Beschlüsse in der WEG rechtssicher fassen: Abstimmung, Protokoll und Beschlusssammlung

Beschlüsse sind das rechtliche Fundament jeder WEG. Ob Wirtschaftsplan, Sanierung oder Hausordnungsänderung, ohne gültigen Beschluss darf die Gemeinschaft nicht handeln. Gleichzeitig sind formale Fehler bei der Beschlussfassung der häufigste Grund für Streitigkeiten unter Eigentümern. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie Beschlüsse korrekt formulieren, abstimmen und dokumentieren.

Was ist ein WEG-Beschluss?

Beschluss

Ein Beschluss ist eine verbindliche Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch Abstimmung auf der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren zustande kommt. Beschlüsse sind für alle Eigentümer bindend, auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder nicht anwesend waren.

Beschlüsse haben weitreichende Konsequenzen: Sie begründen Zahlungspflichten, autorisieren Ausgaben und können die Nutzung des Gemeinschaftseigentums regeln. Umso wichtiger ist es, dass sie formal einwandfrei zustande kommen.

Die drei Beschlussarten im Überblick

1. Mehrheitsbeschluss (Regelfall)

Seit der WEG-Reform 2020 werden fast alle Beschlüsse mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Enthaltungen zählen nicht mit.

Beispiele:

• Beschluss über die Hausgeld-Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans
• Beschluss über Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse aus der Hausgeldabrechnung
• Beauftragung von Instandhaltungsmaßnahmen
• Änderung der Hausordnung
• Wahl des Verwaltungsbeirats

2. Qualifizierte Mehrheit

Das Gesetz kennt seit 2020 nur noch wenige qualifizierte Mehrheiten. Bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen, können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; die Kosten tragen aber nur dann alle Eigentümer, wenn der Beschluss mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile erreicht (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Rein virtuelle Versammlungen brauchen einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG). Daneben kann die Gemeinschaftsordnung für bestimmte Beschlüsse eine qualifizierte Mehrheit vorsehen.

3. Umlaufbeschluss

Umlaufbeschluss

Ein Umlaufbeschluss ist eine Abstimmung in Textform, etwa per E-Mail, außerhalb der Eigentümerversammlung. Er erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit), sofern die Eigentümer nicht vorher für diesen einzelnen Gegenstand beschlossen haben, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG).

So formulieren Sie einen Beschluss richtig

Ein guter Beschlusstext ist die halbe Miete. Er muss eindeutig, vollständig und umsetzbar sein.

Die Grundregel: Bestimmtheit

Jeder Eigentümer muss aus dem Beschlusstext erkennen können, was genau beschlossen wurde. Vage Formulierungen wie „Die Verwaltung wird ermächtigt, das Nötige zu veranlassen" sind anfechtbar.

Schlecht formuliert:

„Die Gemeinschaft beschließt, das Dach reparieren zu lassen."

Gut formuliert:

„Die Gemeinschaft beschließt, die Firma [Dachdeckerei] mit der Reparatur der Dacheindeckung über dem Treppenhaus (ca. 15 m²) gemäß Angebot vom 12.03.2026 zu einem Festpreis von maximal 8.500 Euro brutto zu beauftragen. Die Kosten werden der Erhaltungsrücklage entnommen."

Checkliste für einen vollständigen Beschlusstext

• Was wird beschlossen? (Maßnahme, Änderung, Genehmigung)
• Wer wird beauftragt oder ist verantwortlich?
• Wie viel darf es kosten? (Kostenobergrenze oder Festpreis)
• Woher kommt das Geld? (Rücklage, Sonderumlage, laufende Mittel)
• Bis wann soll die Maßnahme umgesetzt werden?

Abstimmung korrekt durchführen

Stimmrecht und Stimmprinzip

Kopfprinzip vs. Wertprinzip

Beim Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten oder der Größe seines MEA. Beim Wertprinzip richtet sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen. Das Kopfprinzip ist der gesetzliche Regelfall (§ 25 Abs. 2 WEG), die Teilungserklärung kann aber das Wertprinzip festlegen.

Ablauf einer Abstimmung

1. Der Versammlungsleiter verliest den Beschlussantrag im exakten Wortlaut.
2. Es folgt die Aussprache, sofern gewünscht.
3. Der Versammlungsleiter ruft zur Abstimmung auf.
4. Gezählt werden: Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen.
5. Der Versammlungsleiter stellt das Ergebnis fest und verkündet, ob der Beschluss angenommen oder abgelehnt wurde.

Die Beschlusssammlung: Pflicht seit 2007

Die Beschlusssammlung ist eine chronologische, fortlaufend nummerierte Dokumentation aller Beschlüsse der WEG. Ihre Führung ist seit der WEG-Novelle von 2007 gesetzliche Pflicht; heute regeln sie § 24 Abs. 7 und 8 WEG.

Was hineingehört

Was in die Beschlusssammlung gehört, regelt § 24 Abs. 7 WEG:

Die Eintragungen sind unverzüglich vorzunehmen. Das Abstimmungsergebnis schreibt das Gesetz für die Sammlung nicht vor; es steht im Protokoll.

Einsichtsrecht

Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Beschlusssammlung verlangen, ebenso ein Dritter, den ein Eigentümer dazu ermächtigt hat, etwa ein Kaufinteressent (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG). In der Praxis bedeutet das: Die Sammlung sollte digital verfügbar sein, nicht nur als Papierordner im Besitz eines einzelnen Eigentümers.

Anfechtung: Wann ein Beschluss angegriffen werden kann

Fristen und Verfahren

Ein Eigentümer, der einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten (Anfechtungsklage nach § 44 WEG).

Anfechtungsgründe:

• Formfehler bei der Einladung (z. B. Fristverstoß, fehlende Tagesordnung)
• Verstoß gegen die Teilungserklärung
• Verstoß gegen Gesetz oder ordnungsmäßige Verwaltung
• Stimmrechtsverletzungen

Nichtige Beschlüsse

In seltenen Fällen ist ein Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern von Anfang an nichtig, zum Beispiel wenn er gegen zwingendes Recht verstößt oder so unklar oder widersprüchlich ist, dass sich ihm keine durchführbare Regelung entnehmen lässt. Bloße Unbestimmtheit macht einen Beschluss in der Regel nur anfechtbar. Nichtige Beschlüsse können auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist noch angegriffen werden.

Häufige Fragen zu WEG-Beschlüssen

Kann ein Beschluss nachträglich geändert werden?

Ja. Die Eigentümergemeinschaft kann einen früheren Beschluss durch einen neuen Beschluss aufheben oder ändern, wiederum mit einfacher Mehrheit. Bestandskräftige Beschlüsse können so korrigiert werden, ohne dass eine Anfechtungsklage nötig ist.

Was passiert, wenn bei der Abstimmung ein Gleichstand entsteht?

Bei Stimmengleichheit ist der Beschlussantrag abgelehnt. Es gibt kein Stichentscheid-Verfahren. Der Antragsteller kann den Antrag auf einer späteren Versammlung erneut zur Abstimmung stellen.

Müssen Beschlüsse notariell beglaubigt werden?

Nein. WEG-Beschlüsse bedürfen keiner notariellen Form. Es genügt die Aufnahme in das Versammlungsprotokoll und die Beschlusssammlung. Eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften wird nur nötig, wenn etwas ins Grundbuch eingetragen werden soll, etwa ein Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel (§ 7 Abs. 2 WEG). Eine Änderung der Teilungserklärung ist dagegen in der Regel kein Mehrheitsbeschluss, sondern eine Vereinbarung aller Eigentümer.

Kann ein Eigentümer seine Stimme nachträglich ändern?

Nein. Sobald der Versammlungsleiter das Abstimmungsergebnis festgestellt und verkündet hat, ist die Abstimmung abgeschlossen. Eine nachträgliche Änderung der Stimmabgabe ist nicht möglich.