, Grundsteuer: ja · Ein- oder Auszug im Jahr: ja · Rechtssicher aufgebaut: ja · Fertiger Brief mit Anlagen: ja · Kosten: meist kostenpflichtig
Ratgeber
Nebenkostenabrechnung für die vermietete Eigentumswohnung.
Hausgeldabrechnung ist nicht Nebenkostenabrechnung
Die Hausgeldabrechnung rechnet die Eigentümergemeinschaft mit dir als Eigentümer ab. Sie enthält alle Kosten des Hauses, auch Verwaltung, Reparaturen und die Rücklage.
Deinem Mieter darfst du davon nur die Betriebskosten weiterberechnen, und nur, wenn euer Mietvertrag ihre Umlage vorsieht (§ 556 BGB). Dazu kommt die Grundsteuer, die in keiner Hausgeldabrechnung steht. Deshalb bekommt dein Mieter eine eigene Abrechnung: die Nebenkostenabrechnung, auch Betriebskostenabrechnung genannt.
Welche Kosten dein Mieter trägt
Umlegen darfst du, was die Betriebskostenverordnung aufzählt und laufend entsteht (§ 2 BetrKV). Für diese Kostenarten genügt im Mietvertrag der Satz, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (BGH, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten müssen einzeln im Vertrag stehen.
Trägt dein Mieter
- Wasser und Abwasser
- Heizung und Warmwasser
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege
- Allgemeinstrom und Aufzug
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Schornsteinfeger
- Grundsteuer
Bleibt bei dir
- Verwaltervergütung, Kontoführung, Kosten der Versammlung
- Reparaturen und Instandhaltung
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Sonderumlagen
- Gebühren für den Kabelanschluss, seit Juli 2024
Was in jeder Abrechnung stehen muss
Formell korrekt ist eine Abrechnung nur mit vier Angaben: die Gesamtkosten je Kostenart, der Verteilerschlüssel, der Anteil deiner Wohnung und der Abzug der Vorauszahlungen (BGH, VIII ZR 93/15). Fehlt eine davon, ist die Abrechnung für den betroffenen Posten formell unwirksam.
Das Werkzeug übernimmt Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil aus der Hausgeldabrechnung und rechnet sie für die Mietzeit deines Mieters um.
Bis wann die Abrechnung beim Mieter sein muss
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB), beim Kalenderjahr also bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Es zählt, wann der Brief ankommt, nicht wann du ihn abschickst.
Kommt er später an, kannst du in aller Regel keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben musst du trotzdem auszahlen. Die Frist läuft auch dann, wenn die Eigentümer ihre Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben (BGH, VIII ZR 249/15).
Heizkosten und CO₂-Kosten
Heizung und Warmwasser verteilst du nach Verbrauch, mit der Heizkostenabrechnung des Messdienstes (HeizkostenV). Seit 2023 trägst du als Vermieter zudem einen Teil der CO₂-Kosten. Wie viel, hängt vom Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter ab. Unter 12 kg CO₂ je Quadratmeter trägt der Mieter die CO₂-Kosten allein.
Lädst du die Heizkostenabrechnung mit hoch, liest die KI Heizkosten und CO₂-Anteil gleich mit aus.
Die Grundsteuer kommt dazu
Die Gemeinde setzt die Grundsteuer für jede Eigentumswohnung einzeln fest, und du zahlst sie direkt. Deshalb fehlt sie in der Hausgeldabrechnung. Umlegen darfst du sie trotzdem (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Den Jahresbetrag nimmst du aus dem Grundsteuerbescheid.
Ein- oder Auszug im Jahr
Wohnt dein Mieter nur einen Teil des Jahres in der Wohnung, zahlt er die Kosten nur für seine Tage. Die Heizkosten teilst du nach der Zwischenablesung beim Wechsel, sonst nach Gradtagen oder nach Tagen. Die Kosten der Zwischenablesung trägst du, wenn der Mietvertrag nichts anderes wirksam regelt (BGH, VIII ZR 19/07).
Vorauszahlung gleich mit anpassen
Mit der Abrechnung darfst du die monatliche Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Grundlage sind die Kosten aus der Abrechnung, einen pauschalen Sicherheitszuschlag hat der Bundesgerichtshof abgelehnt (VIII ZR 294/10). Das Werkzeug schlägt den neuen Betrag vor und schreibt ihn in den Brief.
Ein vollständiges Beispiel mit erfundenen Zahlen: Muster der Nebenkostenabrechnung als PDF
Fragen
Häufige Fragen.
Ist das Werkzeug wirklich kostenlos?
Ja. Es läuft online im Browser, am Handy wie am Rechner. Du bekommst den Brief als PDF oder Word-Datei, ohne Konto und ohne E-Mail-Adresse.
Ist die Nebenkostenabrechnung rechtssicher?
Sie ist so aufgebaut, wie Gesetz und Bundesgerichtshof es verlangen. Jeder Posten nennt Gesamtkosten, Verteilerschlüssel und Anteil. Die Vorauszahlungen sind abgezogen, und es stehen nur Kosten darin, die du umlegen darfst. Ob dein Mietvertrag die Umlage vorsieht und ob die Zahlen stimmen, prüfst du selbst. Eine Rechtsberatung ersetzt das Werkzeug nicht.
Welche Unterlagen brauche ich?
Die Hausgeldabrechnung deiner Wohnung mit der Einzelabrechnung. Wenn du sie hast, dazu die Heizkostenabrechnung vom Messdienst und den Grundsteuerbescheid. Den Mietvertrag brauchst du nur zum Nachsehen.
Liest die KI jede Hausgeldabrechnung?
Sie liest PDFs und Fotos, auch Scans. Was sie nicht sicher lesen kann, zeigt sie dir zum Prüfen. Ohne Datei trägst du die Posten selbst ein.
Was passiert mit meinen Angaben?
Was du von Hand einträgst, bleibt in deinem Browser. Die Seiten zum Auslesen wählst du selbst aus. Wir schicken sie erst nach deinem Klick über unseren Server an Google, bei einer Störung an Anthropic (beide USA). Bezeichnungen von Posten, die wir nicht zuordnen können, gehen ohne Beträge an TypeSafe, Anthropic oder Google (USA). Die Seiten und das Gelesene speichern wir nicht. Schließt du den Tab, ist alles weg.
Welche Kosten darf ich auf meinen Mieter umlegen?
Laufende Betriebskosten wie Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung und Grundsteuer, wenn dein Mietvertrag ihre Umlage vorsieht. Verwaltung, Reparaturen, Rücklage und Sonderumlagen bleiben bei dir.
Kann ich meinem Mieter nicht einfach die Hausgeldabrechnung geben?
Nein. Sie enthält auch Kosten, die bei dir bleiben, und es fehlt die Grundsteuer. Dein Mieter bekommt eine eigene Abrechnung.
Bis wann muss die Abrechnung bei meinem Mieter sein?
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, beim Kalenderjahr also bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Es zählt, wann der Brief ankommt. Die Frist läuft auch, wenn die Eigentümer ihre Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben. Kommt der Brief später an, kannst du in aller Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
Was ist, wenn mein Mieter im Jahr ein- oder ausgezogen ist?
Dann rechnet das Werkzeug tagesgenau. Die Heizkosten teilt es nach der Zwischenablesung oder, wenn es keine gibt, nach Gradtagen oder Tagen.
Kann ich den Brief noch ändern?
Ja. Du kannst jede Angabe ändern, bevor du herunterlädst, und den Brief als Word-Datei weiterbearbeiten.
Für wen ist das Werkzeug nicht gedacht?
Für Häuser ohne Eigentümergemeinschaft, für Gewerberäume und für Mietverträge mit Pauschale oder Inklusivmiete. Dort gibt es eine andere oder gar keine Abrechnung.
Wer steht hinter dem Werkzeug?
Die selbstverwalten SV GmbH aus Lütjensee. Wir machen Software für Eigentümergemeinschaften und Vermieter.
Deine Nebenkostenabrechnung, rechtssicher und online.
In wenigen Minuten fertig, kostenlos und ohne Konto.