Beschlüsse in der WEG rechtssicher fassen: Abstimmung, Protokoll und Beschlusssammlung
Fehlerhafte Beschlüsse sind der häufigste Streitgrund in WEGs. Erfahren Sie, wie Sie Beschlüsse korrekt formulieren, abstimmen und dokumentieren -- inklusive Muster und Praxisbeispiele.
Beschlüsse sind das rechtliche Fundament jeder WEG. Ob Wirtschaftsplan, Sanierung oder Hausordnungsänderung -- ohne gültigen Beschluss darf die Gemeinschaft nicht handeln. Gleichzeitig sind formale Fehler bei der Beschlussfassung der häufigste Grund für Streitigkeiten unter Eigentümern. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie Beschlüsse korrekt formulieren, abstimmen und dokumentieren.
Was ist ein WEG-Beschluss?
Ein Beschluss ist eine verbindliche Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch Abstimmung auf der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren zustande kommt. Beschlüsse sind für alle Eigentümer bindend -- auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder nicht anwesend waren.
Beschlüsse haben weitreichende Konsequenzen: Sie begründen Zahlungspflichten, autorisieren Ausgaben und können die Nutzung des Gemeinschaftseigentums regeln. Umso wichtiger ist es, dass sie formal einwandfrei zustande kommen.
Die drei Beschlussarten im Überblick
1. Mehrheitsbeschluss (Regelfall)
Seit der WEG-Reform 2020 werden fast alle Beschlüsse mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Enthaltungen zählen nicht mit.
Beispiele:
- Genehmigung des Wirtschaftsplans
- Genehmigung der Hausgeldabrechnung
- Beauftragung von Instandhaltungsmaßnahmen
- Änderung der Hausordnung
- Wahl des Verwaltungsbeirats
2. Qualifizierte Mehrheit
Für bestimmte bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen, kann die Teilungserklärung eine qualifizierte Mehrheit vorsehen (z. B. drei Viertel aller Stimmen und mehr als die Hälfte der MEA).
3. Umlaufbeschluss
Ein Umlaufbeschluss ist eine schriftliche Abstimmung außerhalb der Eigentümerversammlung. Er erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit), sofern nicht per vorherigem Beschluss eine einfache Mehrheit für bestimmte Gegenstände zugelassen wurde (§ 23 Abs. 3 WEG).
So formulieren Sie einen Beschluss richtig
Ein guter Beschlusstext ist die halbe Miete. Er muss eindeutig, vollständig und umsetzbar sein.
Die Grundregel: Bestimmtheit
Jeder Eigentümer muss aus dem Beschlusstext erkennen können, was genau beschlossen wurde. Vage Formulierungen wie „Die Verwaltung wird ermächtigt, das Nötige zu veranlassen" sind anfechtbar.
Schlecht formuliert:
„Die Gemeinschaft beschließt, das Dach reparieren zu lassen."
Gut formuliert:
„Die Gemeinschaft beschließt, die Firma Dachtechnik Müller GmbH mit der Reparatur der Dacheindeckung über dem Treppenhaus (ca. 15 m²) gemäß Angebot vom 12.03.2026 zu einem Festpreis von maximal 8.500 Euro brutto zu beauftragen. Die Kosten werden der Instandhaltungsrücklage entnommen."
Checkliste für einen vollständigen Beschlusstext
- Was wird beschlossen? (Maßnahme, Änderung, Genehmigung)
- Wer wird beauftragt oder ist verantwortlich?
- Wie viel darf es kosten? (Kostenobergrenze oder Festpreis)
- Woher kommt das Geld? (Rücklage, Sonderumlage, laufende Mittel)
- Bis wann soll die Maßnahme umgesetzt werden?
Abstimmung korrekt durchführen
Stimmrecht und Stimmprinzip
Beim Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme -- unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten oder der Größe seines MEA. Beim Wertprinzip richtet sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen. Das Kopfprinzip ist der gesetzliche Regelfall (§ 25 Abs. 2 WEG), die Teilungserklärung kann aber das Wertprinzip festlegen.
Ablauf einer Abstimmung
- Der Versammlungsleiter verliest den Beschlussantrag im exakten Wortlaut.
- Es folgt die Aussprache, sofern gewünscht.
- Der Versammlungsleiter ruft zur Abstimmung auf.
- Gezählt werden: Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen.
- Der Versammlungsleiter stellt das Ergebnis fest und verkündet, ob der Beschluss angenommen oder abgelehnt wurde.
Die Beschlusssammlung: Pflicht seit 2020
Die Beschlusssammlung ist eine chronologische, fortlaufend nummerierte Dokumentation aller Beschlüsse der WEG. Ihre Führung ist seit der WEG-Reform 2020 gesetzliche Pflicht (§ 24 Abs. 7 WEG).
Was hineingehört
Jeder Eintrag in der Beschlusssammlung enthält:
| Feld | Inhalt |
|---|---|
| Laufende Nummer | Fortlaufend, ohne Lücken |
| Datum | Datum der Beschlussfassung |
| Beschlusstext | Vollständiger, exakter Wortlaut |
| Abstimmungsergebnis | Ja / Nein / Enthaltungen |
| Beschlussart | ETV-Beschluss oder Umlaufbeschluss |
| Bestandskraft | Ja (nach Ablauf der Anfechtungsfrist) oder noch offen |
Einsichtsrecht
Jeder Eigentümer -- auch ein neuer Käufer -- hat jederzeit das Recht, die Beschlusssammlung einzusehen. In der Praxis bedeutet das: Die Sammlung sollte digital verfügbar sein, nicht nur als Papierordner im Besitz eines einzelnen Eigentümers.
Anfechtung: Wann ein Beschluss angegriffen werden kann
Fristen und Verfahren
Ein Eigentümer, der einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten (Anfechtungsklage nach § 44 WEG).
Anfechtungsgründe:
- Formfehler bei der Einladung (z. B. Fristverstoß, fehlende Tagesordnung)
- Verstoß gegen die Teilungserklärung
- Verstoß gegen Gesetz oder ordnungsmäßige Verwaltung
- Stimmrechtsverletzungen
Nichtige Beschlüsse
In seltenen Fällen ist ein Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern von Anfang an nichtig -- zum Beispiel wenn er gegen zwingendes Recht verstößt oder inhaltlich unbestimmt ist. Nichtige Beschlüsse können auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist noch angegriffen werden.
Häufige Fragen zu WEG-Beschlüssen
Kann ein Beschluss nachträglich geändert werden?
Ja. Die Eigentümergemeinschaft kann einen früheren Beschluss durch einen neuen Beschluss aufheben oder ändern -- wiederum mit einfacher Mehrheit. Bestandskräftige Beschlüsse können so korrigiert werden, ohne dass eine Anfechtungsklage nötig ist.
Was passiert, wenn bei der Abstimmung ein Gleichstand entsteht?
Bei Stimmengleichheit ist der Beschlussantrag abgelehnt. Es gibt kein Stichentscheid-Verfahren. Der Antragsteller kann den Antrag auf einer späteren Versammlung erneut zur Abstimmung stellen.
Müssen Beschlüsse notariell beglaubigt werden?
Nein. WEG-Beschlüsse bedürfen keiner notariellen Beglaubigung oder sonstigen Form. Es genügt die Aufnahme in das Versammlungsprotokoll und die Beschlusssammlung. Lediglich für Grundbuchänderungen (z. B. Änderung der Teilungserklärung) ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.
Kann ein Eigentümer seinen Abstimmung nachträglich ändern?
Nein. Sobald der Versammlungsleiter das Abstimmungsergebnis festgestellt und verkündet hat, ist die Abstimmung abgeschlossen. Eine nachträgliche Änderung der Stimmabgabe ist nicht möglich.