Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Wer Fenster, Balkon und Heizung bezahlt

Das Fenster im Schlafzimmer ist undicht, der Balkon bröckelt, der Heizkörper tropft – und die erste Frage lautet immer gleich: Zahle ich das, oder zahlt die Gemeinschaft? Die Antwort ist selten Bauchgefühl und fast nie das, was in der Eigentümerversammlung „schon immer so gemacht" wurde. Sie ergibt sich aus zwei getrennten Fragen, die in der Praxis regelmäßig durcheinandergeraten: Wem gehört das Bauteil? Und wer trägt die Kosten? Der Bundesgerichtshof hat beide Fragen zuletzt mehrfach neu geordnet, zuletzt am 24. April 2026 zur Balkonsanierung. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie die Abgrenzung wirklich funktioniert, welche Bauteile zwingend der Gemeinschaft gehören und wie eine WEG die Kostenverteilung rechtssicher ändern kann.

Die zwei Ebenen: Zuordnung und Kostentragung

Der häufigste Denkfehler in Eigentümergemeinschaften: Man nimmt an, wer für ein Bauteil zahlt, dem gehöre es auch. Tatsächlich sind das zwei voneinander unabhängige Ebenen.

Sondereigentum (§ 5 WEG)

Sondereigentum sind die Räume einer Wohnung sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Klassisch: Innenwände ohne Tragfunktion, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, Einbauküche.

Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG)

Gemeinschaftseigentum ist das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Es steht allen Eigentümern gemeinsam nach Miteigentumsanteilen zu – unabhängig davon, wer das Bauteil tatsächlich nutzt.

Die Zuordnung sagt zunächst nur, wer über das Bauteil entscheidet: Über Gemeinschaftseigentum entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss, über Sondereigentum der einzelne Eigentümer allein. Wer die Rechnung bezahlt, ist eine zweite Frage, die § 16 WEG und die Gemeinschaftsordnung beantworten – dazu weiter unten.

Zwingendes Gemeinschaftseigentum: Was nie Sondereigentum werden kann

§ 5 Abs. 2 WEG zieht eine harte Grenze: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Diese Zuordnung kann auch die Teilungserklärung nicht ändern – ein entsprechender Passus ist schlicht unwirksam.

Der bekannteste Fall sind Fenster. Der BGH hat mit Urteil vom 14. Juni 2019 (V ZR 254/17) bestätigt: Fenster nebst Rahmen stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (so schon das Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11). Das gilt für den kompletten Fensterkörper einschließlich Rahmen und Verglasung. Für Türen in der Außenwand gilt dasselbe, weil sie das Gebäude gegen Witterung schützen und damit für seinen Bestand erforderlich sind (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 212/12).

Am 24. April 2026 hat der BGH diese Linie für Balkone fortgeschrieben (V ZR 102/24). In dem Fall waren mehrere Balkone so schadhaft, dass Betonteile abzustürzen drohten und die Grünfläche darunter gesperrt werden musste; in der Versammlung fand keine der drei Sanierungsvarianten eine Mehrheit. Die Kernaussage des Urteils: Die Gemeinschaft kann ihre Erhaltungspflichten zwar auf einzelne Eigentümer delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Für den baulichen Zustand und die Verkehrssicherung bleibt sie verantwortlich – und muss jedenfalls dann selbst handeln, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen oder Schäden für andere drohen. Die ablehnenden Beschlüsse wurden für ungültig erklärt und durch einen Beschluss ersetzt, die Balkone dem Grunde nach zu erneuern; über die Ausführung entscheiden weiter die Eigentümer.

Bauteil-Tabelle: Die Zuordnung im Überblick

Wer zahlt? Die Kostenebene

Steht die Zuordnung fest, folgt die zweite Frage. Der gesetzliche Regelfall des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist einfach: Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen. Davon gibt es drei praktisch bedeutsame Abweichungen.

1. Die Gemeinschaftsordnung überträgt die Erhaltungslast

Viele Teilungserklärungen enthalten Klauseln wie „Die Instandhaltung der Fenster und Balkone obliegt dem jeweiligen Sondereigentümer". Solche Regelungen sind zulässig – sie ändern nichts an der Zuordnung, sondern nur an der Kostentragung. Zwei Einschränkungen sind aber entscheidend:

• Nach dem Balkon-Urteil vom April 2026 bleibt die Gemeinschaft trotz solcher Klauseln handlungs- und beschlusskompetent und muss bei Gefahr für die Sicherheit selbst tätig werden. Die Kosten tragen dann trotzdem die Eigentümer, denen die Klausel sie zuweist.
• Die Klausel muss den Fall klar und eindeutig erfassen; im Zweifel bleibt es bei der Zuständigkeit der Gemeinschaft. So meint „Instandhaltung" nicht automatisch die vollständige Erneuerung (BGH, Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11). Klauseln, die einem Eigentümer die Kosten „seines" Balkons zuweisen, versteht der BGH dagegen weit (Urteil vom 24. April 2026).

2. Die Gemeinschaft ändert die Verteilung per Beschluss

Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft die Verteilung von Kosten mit einfacher Mehrheit ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) – für einzelne Kosten oder für bestimmte Arten von Kosten. Der BGH hat diese Kompetenz mit zwei Urteilen vom 22. März 2024 (V ZR 81/23 und V ZR 87/23) sehr weit gefasst. In einem der Fälle ging es um den Austausch von Dachflächenfenstern einer Dachgeschosswohnung, dessen Kosten die Versammlung allein dem betroffenen Eigentümer auferlegte. Das ist zulässig, so der BGH – Leitgedanke: Wer den Nutzen hat, soll die Kosten tragen. Ordnungsmäßig ist eine solche Zuweisung jedenfalls dann, wenn sie den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

Die Grenze zieht das Gericht bei der ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner: Der Beschluss muss die Interessen der Gemeinschaft und der betroffenen Eigentümer angemessen berücksichtigen. Ein Beschluss, der einem Eigentümer ohne sachlichen Grund Kosten aufbürdet, an denen er kein besonderes Nutzungsinteresse hat, bleibt anfechtbar.

Muster-Beschlusstext: Kostenverteilung ändern

„Abweichend von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und in Ergänzung zur Gemeinschaftsordnung beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der Fenster und Fenstertüren werden künftig jeweils von dem Wohnungseigentümer getragen, zu dessen Sondereigentumseinheit die betroffenen Fenster gehören. Die Zuständigkeit für Beauftragung und Ausführung verbleibt bei der Gemeinschaft; sie legt die Kosten der jeweiligen Maßnahme der betroffenen Einheit gesondert in Rechnung. Die Regelung gilt für alle nach dem Tag dieser Beschlussfassung beauftragten Maßnahmen."

3. Bauliche Veränderungen folgen eigenen Regeln

Geht es nicht um Erhaltung, sondern um eine bauliche Veränderung – Wallbox, Balkonkraftwerk, Klimaanlage –, gilt § 21 WEG: Grundsätzlich zahlt derjenige, der die Maßnahme verlangt hat, und nur er darf sie nutzen. Die Zuordnung des betroffenen Bauteils zum Gemeinschaftseigentum ändert daran nichts; sie begründet nur die Pflicht, vorher einen Beschluss einzuholen.

So klären Sie einen konkreten Fall in vier Schritten

1. Bauteil einordnen. Ist es für Bestand oder Sicherheit erforderlich oder dient es dem gemeinschaftlichen Gebrauch? Dann ist es zwingend Gemeinschaftseigentum, egal was die Teilungserklärung sagt.
2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen. Gibt es eine Klausel zur Erhaltungslast? Erfasst sie genau dieses Bauteil, und meint sie auch die Erneuerung?
3. Beschlusssammlung prüfen. Hat die Gemeinschaft die Verteilung für diesen Kostentyp bereits per Beschluss geändert? Bestandskräftige Beschlüsse gelten auch dann, wenn sie inhaltlich fragwürdig sind.
4. Erst beschließen, dann beauftragen. Bei Gemeinschaftseigentum ohne vorherigen Beschluss zu handeln, ist der teuerste Fehler überhaupt – ein Erstattungsanspruch entsteht dadurch nicht, abgesehen von echten Notmaßnahmen gegen einen unmittelbar drohenden Schaden (§ 18 Abs. 3 WEG).

Besonders heikel in kleinen Gemeinschaften

In einer WEG mit vier bis zwölf Einheiten gibt es niemanden, der diese Einordnung „von Amts wegen" trifft. Wer die Abrechnung macht, entscheidet faktisch – und sitzt danach mit den Nachbarn am Tisch. Zwei Regeln entschärfen das:

• Nicht im Einzelfall entscheiden, sondern vorher grundsätzlich. Klären Sie die strittigen Bauteile Ihres Hauses – typischerweise Fenster, Balkone, Rollläden – einmal per Beschluss für die Zukunft. Danach ist die Verteilung keine Frage mehr, die bei jeder Rechnung neu diskutiert wird.
• Die Begründung mitliefern. Wer die Abrechnung erstellt, sollte bei jeder Position, die von der reinen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweicht, die Grundlage nennen: Klausel in der Gemeinschaftsordnung oder Beschluss vom Datum X. Das nimmt der Diskussion in der Versammlung die persönliche Ebene.

Was das für die Finanzplanung bedeutet

Bauteile im Gemeinschaftseigentum sind der Grund, warum eine WEG überhaupt Rücklagen bildet. Fassade, Dach, Fenster und Balkone gehören zu den großen Kostenblöcken im Lebenszyklus eines Gebäudes – und sie kommen zuverlässig. Wer die Zuordnung kennt, kann sie in der Erhaltungsrücklage einplanen, statt sie später über eine Sonderumlage einsammeln zu müssen.

Beachten Sie außerdem die Schnittstelle zur Versicherung: Die Gebäudeversicherung der WEG erfasst nach den Musterbedingungen des Versicherungsverbands GDV das ganze Gebäude mit seinen fest eingebauten Bestandteilen, auch im Sondereigentum. Ausgenommen sind dort Sachen, die ein Eigentümer nachträglich auf eigene Kosten eingebaut hat und für die er die Gefahr trägt, sofern die Police sie nicht ausdrücklich einschließt. Möbel und andere bewegliche Sachen sind Sache der privaten Hausratversicherung. Bei einem Wasserschaden kommt es deshalb neben der Abgrenzung auch auf die konkrete Police an.

Fazit

• Zuordnung und Kostentragung sind zwei Fragen. Ein Bauteil kann Gemeinschaftseigentum sein und trotzdem vom einzelnen Eigentümer bezahlt werden.
• Fenster, Außentüren und die konstruktiven Balkonteile sind zwingend Gemeinschaftseigentum – abweichende Klauseln in der Teilungserklärung sind insoweit unwirksam.
• Die Gemeinschaft kann die Erhaltungslast übertragen, sich ihrer aber nach dem BGH-Urteil vom 24. April 2026 nicht vollständig entledigen.
• Seit 2020 lässt sich die Kostenverteilung per einfachem Mehrheitsbeschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG); Leitgedanke ist „wer den Nutzen hat, zahlt".
• Nie eigenmächtig sanieren. Ohne vorherigen Beschluss gibt es keinen Kostenersatz, auch wenn die Maßnahme notwendig war; eine Ausnahme gilt nur für echte Notmaßnahmen.

Häufige Fragen zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Wer zahlt neue Fenster in einer Eigentumswohnung?

Im gesetzlichen Regelfall die Gemeinschaft, da Fenster zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören und die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Viele Gemeinschaftsordnungen weisen die Kosten jedoch dem jeweiligen Sondereigentümer zu, und seit 2020 kann die Gemeinschaft die Verteilung auch per Mehrheitsbeschluss ändern. Maßgeblich ist deshalb immer die Kombination aus Teilungserklärung und Beschlusssammlung.

Kann die Teilungserklärung Fenster zum Sondereigentum erklären?

Nein. Fenster nebst Rahmen stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum; eine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung ist unwirksam. Zulässig ist nur, die Kosten für Erhaltung und Erneuerung dem einzelnen Eigentümer aufzuerlegen. Über die Maßnahme selbst entscheidet trotzdem die Gemeinschaft.

Gehört der Balkon zur Wohnung oder zur Gemeinschaft?

Beides. Die konstruktiven Teile – Bodenplatte, Deckenplatte, Brüstung, Geländer und die Abdichtung – sind zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Sondereigentum können lediglich die nicht-konstruktiven Oberflächen im Inneren sein, etwa der Bodenbelag oberhalb der Abdichtung und der Innenanstrich. Ob der Balkon als Raum zum Sondereigentum der Wohnung gehört oder unter einem Sondernutzungsrecht steht, regelt die Teilungserklärung.

Darf die Eigentümerversammlung einem einzelnen Eigentümer alle Kosten auferlegen?

Ja, unter Voraussetzungen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft die Kostenverteilung für einzelne Kosten oder Kostenarten mit einfacher Mehrheit ändern, und der Bundesgerichtshof hat das mit Urteilen vom 22. März 2024 ausdrücklich auch für die vollständige Zuweisung an einen einzelnen Eigentümer gebilligt. Zulässig ist das jedenfalls dann, wenn die Verteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. Die Grenze liegt bei der ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner.

Was passiert, wenn ich Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss reparieren lasse?

Sie tragen die Kosten in aller Regel selbst. Der BGH hat entschieden, dass ein Eigentümer, der Gemeinschaftseigentum in der irrtümlichen Annahme instand setzt, dazu verpflichtet zu sein, keine Erstattung verlangen kann. Bei akuter Gefahr informieren Sie sofort die übrigen Eigentümer beziehungsweise die Verwaltung, dokumentieren Sie die Notmaßnahme schriftlich und beschränken Sie sich auf das, was die Gefahr abwendet – statt eigenständig einen Vollauftrag zu erteilen.

Wer zahlt den Heizkörper in meiner Wohnung?

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Die Heizungsanlage samt Steigleitungen und Verteilung ist Gemeinschaftseigentum, weil sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Die Heizkörper und Thermostatventile in den Wohnungen sind dagegen in der Regel Sondereigentum, sodass Austausch und Reparatur Sache des einzelnen Eigentümers sind (BGH, Urteile vom 8. Juli 2011, V ZR 176/10, und vom 26. Oktober 2012, V ZR 57/12). Anders ist es, wenn die Teilungserklärung sie dem Gemeinschaftseigentum zuweist oder wenn sie für den Betrieb der gesamten Anlage unverzichtbar sind.