Gebäudeversicherung der WEG: Schutz, typische Lücken und worauf Sie achten müssen
Die Wohngebäudeversicherung ist die wichtigste Police jeder WEG. Welche Schäden gedeckt sind, wo die gefährlichsten Lücken liegen und wie Eigentümer Unterversicherung und teure Selbstbehalte vermeiden.
Ein Rohrbruch im dritten Stock, ein Sturm deckt das Dach ab, der Keller läuft nach einem Starkregen voll: In solchen Momenten entscheidet eine einzige Police darüber, ob die Gemeinschaft glimpflich davonkommt oder auf einem fünfstelligen Schaden sitzen bleibt. Die Wohngebäudeversicherung ist die mit Abstand wichtigste Versicherung jeder WEG, und zugleich die, in der die teuersten Lücken schlummern. Dieser Artikel erklärt, was gedeckt ist, wo typische Fallstricke liegen und worauf Selbstverwalter beim Prüfen und Abschließen achten sollten.
Was die Wohngebäudeversicherung leistet
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst, also Mauerwerk, Dach, fest verbaute Bestandteile und in der Regel das Gemeinschaftseigentum, gegen Schäden durch bestimmte Gefahren. Versichert wird die Gemeinschaft als Ganzes; die Beiträge gehören zu den Bewirtschaftungskosten und werden über das Hausgeld auf alle Eigentümer umgelegt.
Der klassische Schutz ruht auf drei Säulen, die meist als verbundene Police abgeschlossen werden:
| Baustein | Versicherte Gefahren | Beispiel |
|---|---|---|
| Feuer | Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion | Kabelbrand im Treppenhaus |
| Leitungswasser | Austritt aus Rohren, Frostschäden an Leitungen | Geplatztes Heizungsrohr |
| Sturm und Hagel | Sturm ab Windstärke 8, Hagelschlag | Abgedecktes Dach nach Orkan |
Was hier nicht aufgeführt ist, ist auch nicht automatisch versichert. Genau das ist die häufigste Quelle böser Überraschungen.
Die gefährlichsten Lücken
1. Elementarschäden fehlen oft
Überschwemmung durch Starkregen, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck sind in der Grunddeckung nicht enthalten. Sie müssen als Elementarschadenversicherung zusätzlich vereinbart werden. Angesichts zunehmender Starkregenereignisse ist dieser Baustein heute praktisch unverzichtbar.
2. Unterversicherung
Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, kürzt der Versicherer im Schadensfall anteilig, auch bei kleinen Schäden. Schutz bietet der gleitende Neuwertfaktor: Die Summe wird über den sogenannten „Wert 1914" und einen jährlich angepassten Baupreisindex fortgeschrieben, sodass der aktuelle Neubauwert abgedeckt bleibt. Achten Sie darauf, dass im Vertrag ein Unterversicherungsverzicht vereinbart ist.
Der Wert 1914 ist ein fiktiver Bezugswert, der den Gebäudewert zu Baupreisen des Jahres 1914 in Mark ausdrückt. Multipliziert mit dem jährlichen Baupreisindex ergibt sich der aktuelle Neubauwert. Dieses Verfahren hält die Versicherungssumme automatisch auf dem heutigen Preisniveau und verhindert eine schleichende Unterversicherung durch steigende Baukosten.
3. Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum
Die Police der WEG deckt das Gemeinschaftseigentum. Schäden am Sondereigentum, etwa an Bodenbelägen, Einbauküchen oder Malerarbeiten innerhalb der Wohnung, sind eine Grauzone. Viele Verträge schließen das mitversicherte Sondereigentum „im versicherten Umfang" ein, andere nicht. Wo die Police endet, beginnt die private Hausratversicherung des einzelnen Eigentümers.
4. Grobe Fahrlässigkeit und Leerstand
Ältere Verträge kürzen bei grob fahrlässig herbeigeführten Schäden. Moderne Tarife verzichten darauf, prüfen Sie das. Auch längerer Leerstand einer Einheit kann den Schutz einschränken und sollte dem Versicherer gemeldet werden.
Selbstbehalt: Beitrag senken, Risiko verschieben
Ein vereinbarter Selbstbehalt senkt die Prämie spürbar, verlagert aber das Risiko kleinerer Schäden auf die Gemeinschaft. Eine grobe Orientierung:
| Selbstbehalt | Wirkung auf den Beitrag | Geeignet für |
|---|---|---|
| 0 € | Höchste Prämie | Kleine WEGs mit dünner Rücklage |
| 500–1.000 € | Spürbar günstiger | Gemeinschaften mit solider Rücklage |
| ab 2.500 € | Deutlich günstiger | Große WEGs, die Kleinschäden selbst tragen |
Checkliste: Police prüfen und beschließen
- Deckung sichten: Sind Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und Elementar enthalten?
- Versicherungssumme prüfen: Gleitender Neuwert mit Unterversicherungsverzicht vereinbart?
- Selbstbehalt bewerten: Passt er zur Höhe der Rücklage?
- Klauseln checken: Verzicht auf Einrede grober Fahrlässigkeit, Regelung zum Sondereigentum, Leerstand.
- Beiträge vergleichen: Alle paar Jahre Angebote einholen, der Markt bewegt sich stark.
- Beschluss fassen: Abschluss oder Wechsel der Gebäudeversicherung mit einfacher Mehrheit beschließen und das Ergebnis im Protokoll festhalten.
Muster-Beschlusstext
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, die Wohngebäudeversicherung für das gemeinschaftliche Eigentum mit Wirkung zum [Datum] bei der [Versicherer] abzuschließen. Die Deckung umfasst die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie weitere Elementargefahren, mit gleitendem Neuwert und Unterversicherungsverzicht. Der Verwalter wird beauftragt, den Vertrag abzuschließen und die bisherige Police fristgerecht zu kündigen."
Fazit
- Die Wohngebäudeversicherung ist die wichtigste Police der WEG und deckt das Gemeinschaftseigentum gegen Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel.
- Elementarschäden durch Starkregen und Rückstau sind ein eigener Baustein und heute kaum verzichtbar.
- Gegen Unterversicherung schützt der gleitende Neuwert mit Unterversicherungsverzicht.
- Ein Selbstbehalt senkt den Beitrag, ist aber nur mit ausreichender Rücklage sinnvoll.
- Der Abschluss oder Wechsel wird per Mehrheitsbeschluss entschieden und gehört ins Protokoll.
Häufige Fragen zur Gebäudeversicherung der WEG
Wer zahlt die Gebäudeversicherung in der WEG?
Versicherungsnehmer ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Beiträge gehören zu den Bewirtschaftungskosten und werden über das Hausgeld nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen, auf alle Eigentümer umgelegt. Ein einzelner Eigentümer kann sich der gemeinschaftlichen Versicherung nicht entziehen.
Ist Elementarschutz Pflicht für eine WEG?
Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht, doch angesichts zunehmender Starkregenereignisse spricht viel dafür, dass der Verzicht auf Elementardeckung nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Gemeinschaft sollte den Einschluss zumindest prüfen und eine bewusste, im Protokoll dokumentierte Entscheidung treffen.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäude- und Hausratversicherung?
Die Gebäudeversicherung der WEG deckt das Gebäude und das Gemeinschaftseigentum, also Mauerwerk, Dach und fest verbaute Teile. Die Hausratversicherung ist Sache jedes einzelnen Eigentümers oder Mieters und schützt das bewegliche Inventar in der Wohnung, etwa Möbel und Elektrogeräte. Beide ergänzen sich.
Was bedeutet gleitender Neuwert?
Der gleitende Neuwert hält die Versicherungssumme automatisch auf dem aktuellen Baupreisniveau. Grundlage ist der „Wert 1914", der jährlich mit dem Baupreisindex fortgeschrieben wird. Zusammen mit einem Unterversicherungsverzicht verhindert das, dass der Versicherer im Schadensfall wegen einer zu niedrigen Summe anteilig kürzt.
Lohnt sich ein Selbstbehalt für die WEG?
Ein Selbstbehalt senkt den Beitrag, verlagert aber das Risiko kleinerer Schäden auf die Gemeinschaft. Er lohnt sich vor allem, wenn die Erhaltungsrücklage den Eigenanteil im Schadensfall problemlos trägt. Bei dünner Rücklage drohen sonst ausgerechnet im Schadensfall Sonderumlagen.
Wie wechseln wir die Gebäudeversicherung?
Holen Sie zunächst Vergleichsangebote ein und prüfen Sie Deckung, Summe und Klauseln. Über den Wechsel entscheidet die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Anschließend kündigt der Verwalter die alte Police fristgerecht, üblich ist eine dreimonatige Frist zum Ablauf des Versicherungsjahres, und schließt den neuen Vertrag ab. Achten Sie auf einen nahtlosen Übergang ohne Deckungslücke.