Grundsteuer auf den Mieter umlegen: So geht es bei der Eigentumswohnung
Die Grundsteuer ist umlagefähig, steht aber nicht in der Hausgeldabrechnung. Wie Sie sie in die Nebenkostenabrechnung übernehmen, auch bei neuem Bescheid.
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter auf den Mieter umlegen dürfen. Bei einer Eigentumswohnung wird sie trotzdem oft vergessen, weil sie in der Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft nicht vorkommt. Seit 2025 gilt außerdem die neue Grundsteuer, und viele Eigentümer haben neue Bescheide mit neuen Beträgen bekommen. Dieser Artikel zeigt, wie Sie die Grundsteuer richtig in die Nebenkostenabrechnung übernehmen, auch bei einem Mieterwechsel oder einem geänderten Bescheid.
Die Grundsteuer ist umlagefähig
Zu den Betriebskosten zählen die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, und dazu gehört namentlich die Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Umlegen dürfen Sie sie, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ genügt dafür (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15).
- Grundsteuerbescheid
Der Bescheid der Gemeinde über die Grundsteuer eines Grundstücks. Er nennt den Jahresbetrag und die Fälligkeiten. In der Regel zahlen Sie die Grundsteuer in vier Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 Abs. 1 GrStG).
Warum sie in der Hausgeldabrechnung fehlt
Jede Eigentumswohnung gilt steuerlich als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Die Gemeinde schickt den Bescheid deshalb an Sie als Eigentümer, nicht an die Gemeinschaft. Sie zahlen die Steuer direkt, und in der Hausgeldabrechnung taucht sie nicht auf.
Für die Nebenkostenabrechnung heißt das: Sie ergänzen die Grundsteuer als eigene Zeile. Gesamtkosten sind der Jahresbetrag aus Ihrem Bescheid, und dieser Betrag entfällt vollständig auf Ihre Wohnung.
Ein Beispiel: Helmut Brinkmann zahlt für seine Wohnung 412,80 Euro Grundsteuer im Jahr. In der Kostenaufstellung für Familie Schulz steht eine Zeile „Grundsteuer, Gesamtkosten 412,80 €, direkt der Wohnung zugeordnet, Anteil 412,80 €“. Welche weiteren Kosten in die Abrechnung gehören, zeigt der Artikel über umlagefähige Nebenkosten.
Stellplatz ohne Mieter
Gehört Ihnen neben der Wohnung ein Stellplatz, den der Mieter nicht mitmietet, darf dessen Grundsteuer nicht in die Abrechnung. Prüfen Sie deshalb, wofür jeder Bescheid gilt. Hat der Stellplatz einen eigenen Bescheid, lassen Sie diesen einfach weg.
Ein Beispiel: Für einen Tiefgaragenstellplatz kommen 38 Euro Grundsteuer im Jahr dazu. Mietet Familie Schulz ihn nicht mit, bleiben die 38 Euro bei Herrn Brinkmann.
Die neue Grundsteuer seit 2025
Für die Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 gilt das neue Recht (§ 37 Abs. 1 GrStG). Die Finanzämter haben die Grundstücke dafür neu bewertet, und die Gemeinden haben neue Bescheide verschickt. Einige Länder haben dabei eigene Grundsteuergesetze. An der Umlage ändert das nichts: Umlagefähig ist der Betrag, den Sie für das Abrechnungsjahr tatsächlich schulden.
Hat sich der Betrag stark verändert, lohnt ein Blick auf die Vorauszahlung des Mieters. Nach einer Abrechnung können Sie sie auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Konkrete Änderungen wie ein neuer Bescheid dürfen Sie dabei berücksichtigen (BGH, VIII ZR 294/10).
Ein Beispiel: Steigt die Grundsteuer von 300 Euro auf 412,80 Euro im Jahr, sind das 112,80 Euro mehr. Auf den Monat gerechnet erhöht sich die Vorauszahlung dafür um 9,40 Euro.
Wenn der Bescheid später kommt oder sich ändert
Manchmal kommt ein Bescheid erst nach der Nebenkostenabrechnung, oder die Gemeinde erhöht die Steuer rückwirkend. Haben Sie das nicht zu vertreten, dürfen Sie sich in der Abrechnung die Nachberechnung der Grundsteuer vorbehalten (BGH, VIII ZR 264/12). Schreiben Sie dazu einen Satz in die Abrechnung, etwa: „Für die Grundsteuer behalte ich mir eine Nachberechnung vor, weil der Bescheid noch geändert werden kann.“
Kommt der neue Bescheid, müssen Sie zügig nachberechnen. Im entschiedenen Fall genügten drei Monate nach Eingang des Bescheids. Sinkt die Grundsteuer rückwirkend, berichtigen Sie die Abrechnung zugunsten Ihres Mieters.
Die Frist für die Abrechnung selbst bleibt davon unberührt. Mehr dazu im Artikel zur Frist der Nebenkostenabrechnung.
Mieterwechsel im Jahr
Zieht ein Mieter im Laufe des Jahres ein oder aus, teilen Sie die Grundsteuer nach Tagen. Die Steuer fällt für das ganze Jahr an und lässt sich keinem bestimmten Tag zuordnen.
Ein Beispiel: Familie Schulz wohnt ab dem 16. Mai 2025 in der Wohnung. Das sind 230 von 365 Tagen. Von 412,80 Euro entfallen auf sie 260,12 Euro, auf den Vormieter für 135 Tage 152,68 Euro. Wie Sie die übrigen Kosten beim Wechsel teilen, zeigt der Artikel zum Mieterwechsel mit Zwischenablesung.
Fazit
- Die Grundsteuer ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart.
- Sie steht nicht in der Hausgeldabrechnung, weil jede Eigentumswohnung einen eigenen Bescheid bekommt. Ergänzen Sie sie als eigene Zeile.
- Die Grundsteuer eines Stellplatzes zählt nur mit, wenn er mitvermietet ist.
- Bei einem offenen oder geänderten Bescheid behalten Sie sich die Nachberechnung vor und rechnen danach zügig nach.
- Bei einem Mieterwechsel teilen Sie die Grundsteuer nach Tagen.
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Häufige Fragen zur Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Die Grundsteuer steht ausdrücklich in der Liste der Betriebskostenverordnung. Der Satz, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, genügt dafür.
Warum steht die Grundsteuer nicht in der Hausgeldabrechnung?
Jede Eigentumswohnung wird steuerlich als eigenes Grundstück behandelt und bekommt einen eigenen Bescheid. Der Eigentümer zahlt die Grundsteuer direkt an die Gemeinde, nicht über die Gemeinschaft.
Wie wird die Grundsteuer bei einer Eigentumswohnung verteilt?
Gar nicht, sie entfällt vollständig auf die Wohnung. In der Abrechnung stehen Gesamtkosten und Anteil mit demselben Betrag aus dem Bescheid. Wohnt der Mieter nur einen Teil des Jahres in der Wohnung, wird nach Tagen geteilt.
Was tun, wenn der Grundsteuerbescheid nach der Abrechnung kommt?
Behalten Sie sich in der Abrechnung die Nachberechnung der Grundsteuer vor. Kommt der Bescheid, rechnen Sie zügig nach. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall genügten drei Monate nach Eingang des Bescheids.
Darf ich wegen der neuen Grundsteuer die Vorauszahlung erhöhen?
Ja, nach einer Abrechnung können Sie die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen. Ein neuer, höherer Bescheid ist eine konkrete Änderung, die Sie dabei berücksichtigen dürfen. Einen pauschalen Zuschlag ohne Grund dürfen Sie nicht verlangen.