GModG löst das GEG ab: Was das neue Heizungsgesetz für Wohnungseigentümer bedeutet
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt seit Juli 2026 das GEG. Was jetzt beim Heizungstausch in der WEG gilt – 65-Prozent-Regel, Bio-Treppe, Energieausweis.
Kaum ein Gesetz hat Eigentümergemeinschaften in den letzten Jahren so verunsichert wie das Gebäudeenergiegesetz – besser bekannt als „Heizungsgesetz". Viele WEGs haben Heizungsentscheidungen deshalb schlicht vertagt. Jetzt ist die Hängepartie beendet: Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten und hat das GEG abgelöst. Die vieldiskutierte 65-Prozent-Regel ist Geschichte, neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt – aber mit Auflagen, die fossiles Heizen über die Jahre spürbar verteuern dürften. Dieser Artikel erklärt, was sich konkret ändert, was für Ihre bestehende Heizung gilt und wie Ihre WEG einen Heizungstausch nach neuem Recht sauber vorbereitet.
Was ist das GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz regelt seit dem 29. Juli 2026 die energetischen Anforderungen an beheizte und klimatisierte Gebäude in Deutschland – vom Heizungstausch über Dämmstandards bis zum Energieausweis. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das umgangssprachlich als „Heizungsgesetz" bekannt wurde. Ein Teil der neuen Vorschriften – etwa zum Energieausweis und zur Solarpflicht – greift erst ab dem 1. Januar 2027.
Wichtig für die Einordnung: Das GModG ist kein bloßes Update, sondern ein Systemwechsel. Das GEG verlangte für neu eingebaute Heizungen grundsätzlich einen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien – gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung, mit vielen Ausnahmen und Übergangsfristen, die kaum jemand sicher überblickte. Das GModG ersetzt diese Logik durch einen Katalog zulässiger Heizungsoptionen und eine stufenweise Beimischpflicht für fossile Brennstoffe.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
| Thema | Bisher (GEG) | Neu (GModG) |
|---|---|---|
| Anforderung an neue Heizungen | 65 Prozent erneuerbare Energien, gekoppelt an Wärmeplanung | Optionenkatalog mit rund zehn zulässigen Erfüllungswegen (§ 42 GModG) |
| Neue Gas-/Ölheizungen | Nur mit Auflagen und Übergangsfristen | Wieder zulässig, aber mit steigender Beimischpflicht ab 2029 („Bio-Treppe", § 43 GModG) |
| Bestehende Heizungen | 30-Jahre-Betriebsverbot für bestimmte alte Kessel | Betriebsverbot aufgehoben, keine Austauschpflicht |
| Energieausweis | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis je nach Gebäudetyp vorgeschrieben | Ab 2027 Wahlfreiheit für Wohngebäude, zusätzliche Angaben zu CO2 und erneuerbaren Energien |
| Solarpflicht | Ländersache | Bundesweit gestaffelt ab 2027, zunächst für neue öffentliche Nichtwohngebäude (§ 106 GModG) |
Was gilt jetzt für Ihre bestehende Heizung?
Die für Bestandsgebäude wichtigste Nachricht zuerst: Niemand muss eine funktionierende Heizung austauschen. Das GModG kennt keine Austauschpflicht für Bestandsanlagen, und auch das alte Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel ist aufgehoben. Eine defekte Heizung darf weiterhin repariert werden. Die neuen Anforderungen greifen erst, wenn eine Anlage ersetzt wird oder das Gebäude grundlegend saniert wird.
Für Mehrfamilienhäuser bleiben allerdings die Prüf- und Optimierungspflichten bestehen, die schon das GEG kannte – etwa die Heizungsinspektion und der hydraulische Abgleich bei größeren Anlagen. Wer diese Pflichten bislang vor sich hergeschoben hat, sollte sie im Zuge der nächsten Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung setzen: Ein sauber eingestelltes Heizsystem senkt die Kosten sofort, unabhängig von jeder Gesetzesreform.
Heizungstausch nach neuem Recht: der Optionenkatalog
Steht in Ihrer WEG ein Heizungstausch an, gilt künftig § 42 GModG: Statt einer pauschalen Prozentvorgabe listet das Gesetz zulässige Erfüllungswege auf. Dazu gehören unter anderem:
- Wärmepumpe – elektrisch betrieben, als Monoblock- oder Split-Gerät
- Anschluss an ein Wärmenetz (Fern- oder Nahwärme)
- Biomasseheizung (z. B. Pellets)
- Gas- oder Ölheizung – wieder ohne Sonderauflagen beim Einbau, aber mit Beimischpflicht ab 2029
- Hybridlösungen, die erneuerbare und fossile Technik kombinieren
- Wasserstofffähige Heizungen und weitere innovative Systeme
Die „Bio-Treppe": fossile Heizungen werden schrittweise teurer
Die Rückkehr der Gasheizung hat einen Preis – nur zahlt man ihn nicht beim Einbau, sondern beim Betrieb. Wer ab 2029 eine neu eingebaute Gas- oder Ölheizung betreibt, muss steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe (Biogas, Bioethanol oder Wasserstoff) nutzen: zunächst mindestens 10 Prozent, ab 2030 dann 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent (§ 43 GModG). Bestandsanlagen, die vor 2029 eingebaut wurden, sind von der Bio-Treppe nicht betroffen.
Was bedeutet das für die Entscheidung Ihrer WEG?
Für Eigentümergemeinschaften ändert das GModG vor allem die Ausgangslage der Diskussion. Bisher lautete die Frage oft: „Welche Heizung dürfen wir überhaupt noch einbauen?" Jetzt lautet sie: „Welche Option rechnet sich für unser Gebäude über 20 Jahre?" Drei Punkte gehören in jede Entscheidungsvorlage:
- Machbarkeit klären. Ob eine Wärmepumpe im Altbau funktioniert, hängt an Vorlauftemperatur, Dämmzustand und Heizflächen – das lässt sich vor dem Beschluss mit überschaubarem Aufwand prüfen. Neu ist: Das ab 2027 geltende Berechnungsverfahren bewertet strombasierte Systeme wie Wärmepumpen günstiger als das alte GEG-Regime.
- Wärmeplanung der Kommune ansehen. Liegt Ihr Gebäude in einem geplanten Wärmenetzgebiet, kann der Fernwärmeanschluss die wirtschaftlichste Option sein – oder eine teure Doppelinvestition verhindern.
- Vollkosten vergleichen. Investition, Förderung, Brennstoffkosten inklusive Bio-Treppe und CO2-Preis über die Lebensdauer – erst dieser Vergleich macht die Optionen ehrlich vergleichbar.
Die staatliche Heizungsförderung läuft nach dem Systemwechsel grundsätzlich weiter; an einzelnen Konditionen wird allerdings noch nachjustiert. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf Fördersätze aus älteren Angeboten, sondern lassen Sie sich den aktuellen Stand vom Fachbetrieb oder Energieberater bestätigen.
Finanzierung: Rücklage und Beschluss rechtzeitig vorbereiten
Ein Heizungstausch im Mehrfamilienhaus ist schnell ein sechsstelliges Projekt. Gemeinschaften, die erst beim Totalausfall der alten Anlage reagieren, zahlen doppelt – durch Zeitdruck bei der Angebotseinholung und durch eine kurzfristige Sonderumlage, die nicht jeder Eigentümer stemmen kann. Besser: Die Erhaltungsrücklage schon jetzt am realistischen Restlebensalter der Heizung ausrichten und die Zuführung über den Wirtschaftsplan anpassen.
Der eigentliche Tauschbeschluss folgt dann den üblichen Regeln für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Vergleichsangebote einholen, Varianten in der Versammlung vorstellen, Finanzierung und Auftragsvergabe beschließen und die Umsetzung dokumentieren.
Fazit
- Das GModG hat das GEG („Heizungsgesetz") zum 29. Juli 2026 abgelöst – die 65-Prozent-Regel ist abgeschafft.
- Für bestehende Heizungen gibt es keine Austauschpflicht; auch das alte Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Kessel ist entfallen.
- Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig, unterliegen aber ab 2029 einer steigenden Beimischpflicht für erneuerbare Brennstoffe – von 10 Prozent bis auf mindestens 60 Prozent ab 2040.
- Beim Energieausweis gilt ab 2027 Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis für Wohngebäude; bestehende Ausweise bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig.
- Für WEGs verschiebt sich die Kernfrage von „Was dürfen wir?" zu „Was rechnet sich über 20 Jahre?" – Machbarkeitsprüfung, Wärmeplanung und Vollkostenvergleich gehören in jede Beschlussvorlage.
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Häufige Fragen zum GModG
Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung jetzt austauschen?
Nein. Das GModG kennt keine Austauschpflicht für bestehende Heizungen, und das frühere Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel wurde aufgehoben. Eine funktionierende Anlage darf weiterlaufen und auch repariert werden. Die neuen Anforderungen greifen erst, wenn die Heizung ersetzt wird.
Darf eine WEG jetzt wieder eine neue Gasheizung einbauen?
Ja, neue Gas- und Ölheizungen sind nach dem GModG wieder ohne die früheren 65-Prozent-Auflagen zulässig. Wer eine ab 2029 neu eingebaute fossile Heizung betreibt, muss allerdings steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe beimischen – beginnend mit 10 Prozent, ab 2040 mindestens 60 Prozent. Das macht den Betrieb über die Lebensdauer voraussichtlich deutlich teurer als heute.
Gilt die 65-Prozent-Regel aus dem GEG noch?
Nein. Mit dem Inkrafttreten des GModG am 29. Juli 2026 ist die pauschale Pflicht entfallen, neue Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben. An ihre Stelle tritt ein Katalog zulässiger Heizungsoptionen in § 42 GModG sowie die stufenweise Beimischpflicht für fossile Brennstoffe in § 43 GModG.
Was ändert sich beim Energieausweis?
Ab dem 1. Januar 2027 dürfen Eigentümer von Wohngebäuden frei zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Neue Ausweise enthalten zusätzliche Angaben, etwa zu CO2-Emissionen und zum Anteil erneuerbarer Energien. Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben bis zu ihrem aufgedruckten Ablaufdatum gültig – in der Regel zehn Jahre ab Ausstellung.
Wird der Heizungstausch weiterhin gefördert?
Ja, die staatliche Förderung für den Heizungstausch läuft nach dem Systemwechsel grundsätzlich weiter. An einzelnen Konditionen und Fördersätzen wird allerdings noch nachjustiert. Lassen Sie sich den aktuellen Stand vor der Beschlussfassung von einem Energieberater oder Fachbetrieb bestätigen, statt mit Zahlen aus älteren Angeboten zu planen.
Muss unsere WEG wegen des GModG kurzfristig etwas unternehmen?
Akuten Handlungsdruck erzeugt das Gesetz nicht – es nimmt eher Druck heraus. Sinnvoll ist trotzdem, das Thema auf die nächste Eigentümerversammlung zu setzen: Restlebensdauer der Heizung einschätzen, die Erhaltungsrücklage daran ausrichten und die kommunale Wärmeplanung im Blick behalten. So entscheidet die Gemeinschaft in Ruhe statt im Havariefall.