Drei-Angebote-Regel gekippt: Was das BGH-Urteil 2026 für Selbstverwalter bedeutet

Müssen wir wirklich drei Angebote einholen, bevor wir die Fassade streichen lassen? Diese Frage stellt sich jede selbstverwaltete WEG, wenn eine Reparatur ansteht. Bislang lautete die Antwort vorsorglich: Ja, lieber drei, sonst ist der Beschluss anfechtbar. Mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) hat der Bundesgerichtshof diese Praxis beendet. Es gibt keine allgemeine Pflicht zu Vergleichsangeboten. Dieser Artikel zeigt, was das neue Urteil konkret bedeutet, welche Entscheidungsgrundlage jetzt ausreicht und wann mehrere Angebote trotzdem sinnvoll bleiben.

Was die „Drei-Angebote-Regel" war

In der Praxis führte diese Faustregel dazu, dass Selbstverwalter bei jeder größeren Reparatur drei Handwerksbetriebe anschreiben mussten, selbst wenn man seit Jahren erfolgreich mit einem bewährten Betrieb zusammenarbeitete. Wer nur ein Angebot vorlegte, riskierte, dass ein einzelner Eigentümer den Beschluss anficht und vom Gericht kippen lässt. Das hat Erhaltungsmaßnahmen oft monatelang verzögert.

Die Schwächen der starren Regel

Schon lange war umstritten, ob die Drei-Angebote-Regel wirklich sinnvoll ist. Drei Gründe sprachen dagegen:

• Aufwand: Bei kleineren Reparaturen (Lichtschalter, Wartung, einzelne Fenster) stand der Aufwand für drei Angebote in keinem Verhältnis zur Auftragssumme.
• Marktrealität: In gefragten Gewerken (Heizung, Dach, Sanitär) sind Handwerker oft monatelang ausgebucht. Drei Angebote zu bekommen, ist schlicht unrealistisch.
• Qualität ≠ Preis: Ein günstiges Angebot eines unbekannten Betriebs ist oft das teurere, weil Nachbesserungen, verspätete Termine oder Schlampigkeit nicht im Preis stehen.

Der Fall: Wie es zum BGH-Urteil kam

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss 2023 mehrere Erhaltungsmaßnahmen ohne Vergleichsangebote:

Beauftragt wurden Handwerksbetriebe, mit denen die WEG seit Jahrzehnten gute Erfahrungen gemacht hatte. Ein Miteigentümer focht die Beschlüsse trotzdem an, mit der Standard-Begründung „keine Vergleichsangebote eingeholt". Das Amtsgericht und das Landgericht folgten ihm und kippten die Beschlüsse.

Der BGH hob diese Urteile in der Revisionsinstanz auf und stellte klar: Die Drei-Angebote-Regel hat keine gesetzliche Grundlage. Sie ist eine richterrechtliche Schemaregel, die der Vielgestaltigkeit von Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht wird und das Ermessen der Eigentümer (§ 18 Abs. 1, 2 WEG) zu sehr einschränkt.

Die neue Rechtslage: Hinreichende Tatsachengrundlage

Statt einer schematischen Regel kommt es jetzt auf eine Gesamtschau an. Der BGH nennt mehrere Faktoren, die in die Bewertung einfließen:

• Art und Komplexität der Maßnahme: Eine Dachsanierung verlangt mehr Vorarbeit als ein Fensteraustausch.
• Kostenhöhe: Bei 800 € reicht weniger als bei 80.000 €.
• Dringlichkeit: Bei einem Wasserschaden kann man nicht wochenlang auf Vergleichsangebote warten.
• Verfügbare Informationen: Langjährige Zusammenarbeit, Sachverständigengutachten, Marktkenntnis des Beirats können ein Vergleichsangebot ersetzen.
• Marktverhältnisse: Wenn Handwerker ausgebucht sind, ist „ein Angebot" oft das einzige verfügbare.

Was jetzt als Entscheidungsgrundlage reicht

Der BGH legt sich nicht auf ein festes Minimum fest. Aus dem Urteil lassen sich aber typische Szenarien ableiten, die eine hinreichende Tatsachengrundlage bilden:

Wann Vergleichsangebote weiter sinnvoll bleiben

Auch ohne gesetzliche Pflicht gibt es Situationen, in denen Sie als Selbstverwalter mehrere Angebote einholen sollten:

• Neue Maßnahme ohne Erfahrungswerte: Erste Heizungsmodernisierung, neue Photovoltaikanlage, erstmalige Fassadensanierung.
• Kein Stammhandwerker im jeweiligen Gewerk: Bei einem Gewerk, das in Ihrer WEG bisher nicht regelmäßig anfiel.
• Streit innerhalb der Gemeinschaft: Wenn schon vor dem Beschluss klar ist, dass ein Eigentümer skeptisch ist, gibt ein zweiter oder dritter Vergleich Sicherheit.
• Hohe Kostensummen: Faustregel: Ab einem fünfstelligen Auftragsvolumen lohnt sich der Aufwand fast immer.
• Förderfähige Maßnahmen: KfW- oder BAFA-Förderung verlangt teilweise eigene Nachweise, die durch Mehrfach-Angebote leichter zu erbringen sind.

Muster-Beschluss mit Begründung

Damit ein Beschluss „nur ein Angebot" abgesichert ist, sollte die Tatsachengrundlage explizit im Beschlusstext oder im Protokoll auftauchen:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Firma Hoffmeister Bedachung GmbH mit der Reparatur der Dachrinne über der Westseite (ca. 12 lfm) gemäß Angebot vom 03.05.2026 zu einem Festpreis von 3.480 Euro brutto zu beauftragen. Die Beauftragung erfolgt ohne Einholung weiterer Vergleichsangebote, da die Gemeinschaft seit 2019 mit der Firma Hoffmeister zusammenarbeitet, alle bisherigen Arbeiten termingerecht und mangelfrei ausgeführt wurden und die Maßnahme aufgrund der eintretenden Regenperiode keinen weiteren Aufschub duldet. Die Kosten werden der Instandhaltungsrücklage entnommen."

Drei Elemente sind hier wichtig: Was beauftragt wird, warum kein Vergleichsangebot eingeholt wurde und woher das Geld kommt.

Checkliste: So beschließen Selbstverwalter rechtssicher

Bevor Sie eine Erhaltungsmaßnahme in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung bringen, prüfen Sie:

• Tatsachengrundlage dokumentiert? Angebot mit Festpreis, Leistungsbeschreibung und Datum vorliegend.
• Begründung im Beschluss? Bei nur einem Angebot: Warum, bewährter Betrieb, Dringlichkeit, Marktlage.
• Kostenobergrenze? Festpreis oder „bis maximal X Euro".
• Finanzierung geklärt? Rücklage, Sonderumlage, laufende Mittel.
• Eigentümer rechtzeitig informiert? Angebot mit der Einladung versendet (mindestens drei Wochen vor ETV nach § 24 Abs. 4 WEG).
• Beschlusstext eindeutig? Firma, Maßnahme, Betrag, Zeitraum, Geldquelle.

Was das Urteil für Selbstverwalter konkret ändert

Für selbstverwaltete WEGs ist das BGH-Urteil eine spürbare Entlastung. Bisher mussten gerade kleinere Gemeinschaften für jede Reparatur monatelang Angebote zusammensuchen, ohne dass sich die zusätzlichen Angebote in der Praxis ausgezahlt hätten. Drei konkrete Effekte:

1. Schnellere Beauftragung: Routineaufgaben (Heizungswartung, Schornsteinfeger, Aufzugsservice) lassen sich künftig mit einem Angebot eines Stammbetriebs beschließen.
2. Mehr Spielraum bei der Auswahl: Sie können bewusst den Betrieb wählen, der zuverlässig arbeitet, auch wenn er nicht der billigste ist.
3. Geringeres Anfechtungsrisiko bei Routine-Beschlüssen: Der pauschale Vorwurf „kein Vergleichsangebot" reicht für eine Anfechtung allein nicht mehr aus.

Gleichzeitig gilt: Ohne Tatsachengrundlage geht es trotzdem nicht. Wer einen Auftrag „nach Bauchgefühl" vergibt, ohne Angebot und ohne Dokumentation, hat auch nach dem neuen Urteil ein Anfechtungsrisiko. Die Anforderung „dokumentiere deine Entscheidungsgrundlage" bleibt, nur die Anzahl der Angebote ist nicht mehr starr vorgegeben.

Fazit

• Der BGH hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) die Drei-Angebote-Regel als feste Pflicht abgeschafft.
• Es gibt keine gesetzliche Mindestanzahl an Vergleichsangeboten, entscheidend ist eine hinreichende Tatsachengrundlage.
• Langjährige positive Erfahrungen mit einem Handwerker können ein Vergleichsangebot ersetzen.
• Bei größeren Maßnahmen, neuen Gewerken oder Streit in der Gemeinschaft bleiben Vergleichsangebote sinnvoll.
• Wichtig ist die Dokumentation: Beschlusstext oder Protokoll müssen die Entscheidungsgrundlage erkennen lassen.

Häufige Fragen zur Drei-Angebote-Regel

Gilt das BGH-Urteil V ZR 7/25 auch für bereits gefasste Beschlüsse?

Das Urteil entfaltet seine Wirkung mit Verkündung am 27. März 2026 für alle laufenden und künftigen Anfechtungsverfahren. Bereits bestandskräftig gewordene Beschlüsse werden durch das Urteil nicht rückwirkend „geheilt", sie sind ohnehin nicht mehr angreifbar. In offenen Verfahren wenden Gerichte den neuen Maßstab des BGH an.

Müssen wir bei einer Dachsanierung über 80.000 Euro trotzdem mehrere Angebote einholen?

Rein rechtlich ist auch das nicht mehr Pflicht. Praktisch sollten Sie es aber tun. Bei einer Maßnahme dieser Größenordnung ist die Schwelle für eine „hinreichende Tatsachengrundlage" deutlich höher. Ohne Sachverständigengutachten oder mindestens zwei vergleichbare Angebote sind Sie schlecht aufgestellt, falls ein Eigentümer den Beschluss anficht.

Wer entscheidet, ob die Tatsachengrundlage „hinreichend" war?

Im Streitfall das Gericht, aber erst, wenn ein Eigentümer den Beschluss anficht. Solange kein Eigentümer innerhalb der Monatsfrist (§ 44 WEG) Anfechtungsklage erhebt, wird der Beschluss bestandskräftig. Deshalb empfiehlt es sich, die Entscheidungsgrundlage von vornherein nachvollziehbar zu dokumentieren.

Was passiert mit Beschlüssen aus früheren Jahren, die ohne Vergleichsangebote gefasst wurden?

Ist die einmonatige Anfechtungsfrist abgelaufen, sind diese Beschlüsse bestandskräftig, unabhängig davon, ob Vergleichsangebote vorlagen oder nicht. Eine rückwirkende Aufhebung durch das BGH-Urteil findet nicht statt. Wer heute Altbeschlüsse prüfen lässt, kann allenfalls feststellen, ob sie damals angreifbar gewesen wären, ändern lässt sich daran nichts mehr.

Können wir per Beschluss festlegen, dass wir generell auf Vergleichsangebote verzichten?

Ein solcher genereller Verzichts-Beschluss wäre unwirksam, weil er die gesetzlich vorgegebene Einzelfallprüfung aushebeln würde. Was Sie aber dürfen: Eine Geschäftsordnung beschließen, die für Routine-Maßnahmen unterhalb einer bestimmten Bagatellgrenze (z. B. 2.000 Euro) festlegt, dass ein Angebot eines Stammbetriebs ausreicht. Bei Maßnahmen darüber wird weiterhin individuell entschieden.

Macht es einen Unterschied, ob wir einen Verwalter haben oder selbst verwalten?

Materiell nein. Der Maßstab „hinreichende Tatsachengrundlage" gilt für jede WEG, unabhängig davon, ob ein professioneller Verwalter oder ein selbstverwaltender Beirat die Maßnahme vorbereitet. Praktisch haben Selbstverwalter sogar einen Vorteil, weil sie ihre Handwerker oft besser kennen als externe Verwalter, und damit aus eigener Erfahrung argumentieren können.