Klimaanlage Eigentumswohnung: Genehmigung und BGH-Urteil

Jeder Hitzesommer stellt dieselbe Frage neu: Darf ich in meiner Eigentumswohnung eine Klimaanlage einbauen – und müssen die anderen Eigentümer zustimmen? Lange galten Split-Klimageräte in vielen Gemeinschaften als praktisch nicht durchsetzbar. Genau das hat sich geändert: Der Bundesgerichtshof hat 2025 die Gestattung per Mehrheitsbeschluss deutlich abgesichert – und mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) entschieden, dass Eigentümer die Erlaubnis für ein Split-Gerät grundsätzlich sogar verlangen können. Dieser Artikel erklärt die aktuelle Rechtslage, was die beiden BGH-Urteile bedeuten und wie Sie den Gestattungsbeschluss in Ihrer WEG sauber vorbereiten – mit Muster-Beschlusstext.

Warum die Klimaanlage die Gemeinschaft etwas angeht

Entscheidend ist also nicht, wo das Gerät kühlt, sondern wo es baulich eingreift. Daraus ergibt sich die wichtigste Weichenstellung:

Mobile Geräte sind die beschlussfreie Sofortlösung, arbeiten aber deutlich ineffizienter und lauter im Raum. Wer dauerhaft kühlen will, landet fast immer beim Split-Gerät – und damit in der Eigentümerversammlung.

Die gute Nachricht: Einfache Mehrheit genügt

Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit gestatten (§ 20 Abs. 1 WEG). Die früher oft nötige Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer ist Geschichte. Für die Praxis heißt das: Ein einzelner Nachbar, der „grundsätzlich dagegen" ist, kann ein Klimagerät nicht mehr allein blockieren – er müsste den Beschluss anfechten und dabei hohe Hürden überwinden.

Genau diese Hürden hat der BGH mit Urteil vom 23. Mai 2025 (V ZR 128/24) markiert. Eine Eigentümerin hatte den Gestattungsbeschluss für das Klima-Splitgerät ihres Nachbarn angefochten – ohne Erfolg. Die Kernaussagen:

1. Die Mehrheit darf gestatten. Ein Gestattungsbeschluss für ein Klimagerät ist von der Beschlusskompetenz gedeckt und grundsätzlich rechtmäßig.
2. Nur die Baumaßnahme selbst zählt. Ob ein Eigentümer „unbillig benachteiligt" wird, bemisst sich an den unmittelbaren Folgen der baulichen Veränderung – nicht an befürchteten Folgen der späteren Nutzung wie Betriebsgeräuschen. Für Lärm im Betrieb gelten die allgemeinen Regeln, etwa die Immissionsrichtwerte der TA Lärm.
3. Keine überzogenen Info-Pflichten. Der bauwillige Eigentümer muss der Versammlung kein Gutachten-Paket vorlegen; ein Lichtbild des geplanten Geräts kann als Entscheidungsgrundlage genügen.
4. Auflagen gehen auch später. Betriebszeiten oder Lärmgrenzen kann die Gemeinschaft auch nach der Gestattung noch per Beschluss nachschärfen.

Das BGH-Urteil vom 17. Juli 2026: Anspruch auf die Erlaubnis

Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) hat der BGH die Anschlussfrage entschieden – zugunsten der Eigentümer. Der Sachverhalt war der Klassiker: Eigentümer beantragten in der Versammlung, ein Klimagerät auf ihrem Balkon installieren zu dürfen, und wurden überstimmt. Das Amtsgericht wies ihre Klage ab, das Landgericht Berlin II ersetzte den Beschluss dagegen und gestattete das Gerät mit Auflagen. Der BGH bestätigte das Berliner Urteil und wies die Revision der Gemeinschaft zurück.

Rechtsgrundlage ist § 20 Abs. 3 WEG: Danach kann jeder Eigentümer die Gestattung verlangen, wenn kein anderer Eigentümer über das „bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß" hinaus beeinträchtigt wird. Die zentralen Aussagen des Urteils:

1. Der Anspruch besteht grundsätzlich. Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Gestattung eines Split-Klimageräts auf seinem Balkon verlangen.
2. Nur die baulichen Auswirkungen zählen. Maßgeblich sind die unmittelbaren Folgen der Baumaßnahme selbst – abstrakte Befürchtungen zum späteren Betrieb (Lärm, warme Abluft, Kondenswasser) genügen regelmäßig nicht, um die Erlaubnis zu verweigern.
3. Auch der Fassadendurchbruch steht nicht entgegen, wenn die Installation fachgerecht geplant und ausgeführt wird.

Für die Praxis heißt das: Eine pauschale Ablehnung („wir wollen das hier nicht") hält rechtlich nicht mehr. Die Gemeinschaft kann über das Wie mitentscheiden – Standort, Auflagen, Lärmgrenzen –, aber kaum noch über das Ob. Umgekehrt bleibt ein wildes Anbringen ohne Beschluss riskant – dazu unten mehr.

So bereiten Sie den Gestattungsbeschluss vor

Ob mit oder ohne Anspruch: Der einfachste Weg zum Klimagerät ist ein überzeugender Antrag, dem die Mehrheit zustimmt. Diese Punkte sollten Sie vor der Eigentümerversammlung klären:

1. Standort und Optik: Außeneinheit möglichst unauffällig platzieren (Balkon-Innenseite, Rückfassade, hinter der Brüstung). Ein Foto oder eine Fotomontage der geplanten Position beilegen – mehr verlangt auch der BGH nicht.
2. Schall: Gerät mit niedrigem Schallleistungspegel wählen und die Herstellerangabe nennen. Die Außeneinheit muss im Betrieb die Immissionsrichtwerte der TA Lärm einhalten; nachts gelten in Wohngebieten strenge Grenzen.
3. Fachgerechte Montage: Ausführung durch einen Fachbetrieb (Kältemittel!), saubere Abdichtung der Wanddurchführung, Kondensatableitung – das nimmt der Versammlung die Substanzsorgen.
4. Kosten und Verantwortung: Klarstellen, dass Sie Errichtung, Betrieb, Instandhaltung und einen späteren Rückbau vollständig selbst tragen (§ 21 Abs. 1 WEG ordnet das ohnehin so zu).
5. Auflagen antizipieren: Wer Betriebszeiten oder eine Lärmobergrenze gleich selbst in den Beschlusstext schreibt, entkräftet die häufigsten Gegenargumente, bevor sie fallen.

Muster-Beschlusstext

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gestattet dem Eigentümer der Einheit Nr. [X], auf eigene Kosten ein Split-Klimagerät zu installieren. Die Außeneinheit wird an der in der Anlage dargestellten Position [z. B. Innenseite der Balkonbrüstung] montiert. Die Installation erfolgt durch einen Fachbetrieb; Wanddurchführungen sind fachgerecht abzudichten, Kondensat ist ordnungsgemäß abzuleiten. Der Betrieb hat die Immissionsrichtwerte der TA Lärm einzuhalten. Errichtung, Betrieb, Instandhaltung, Verkehrssicherung und ein etwaiger Rückbau obliegen ausschließlich dem gestatteten Eigentümer; er stellt die Gemeinschaft von hieraus entstehenden Kosten und Ansprüchen frei. Die Gestattung gilt für Rechtsnachfolger der Einheit fort."

Muster-Antrag an die Eigentümerversammlung

Bevor die Versammlung beschließen kann, muss Ihr Anliegen als Tagesordnungspunkt auf die Einladung. Diesen Antrag richten Sie an die Verwaltung beziehungsweise – in der Selbstverwaltung – an die einladende Person:

„Hiermit beantrage ich, [Name], Eigentümer/in der Einheit Nr. [X], die Aufnahme des folgenden Punktes in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung: Beschlussfassung über die Gestattung der Installation eines Split-Klimageräts an der in der Anlage dargestellten Position durch den Eigentümer der Einheit Nr. [X] auf dessen Kosten. Zur Vorbereitung füge ich bei: (1) ein Foto bzw. eine Fotomontage der geplanten Position der Außeneinheit, (2) das technische Datenblatt des Geräts mit Angabe des Schallleistungspegels, (3) das Angebot des ausführenden Fachbetriebs. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung."

Mit den drei Anlagen nehmen Sie die häufigsten Einwände (Optik, Lärm, Pfusch) vorweg – mehr Entscheidungsgrundlage verlangt auch der BGH nicht. Den passenden Beschlusstext für die Versammlung selbst finden Sie oben.

Was das für selbstverwaltete WEGs bedeutet

In der Selbstverwaltung landet das Thema ohne Verwalter-Filter direkt auf dem Tisch der Gemeinschaft – und wird angesichts der Hitzesommer eher häufiger als seltener. Sinnvoll ist, nicht jeden Einzelfall neu zu verhandeln, sondern beim ersten Antrag einen sauberen Rahmen zu setzen: einheitliche Auflagen zu Standort-Logik, Schall und Rückbau, die dann für alle folgenden Anträge gelten. Das hält die Fassade konsistent und erspart der Versammlung Wiederholungsdebatten.

Fazit

• Die Außeneinheit eines Split-Klimageräts ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum – ohne Gestattungsbeschluss geht es nicht.
• Seit der WEG-Reform genügt die einfache Mehrheit; einzelne Gegner können den Beschluss kaum noch kippen (BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 128/24).
• Eigentümer können die Gestattung eines Split-Geräts grundsätzlich sogar verlangen (§ 20 Abs. 3 WEG) – abstrakte Lärm-Befürchtungen reichen für eine Ablehnung nicht (BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25).
• Erfolgsfaktoren für den Antrag: unauffälliger Standort, leises Gerät, Fachmontage, klare Kosten- und Rückbauregelung im Beschlusstext.
• Eigenmächtiger Einbau riskiert den Rückbau auf eigene Kosten – bei Ablehnung hilft die Beschlussersetzungsklage.

Häufige Fragen zur Klimaanlage in der Eigentumswohnung

Müssen alle Eigentümer der Klimaanlage zustimmen?

Nein. Seit der WEG-Reform 2020 genügt für die Gestattung einer baulichen Veränderung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Zustimmung jedes einzelnen betroffenen Eigentümers ist nicht mehr erforderlich. Grenze bleibt nur, dass die Maßnahme die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet und keinen Eigentümer unbillig benachteiligt.

Habe ich einen Anspruch darauf, dass die WEG mein Split-Klimagerät erlaubt?

Ja, grundsätzlich schon. Der BGH hat mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) entschieden, dass Eigentümer die Gestattung eines Split-Klimageräts nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen können, wenn kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Abstrakte Befürchtungen zum späteren Betrieb reichen für eine Ablehnung regelmäßig nicht aus; die Gemeinschaft kann die Erlaubnis aber mit Auflagen zu Standort, Montage und Lärm verbinden.

Darf ich ein mobiles Klimagerät ohne Beschluss betreiben?

Ja. Ein mobiles Monoblock-Gerät, dessen Abluftschlauch durch das gekippte Fenster führt, verändert das Gemeinschaftseigentum nicht und braucht keine Gestattung. Es gelten nur die üblichen Rücksichtnahme-Regeln, etwa die Ruhezeiten der Hausordnung. Mobile Geräte sind allerdings deutlich ineffizienter und im Raum lauter als Split-Anlagen.

Was kann die WEG mir an Auflagen machen?

Üblich und zulässig sind Auflagen zu Standort und Optik der Außeneinheit, zur fachgerechten Montage, zur Einhaltung von Lärmgrenzen (TA Lärm) sowie die Übernahme von Kosten, Instandhaltung und Rückbau durch den gestatteten Eigentümer. Der BGH hat zudem klargestellt, dass die Gemeinschaft Nutzungsregeln wie Betriebszeiten auch nachträglich noch beschließen kann.

Der Nachbar hat ohne Beschluss eine Klimaanlage montiert – was nun?

Eine ungenehmigte bauliche Veränderung muss die Gemeinschaft nicht hinnehmen: Sie kann per Beschluss die Beseitigung verlangen und den Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen. Der Rückbau geht zulasten des Eigentümers, der das Gerät angebracht hat. Alternativ kann die Versammlung die Anlage nachträglich gestatten – idealerweise mit denselben Auflagen, die für neue Anträge gelten würden.

Wie laut darf die Außeneinheit sein?

Maßgeblich sind die Immissionsrichtwerte der TA Lärm am nächstgelegenen schutzbedürftigen Raum, etwa dem Schlafzimmerfenster des Nachbarn. Nachts gelten in Wohngebieten strenge Werte, die günstige Geräte schnell reißen. Achten Sie beim Kauf auf den Schallleistungspegel der Außeneinheit und planen Sie den Standort so, dass er nicht direkt auf Nachbarfenster strahlt – das ist zugleich das beste Argument in der Versammlung.