Sonderumlage in der WEG: Beschluss, Höhe, Fälligkeit und was beim Verkauf gilt

Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die Eigentümer einer Eigentumswohnung zusätzlich zum Hausgeld leisten müssen, wenn die Gemeinschaft für eine bestimmte Ausgabe Geld braucht – meist für eine größere Reparatur, die die Erhaltungsrücklage nicht abdeckt. Sie wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, und zahlen muss, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Ohne Beschluss besteht keine Zahlungspflicht.

Für den einzelnen Eigentümer kann das ein fünfstelliger Betrag sein, der innerhalb weniger Wochen fällig wird. Umso wichtiger ist es, die Regeln zu kennen: was im Beschluss stehen muss, wie hoch die Sonderumlage sein darf, was gilt, wenn Sie nicht zahlen können, wer bei einem Verkauf zahlt und wie sie steuerlich behandelt wird. Dazu gibt es ein Muster für den Beschluss zum Herunterladen. Rechtsstand: Oktober 2026.

Was ist eine Sonderumlage?

Sonderumlage

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, meist einmalige Zahlung der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft, die für einen bestimmten Zweck beschlossen wird. Rechtlich ist sie ein Vorschuss nach § 28 Abs. 1 WEG; der Bundesgerichtshof beschreibt sie als Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans (BGH, Urteil vom 23. Februar 2024 – V ZR 132/23). Das Geld gehört der Gemeinschaft und ist für den beschlossenen Zweck bestimmt.

Typische Anlässe für eine Sonderumlage sind:

• Größere Erhaltungsmaßnahmen: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Balkone.
• Schäden, die keine Versicherung trägt, oder der Selbstbehalt eines Versicherungsfalls.
• Liquiditätsengpässe, etwa weil ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt. An einer solchen Sonderumlage wird auch der säumige Eigentümer nach seinem Anteil beteiligt (BGH, Beschluss vom 15. Juni 1989 – V ZB 22/88).
• Kosten eines Rechtsstreits, den die Gemeinschaft führt.
• Modernisierungen und bauliche Veränderungen, etwa eine energetische Sanierung oder ein Aufzug.

Hausgeld, Rücklage, Sonderumlage, Kredit: die Unterschiede

Sonderumlage ohne Beschluss? Wer entscheidet und mit welcher Mehrheit

Ohne Beschluss gibt es keine Sonderumlage. Über die Vorschüsse und damit auch über Sonderumlagen entscheiden nach § 28 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer. Weder ein Verwalter noch der Beirat noch ein einzelner Eigentümer kann eine Sonderumlage allein anordnen. Eine Zahlungsaufforderung ohne Beschluss begründet keine Pflicht.

Für den Beschluss gelten die üblichen Regeln:

• Mehrheit: Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt (§ 25 Abs. 2 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer kommen.
• Ankündigung: Die Sonderumlage muss als Gegenstand in der Einladung stehen (§ 23 Abs. 2 WEG). Unter „Verschiedenes“ beschlossen, ist sie anfechtbar.
• Ohne Versammlung: Per Umlaufbeschluss geht es nur, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).
• Bauliche Veränderungen: Dient die Sonderumlage einer baulichen Veränderung, bestimmt § 21 WEG, wer zahlt. Alle Eigentümer zahlen nach Miteigentumsanteilen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht unverhältnismäßig teuer ist. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Sonst tragen die Kosten nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben (§ 21 Abs. 2 und 3 WEG).

Was muss im Beschluss stehen?

Damit eine Sonderumlage durchsetzbar ist, muss der Beschluss bestimmt sein: Jeder Eigentümer muss erkennen können, wie viel er wann wofür zahlen soll. Der BGH verlangt grundsätzlich, dass der Betrag je Eigentümer beziffert ist. Es genügt aber, wenn er sich objektiv eindeutig bestimmen und ohne Weiteres errechnen lässt (BGH, Urteil vom 23. Februar 2024 – V ZR 132/23).

Verteilt wird nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, wenn nichts anderes vereinbart oder für diese Kosten beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Ein Beispiel mit erfundenen Zahlen: Eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen beschließt eine Sonderumlage von 48.000 Euro für eine neue Dacheindeckung und verteilt sie nach Miteigentumsanteilen.

Das folgende Muster enthält alle Bestandteile und eine Anlage für die Beträge je Einheit. Platzhalter in eckigen Klammern ersetzen Sie durch die Angaben Ihrer Gemeinschaft. Bei Raten und bei der Verwendung eines Überschusses wählen Sie die passende Variante.

Vorlage

Beschluss über eine Sonderumlage

Muster für die Erhebung einer Sonderumlage nach § 28 Abs. 1 WEG: Zweck, Gesamtbetrag, Verteilung, Fälligkeit und eine Regel für Geld, das übrig bleibt.

Wohnungseigentümergemeinschaft [Straße Hausnummer, PLZ Ort]

Tagesordnungspunkt [Nummer]: Erhebung einer Sonderumlage für [Zweck]

Beschlusstext

1. Die Wohnungseigentümer beschließen die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von insgesamt [Gesamtbetrag] Euro. Sie dient ausschließlich der Finanzierung von [Maßnahme, Angebot mit Firma und Datum].
2. Die Sonderumlage wird nach [Miteigentumsanteilen / dem für diese Kosten geltenden Verteilungsschlüssel] auf die Einheiten verteilt. Die Beträge je Einheit ergeben sich aus der Aufstellung in der Anlage, die Bestandteil dieses Beschlusses ist.
3. Die Sonderumlage ist am [Datum] fällig und auf das Konto der Gemeinschaft, IBAN [IBAN], zu überweisen.
4. Geld, das für den Zweck nicht benötigt wird, wird [der Erhaltungsrücklage zugeführt / nach Abschluss der Maßnahme nach dem Schlüssel aus Nummer 2 an die Eigentümer ausgezahlt].

Variante Raten: Ersetzen Sie Nummer 3 durch „Die Sonderumlage ist in [Anzahl] gleichen Raten fällig, am [Datum der ersten Rate] und am [Datum der zweiten Rate], jeweils auf das Konto der Gemeinschaft, IBAN [IBAN].“

Begründung

[Anlass der Maßnahme, vorliegende Angebote oder Kostenschätzung, Stand der Erhaltungsrücklage und warum sie nicht ausreicht]

Anlage: Beträge je Einheit

Rechenweg: Gesamtbetrag × Miteigentumsanteil der Einheit ÷ Summe aller Miteigentumsanteile

• Einheit [Nummer], [Name]: [Anteil] Miteigentumsanteile, [Betrag] Euro
• Einheit [Nummer], [Name]: [Anteil] Miteigentumsanteile, [Betrag] Euro
• Einheit [Nummer], [Name]: [Anteil] Miteigentumsanteile, [Betrag] Euro

Summe: [Gesamtbetrag] Euro

Ergebnis der Abstimmung

Ja-Stimmen: [Anzahl]
Nein-Stimmen: [Anzahl]
Enthaltungen: [Anzahl]

Die Versammlungsleitung verkündet am [Datum] in [Ort]: Der Beschluss ist [angenommen oder abgelehnt]. Eintrag in die Beschluss-Sammlung unter Nummer [Nummer] (§ 24 Abs. 7 WEG).

Hinweise zum Ausfüllen

• Den Tagesordnungspunkt in der Einladung so ankündigen, dass Zweck und Sonderumlage erkennbar sind (§ 23 Abs. 2 WEG).
• In der Versammlung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ohne Versammlung müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen, außer die Eigentümer haben vorher für genau diesen Gegenstand beschlossen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG).
• Der Betrag jeder Einheit muss sich ohne Weiteres errechnen lassen (BGH, Urteil vom 23. Februar 2024 – V ZR 132/23). Die Anlage erspart Rückfragen.
• Finanziert die Sonderumlage eine bauliche Veränderung, richtet sich die Verteilung nach § 21 WEG.
• Der Beschluss legt fest, was gezahlt wird, nicht, wer für die Gemeinschaft handelt. Gibt es einen Verwalter, fordert er die Beträge an und mahnt säumige Eigentümer.
• Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG); eine einzelne Person handelt nur mit einer schriftlichen Vollmacht aller. Verklagt die Gemeinschaft einen säumigen Eigentümer, wird sie von den übrigen Eigentümern gemeinsam vertreten, und ein eigener Beschluss über die Klage ist nicht nötig (BGH, Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 180/21). Dauerhaft einfacher ist es, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG). Ohne Zertifikat nach § 26a WEG oder gleichgestellte Ausbildung (§ 7 ZertVerwV) genügt ein Eigentümer aber nur, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Sonst ist die Bestellung anfechtbar. Mitgezählt werden Wohnungen und Teileigentum, Stellplätze nur, wenn sie eigenes Teileigentum sind.

Wie hoch darf eine Sonderumlage sein?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es weder als festen Betrag noch als Anteil am Hausgeld oder am Wert der Wohnung. Die Grenze zieht der Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG): Die Höhe muss sich am tatsächlichen Finanzbedarf orientieren und nachvollziehbar begründet sein. In der Praxis heißt das:

• Kalkulation offenlegen. Grundlage sind Angebote oder eine fachliche Kostenschätzung. Ein Puffer für Unvorhergesehenes ist üblich. Je weniger die Höhe begründet ist, desto größer das Risiko einer Anfechtung.
• Rücklage einbeziehen. Die Erhaltungsrücklage ist genau für solche Ausgaben da. Sie vollständig aufzubrauchen, ist allerdings riskant, weil dann für den nächsten Schaden nichts bleibt. Wie viel Rücklage angemessen ist, erklärt der Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage.
• Zahlungsfähigkeit bedenken. Eine Gemeinschaft, in der einzelne Eigentümer eine hohe Einmalzahlung nicht leisten können, gewinnt nichts mit einem Beschluss, der danach mühsam eingetrieben werden muss.

Halten Sie die Sonderumlage für zu hoch oder schlecht begründet, bleibt nur die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung (§ 45 WEG). Wie das abläuft und was es kostet, steht im Ratgeber zur Anfechtung von WEG-Beschlüssen.

Alternativen zur großen Einmalzahlung

• Raten: Der Beschluss kann die Sonderumlage auf mehrere Termine verteilen. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht.
• Teilweise aus der Rücklage: Eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage verkleinert die Sonderumlage.
• Kredit der Gemeinschaft: Auch ein langfristiger, hoher Kredit kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Voraussetzung ist unter anderem, dass vor dem Beschluss das Risiko erörtert wird, dass Eigentümer für Ausfälle anderer nachschießen müssen (BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 244/14).
• Maßnahme staffeln: Bauabschnitte über mehrere Jahre, kombiniert mit einer höheren Zuführung zur Rücklage.

Wann ist die Sonderumlage fällig?

Wann gezahlt werden muss, legt der Beschluss fest; die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wann Forderungen fällig werden. Steht dort ein Datum, gerät ohne Mahnung in Verzug, wer bis dahin nicht zahlt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Fehlt eine klare Regel, entsteht Streit über den Zahlungstermin und bei einem Verkauf darüber, wer zahlen muss. Ein festes Datum im Beschluss ist deshalb der einfachste Schutz für alle Beteiligten.

Zahlen müssen Sie auch, wenn Sie den Beschluss anfechten. Er bleibt gültig, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wer nicht einverstanden ist, zahlt deshalb fristgerecht unter Vorbehalt und klagt parallel.

Sonderumlage nicht zahlen können: was dann?

Die Sonderumlage ist wie das Hausgeld eine Schuld gegenüber der Gemeinschaft. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug: Die Gemeinschaft kann Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB), mahnen, einen Mahnbescheid beantragen oder klagen. Für sie handelt der Verwalter. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Verklagt die Gemeinschaft einen säumigen Eigentümer, wird sie von den übrigen Eigentümern gemeinsam vertreten, und ein eigener Beschluss über die Klage ist nicht nötig (BGH, Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 180/21). Aus einem Urteil oder Vollstreckungsbescheid kann sie bis zur Zwangsversteigerung der Wohnung vollstrecken. Dabei haben Forderungen aus Hausgeld und Sonderumlage einen bevorzugten Rang (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Das Vorrecht gilt für das laufende Jahr und die zwei Jahre davor und ist auf fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswerts begrenzt. Wie dieses Verfahren abläuft, beschreibt der Ratgeber zu Hausgeldrückständen.

Wenn das Geld knapp ist, hilft frühes Handeln:

1. Früh das Gespräch suchen. Am besten vor der Versammlung, in der über die Sonderumlage entschieden wird, spätestens aber vor dem Zahlungstermin.
2. Raten vorschlagen. Die Gemeinschaft kann Raten für alle beschließen oder mit einzelnen Eigentümern eine Ratenzahlung vereinbaren. Einen Anspruch darauf gibt es nicht.
3. Finanzierung prüfen. Fragen Sie Ihre Bank nach einem Kredit. Für energetische Maßnahmen gibt es teilweise öffentliche Förderprogramme, deren Bedingungen sich häufig ändern.
4. Alternativen in die Versammlung tragen. Ein Kredit der Gemeinschaft oder eine Staffelung der Maßnahme verteilen die Last, ohne den Zweck aufzugeben.

Bekommt man eine Sonderumlage zurück?

Bleibt Geld übrig, weil die Maßnahme günstiger wird oder ganz entfällt, gehört es weiterhin der Gemeinschaft. Ob es ausgezahlt, mit künftigem Hausgeld verrechnet oder der Erhaltungsrücklage zugeführt wird, entscheiden die Eigentümer. Der BGH hat das für den Fall bestätigt, dass der Beschluss über die Baumaßnahme für ungültig erklärt wird: Die Gemeinschaft kann das Geld auskehren oder für einen anderen Zweck verwenden (BGH, Beschluss vom 5. Juni 2025 – V ZR 232/24).

Am einfachsten regeln Sie das schon im Beschluss über die Sonderumlage (im Muster Nummer 4). In der Jahresabrechnung erscheinen die Einzahlungen und die tatsächlichen Ausgaben. Der Vermögensbericht zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG).

Sonderumlage beim Verkauf der Wohnung: Wer zahlt?

Zahlen muss, wer bei Fälligkeit der Sonderumlage Eigentümer ist. Das gilt auch, wenn der Beschluss schon vor dem Verkauf gefasst wurde (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16). Eigentümer wird der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Notartermin.

Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer etwas anderes vereinbaren, etwa dass der Verkäufer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt. Das wirkt aber nur zwischen ihnen. Die Gemeinschaft hält sich an den, der bei Fälligkeit Eigentümer ist, und der Verkauf lässt eine bestehende Zahlungspflicht nicht entfallen (BGH, V ZR 232/24). Wer intern nicht zahlen soll, holt sich das Geld beim Vertragspartner zurück.

Sonderumlage auf den Mieter umlegen?

Über die Nebenkostenabrechnung nicht. Umlegen dürfen Vermieter nur Betriebskosten, also Kosten, die laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV). Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV), und genau dafür wird eine Sonderumlage meist erhoben.

Anders kann es bei Modernisierungen sein. Finanziert die Sonderumlage etwa eine energetische Sanierung, kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht. Die jährliche Miete darf dann um bis zu 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten steigen. Der Anteil, der ohnehin für Erhaltung angefallen wäre, zählt nicht mit, und Kappungsgrenzen begrenzen die Erhöhung (§ 559 Abs. 2 und 3a BGB). Das ist ein eigenes mietrechtliches Verfahren mit Ankündigung und Begründung. Welche Teile des laufenden Hausgelds Sie umlegen dürfen, erklärt der Ratgeber Hausgeld auf Mieter umlegen.

Ist eine Sonderumlage steuerlich absetzbar?

Das hängt davon ab, ob Sie die Wohnung vermieten oder selbst nutzen, und wofür das Geld ausgegeben wird.

• Vermieter setzen ihren Anteil an Erhaltungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Fließt die Sonderumlage zunächst in die Erhaltungsrücklage, zählt nicht die Einzahlung: Für Zahlungen in die Rücklage hat der BFH entschieden, dass Werbungskosten erst entstehen, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025 – IX R 19/24). Schafft die Maßnahme etwas Neues, statt Vorhandenes zu erhalten, können Herstellungskosten vorliegen, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Vorsicht nach einem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
• Selbstnutzer können für Handwerkerleistungen, die aus der Sonderumlage bezahlt werden, eine Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG erhalten: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Materialkosten zählen nicht, und für öffentlich geförderte Maßnahmen mit zinsverbilligtem Darlehen oder steuerfreiem Zuschuss gibt es die Ermäßigung nicht.

Welche Bescheinigung Sie dafür brauchen und wo die Beträge in der Steuererklärung stehen, erklärt der Ratgeber Hausgeld steuerlich absetzen. Bei der Abgrenzung zwischen Erhaltung und Herstellung lohnt im Einzelfall eine steuerliche Beratung.

Sonderumlagen vermeiden: vorausschauend planen

Die beste Sonderumlage ist die, die nicht nötig wird. Drei Stellschrauben helfen:

1. Rücklage regelmäßig prüfen. Passt die Zuführung noch zu Alter und Zustand des Gebäudes? Ein Instandhaltungsplan für die nächsten zehn Jahre zeigt, wann größere Ausgaben anstehen.
2. Gebäude jährlich begehen. Mängel, die früh dokumentiert werden, lassen sich planen, statt als Notfall bezahlt zu werden.
3. Zahlen offenlegen. Wenn alle Eigentümer den Rücklagenstand und die geplanten Maßnahmen kennen, fällt die Zustimmung zu einer höheren Zuführung leichter als später zu einer Sonderumlage.

In einer Gemeinschaft ohne Verwalter liegen diese Aufgaben bei den Eigentümern selbst. Hilfreich ist eine feste Reihenfolge: Bedarf mit Angeboten belegen, Finanzierung abwägen, den Beschluss nach dem Muster vorbereiten und mit der Einladung verschicken, nach der Versammlung allen ihren Betrag mitteilen und die Zahlungseingänge zum Fälligkeitstermin prüfen. Wer für die Gemeinschaft unterschreibt oder mahnt, regelt dabei nicht der Beschluss: Ohne Verwalter handeln alle Eigentümer gemeinsam, oder alle erteilen einer Person eine schriftliche Vollmacht. Einfacher wird es, wenn die Gemeinschaft einen Eigentümer zum Verwalter bestellt (§ 26 WEG).

Fazit

• Eine Sonderumlage braucht einen Beschluss. In der Versammlung genügt die einfache Mehrheit. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht.
• Der Beschluss nennt Zweck und Gesamtbetrag und verteilt so, dass sich jeder Einzelbetrag errechnen lässt. Ein festes Fälligkeitsdatum verhindert Streit.
• Zahlen muss, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Das gilt auch bei einem Verkauf und während einer Anfechtung.
• Auf Mieter lässt sich eine Sonderumlage nicht über die Nebenkosten umlegen. Bei Modernisierungen kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht.
• Was übrig bleibt, gehört der Gemeinschaft. Über die Verwendung entscheiden die Eigentümer am besten schon im Beschluss über die Sonderumlage.

Häufige Fragen zur Sonderumlage

Kann ich mich weigern, eine Sonderumlage zu zahlen?

Nein, solange der Beschluss gilt. Auch eine Anfechtungsklage ändert daran nichts, denn der Beschluss bleibt gültig, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug und riskiert Zinsen, ein Mahnverfahren und im äußersten Fall die Zwangsversteigerung der Wohnung. Ohne Beschluss besteht dagegen keine Zahlungspflicht.

Wie hoch darf eine Sonderumlage maximal sein?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Die Höhe muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sich also am tatsächlichen Finanzbedarf orientieren und nachvollziehbar begründet sein, etwa durch Angebote oder eine Kostenschätzung. Eine unbegründet hohe Sonderumlage kann innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten werden.

Gibt es eine Sonderumlage ohne Beschluss?

Nein. Über Sonderumlagen entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 WEG. Weder der Verwalter noch der Beirat noch ein einzelner Eigentümer kann eine Sonderumlage allein anordnen. In der Versammlung genügt die einfache Mehrheit. Ohne Versammlung müssen alle in Textform zustimmen.

Kann eine Sonderumlage in Raten gezahlt werden?

Ja, wenn der Beschluss Raten vorsieht oder die Gemeinschaft mit einem Eigentümer eine Ratenzahlung vereinbart. Einen gesetzlichen Anspruch auf Raten gibt es nicht. Wer absehbar nicht zahlen kann, sollte das früh ansprechen, am besten vor der Versammlung, in der über die Sonderumlage entschieden wird.

Bekomme ich eine Sonderumlage zurück, wenn Geld übrig bleibt?

Nicht automatisch. Das Geld gehört der Gemeinschaft, und die Eigentümer entscheiden, ob es ausgezahlt, verrechnet oder der Erhaltungsrücklage zugeführt wird. Am einfachsten ist eine Regel schon im Beschluss über die Sonderumlage. Wird der Beschluss über die Maßnahme für ungültig erklärt, kann die Gemeinschaft das Geld auskehren oder anders verwenden.

Kann ich eine Sonderumlage als Werbungskosten absetzen?

Als Vermieter ja, soweit das Geld für die Erhaltung des Gebäudes ausgegeben wird. Fließt es zunächst in die Erhaltungsrücklage, zählt erst das Jahr, in dem die Gemeinschaft es verwendet. Selbstnutzer können stattdessen 20 Prozent der Arbeitskosten von Handwerkerleistungen, höchstens 1.200 Euro im Jahr, nach § 35a EStG von der Steuer abziehen.