Was kostet eine Hausverwaltung? Kosten pro Wohnung, Sondervergütungen und wo Eigentümer sparen

Eine WEG-Verwaltung kostete 2025 im Durchschnitt 29,12 Euro netto je Wohnung und Monat, mit Umsatzsteuer 34,65 Euro. Das hat der Verwalterverband VDIV in seinem Branchenbarometer 2026 ermittelt. Kleine Gemeinschaften zahlen deutlich mehr: Bei neuen Verträgen liegen die Sätze je nach Größe der Anlage zwischen 29,75 und 47,60 Euro brutto, und viele Verwaltungen verlangen einen Mindestbetrag je Objekt. Für eine WEG mit sechs Wohnungen ergibt das ohne Sondervergütungen rund 2.500 bis 3.400 Euro im Jahr.

Dieser Artikel ordnet die Zahlen für WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung ein, erklärt, warum kleine Gemeinschaften pro Wohnung mehr zahlen, und rechnet die Kosten für zwei bis zehn Wohnungen durch. Am Ende steht, wo Eigentümer sparen können: beim Verhandeln, beim Wechsel oder mit der Selbstverwaltung. Stand der Zahlen: Oktober 2026.

Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung und Monat?

Belastbare Zahlen liefern zwei Branchenumfragen. Das VDIV-Branchenbarometer 2026 des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland beschreibt die Vergütung in bestehenden Verträgen; an der Umfrage von März bis Mai 2026 nahmen 1.078 Verwaltungsunternehmen teil. Die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 des Center for Real Estate Studies, erstellt im Auftrag der Verbände BVI und IVD, untersucht dagegen Neuverträge. Beide Studien zeigen Durchschnitte und Spannen, keine Preisliste: Was Ihre Gemeinschaft zahlt, hängt vom Angebot und vom Leistungsumfang ab.

Alle Beträge je Einheit und Monat. Der VDIV weist seine Werte netto aus; die Bruttowerte sind mit 19 Prozent Umsatzsteuer umgerechnet, für den WEG-Durchschnitt ebenso bei der Verbraucherorganisation Wohnen im Eigentum. Quellen: VDIV, Verwaltervergütung (Branchenbarometer 2026), VDIV-Pressemitteilung vom 19.08.2026, IVD-Pressemitteilung zur CRES-Studie vom 22.04.2026, Wohnen im Eigentum, Verwaltervergütung.

Die Sätze steigen. Für 2026 planen die Verwaltungen im Bestand eine Erhöhung um durchschnittlich 9,1 Prozent auf 31,77 Euro netto, bei kleinen Gemeinschaften mit bis zu zehn Einheiten sogar um 12,1 Prozent. Rechnerisch wären das dort rund 40 Euro netto je Einheit. Neue Verträge liegen nach der CRES-Studie im Schnitt fünf Euro netto über bestehenden.

So rechnen Sie die Kosten Ihrer Verwaltung aus

Die Jahreskosten ergeben sich aus drei Zahlen: Wohnungen mal Vergütung je Wohnung und Monat mal zwölf. Steht im Verwaltervertrag ein Nettobetrag, kommen 19 Prozent Umsatzsteuer hinzu. Die Gemeinschaft zahlt den Bruttobetrag; so steht er auch in der Jahresabrechnung unter Verwaltervergütung oder Verwaltungskosten. Der Rechner unten fragt deshalb, ob Ihr Betrag netto oder brutto ist, und vergleicht immer brutto.

Was ist in der Grundvergütung enthalten und was kostet extra?

Die Grundvergütung deckt die laufende Verwaltung ab. Dazu gehören die Aufgaben, die das Wohnungseigentumsgesetz dem Verwalter zuweist: mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung einladen (§ 24 Abs. 1 WEG), die Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 8 WEG), Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht aufstellen (§ 28 WEG) und kleinere oder eilige Maßnahmen selbst veranlassen (§ 27 Abs. 1 WEG). In der Praxis kommen Buchhaltung, Hausgeld, Zahlungsverkehr, Versicherungen und die Abstimmung mit Hausmeister und Handwerkern hinzu. Was genau dazugehört, steht im Leistungsverzeichnis des Verwaltervertrags.

Alles darüber hinaus wird meist gesondert berechnet. Nach dem VDIV arbeitet die große Mehrheit der Verwaltungen mit einer Kombination aus Grund- und Zusatzvergütung; die durchschnittlichen Stundensätze stiegen 2025 um 5,9 Prozent. Abgerechnet werden Sonderleistungen laut CRES-Studie regelmäßig als Stundensatz oder Pauschale. Diese Leistungen kosten besonders häufig extra:

Die Angaben für 2024/2025 stammen aus der IVD-Pressemitteilung vom 11.02.2025 zur vorherigen CRES-Studie.

Vergleichen Sie deshalb nie nur die Grundvergütung. Ein niedriger Satz mit langer Liste an Sonderleistungen kann teurer sein als ein höherer Satz mit klarer Pauschale. Ein guter Prüfstein sind die letzten drei Jahresabrechnungen: Addieren Sie dort alle Positionen, die an die Verwaltung gingen, und teilen Sie die Summe durch Wohnungen und Monate.

WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung: Wer zahlt was?

Im Alltag heißt alles „Hausverwaltung“. Gemeint sind aber drei verschiedene Leistungen mit verschiedenen Auftraggebern, und das entscheidet, wer die Kosten trägt.

Mietverwaltung: Nach dem VDIV rechnet die Mehrheit der Mietverwaltungen (56,7 Prozent) pauschal je Einheit und Monat ab, teils zuzüglich einer Grundgebühr für das Objekt. Rund ein Fünftel koppelt die Vergütung an die Miete, 2025 im Schnitt mit 5,5 Prozent. Was eine Mietverwaltung dafür leistet und wann sich ein Mietshaus auch ohne sie führen lässt, erklärt der Ratgeber Mietverwaltung: Aufgaben und Kosten.

Sondereigentumsverwaltung: Wer eine Eigentumswohnung vermietet, zahlt die Verwaltung seiner Wohnung zusätzlich zum Hausgeld. Die CRES-Studie nennt knapp 42 Euro brutto im Monat, wenn dieselbe Firma auch die WEG verwaltet. Welche Aufgaben dahinterstehen und wie Vermieter sie selbst übernehmen, steht im Artikel zur Sondereigentumsverwaltung.

Warum zahlen kleine WEGs pro Wohnung mehr?

Eine Versammlung, ein Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung: Diese Arbeit fällt bei sechs Wohnungen fast genauso an wie bei sechzig, verteilt sich aber auf weniger Einheiten. Die CRES-Studie 2026 misst den Effekt: In Anlagen mit mehr als 99 Einheiten liegen die durchschnittlichen Sätze rund 38 Prozent unter denen von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten. Dazu kommt bei vielen Verwaltungen ein Mindestbetrag je Objekt, egal wie wenige Wohnungen es hat. Im Mittel liegt dieser Mindestumsatz je Anlage laut CRES bei 357 Euro brutto.

Schon die Vorgängerstudie (CRES 2024/2025) kam zu dem Ergebnis, dass sich die Verwaltung erst ab acht bis neun Einheiten je Objekt rechnet. Studienleiter Prof. Dr. Marco Wölfle sagte damals, kleine Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten müssten sich auf einen monatlichen Satz von bis zu 48 Euro je Einheit oder eine Mindestpauschale von 480 Euro für das Objekt einstellen.

Für viele kleine WEGs ist der Preis aber nicht die größte Hürde, sondern die Absage. Laut VDIV-Branchenbarometer 2026

• wollen 21,0 Prozent der Verwaltungen nur noch Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel ab rund 16 Wohnungen,
• planen 31,0 Prozent, sich von kleineren Objekten zu trennen,
• hat fast jede zweite Verwaltung (45,9 Prozent) mehr als die Hälfte der Anfragen von Eigentümergemeinschaften abgelehnt, nicht weiterverfolgt oder mit einem Abwehrangebot beantwortet,
• prüfen nur 14,2 Prozent alle Anfragen neuer Gemeinschaften überhaupt weiter.

Ein Abwehrangebot ist ein Angebot, das so hoch angesetzt ist, dass die Gemeinschaft es voraussichtlich ablehnt. Das ist keine Böswilligkeit, sondern Kalkulation: 62,1 Prozent der befragten Verwaltungen bezeichnen sich als überlastet. Was Gemeinschaften tun können, die trotz Suche niemanden finden, beschreibt der Artikel WEG findet keinen Verwalter.

Was kostet eine Hausverwaltung für 3, 4 oder 6 Parteien?

Eine amtliche Preistabelle gibt es nicht. Die folgende Tabelle rechnet deshalb offen mit den Zahlen aus den Studien, damit Sie die Größenordnung für Ihre Gemeinschaft sehen. Sie ist ein Rechenbeispiel und ersetzt kein Angebot.

So ist gerechnet: alle Beträge brutto und ohne Sondervergütungen. Spalte 2 nutzt den VDIV-Durchschnitt 2025 für bestehende Verträge (29,12 € netto). Spalte 3 nutzt das obere Ende der CRES-Spanne für Neuverträge 2026, an dem die kleinen Anlagen liegen. Spalte 4 rechnet wie Spalte 3, setzt aber mindestens den mittleren Mindestumsatz je Anlage laut CRES an (357 € brutto). Die Studie nennt dafür keinen Zeitraum; hier ist er als Monatsbetrag gerechnet, weil auch die Vergütung monatlich vereinbart wird. Ob und in welcher Höhe eine Verwaltung einen Mindestbetrag verlangt, steht in ihrem Angebot.

Die Tabelle zeigt den Kern des Problems: Bis etwa sieben Wohnungen bestimmt der Mindestbetrag den Preis, nicht die Zahl der Wohnungen. Eine WEG mit drei Parteien zahlt dann je Wohnung rund 119 Euro im Monat, fast dreieinhalbmal so viel wie der Durchschnitt. Für sechs Wohnungen liegen die Kosten zwischen rund 208 Euro im Monat beim Durchschnittssatz und 357 Euro mit Mindestbetrag.

Kann man die Kosten der Hausverwaltung auf Mieter umlegen?

Nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich keine Betriebskosten, und nur Betriebskosten dürfen Vermieter auf Mieter umlegen (§ 556 Abs. 1 BGB). Das gilt für den Anteil der WEG-Verwaltung im Hausgeld genauso wie für eine Sondereigentums- oder Mietverwaltung. Bei vermieteten Wohnungen hilft auch keine abweichende Klausel im Mietvertrag: Sie wäre zum Nachteil des Mieters unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Steuerlich sieht es für Vermieter besser aus: Die Verwaltungskosten mindern als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Welche Teile des Hausgelds dagegen auf den Mieter umgelegt werden dürfen, zeigt der Artikel Hausgeld auf Mieter umlegen.

Wie können Eigentümer bei den Verwalterkosten sparen?

1. Leistungen prüfen und nachverhandeln

Der günstigste Hebel ist der bestehende Vertrag. Prüfen Sie, welche Sondervergütungen in den letzten Jahren angefallen sind und ob sich daraus eine feste Pauschale machen lässt. Prüfen Sie auch, was Papier kostet: Einladungen zur Versammlung dürfen in Textform verschickt werden, also per E-Mail (§ 24 Abs. 4 WEG). Der beste Zeitpunkt für Verhandlungen ist die Wiederbestellung. Sie braucht einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann (§ 26 Abs. 2 WEG).

2. Angebote einholen und wechseln

Eine Gemeinschaft kann ihre Verwaltung jederzeit abberufen, ein wichtiger Grund ist seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr nötig (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Wie das abläuft, mit Muster für Beschluss und Kündigungsschreiben, steht im Ratgeber Hausverwaltung kündigen. Rechnen Sie aber ehrlich: Neuverträge liegen im Schnitt fünf Euro netto je Einheit über bestehenden Verträgen, und kleine Objekte bekommen oft gar kein Angebot. Ein Wechsel lohnt sich vor allem, wenn die Leistung nicht stimmt, seltener wegen des Preises allein.

3. Aufgaben aufteilen

Zwischen Vollverwaltung und „alles selbst“ liegt ein Mittelweg: Die Gemeinschaft bestellt einen Eigentümer zum Verwalter und kauft nur zu, was Fachwissen braucht, etwa die Heizkostenabrechnung beim Messdienst oder die Steuerbescheinigung beim Steuerberater. Das hält die laufenden Kosten niedrig, setzt aber klare Zuständigkeiten voraus, die im Protokoll stehen.

4. Selbst verwalten

Keine WEG ist verpflichtet, eine professionelle Verwaltung zu bestellen. Jeder Eigentümer kann allerdings grundsätzlich verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Für kleinere Gemeinschaften gibt es eine Ausnahme: Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten darf ein Eigentümer ohne Zertifikat Verwalter sein, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Solange niemand eine Verwaltung verlangt, kann sich eine Gemeinschaft jeder Größe selbst verwalten.

Die Kosten verschieben sich dann von der Vergütung zur eigenen Zeit. Bezahlt werden müssen Kontoführung und gegebenenfalls Software, eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für die verwaltende Person ist empfehlenswert, und eine Aufwandsentschädigung kann die Gemeinschaft beschließen. Wichtig ist eine Formfrage: Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Soll eine Person allein für die Gemeinschaft handeln, etwa gegenüber Bank und Handwerkern, bestellt die Gemeinschaft sie zur Verwalterin oder zum Verwalter; dafür genügt die einfache Mehrheit. Wie der Einstieg gelingt, beschreibt der Leitfaden zur Selbstverwaltung.

Fazit

• Die WEG-Verwaltung kostete 2025 im Durchschnitt 29,12 Euro netto je Wohnung und Monat, 34,65 Euro brutto (VDIV). Neuverträge liegen 2026 zwischen 29,75 und 47,60 Euro brutto (CRES).
• Kleine Gemeinschaften zahlen pro Wohnung am meisten, weil Mindestbeträge greifen: Bei drei Wohnungen können es rund 119 Euro je Wohnung und Monat sein.
• Sondervergütungen für außerordentliche Versammlungen, Sanierungen oder Verkaufszustimmungen kommen hinzu. Entscheidend ist das Leistungsverzeichnis, nicht der Grundpreis.
• Verwaltungskosten sind nicht auf Mieter umlegbar, für Vermieter aber Werbungskosten.
• Sparen lässt sich durch Nachverhandeln, einen begründeten Wechsel oder die Selbstverwaltung, die jeder Gemeinschaft offensteht.

Häufige Fragen zu den Kosten einer Hausverwaltung

Was kostet eine Hausverwaltung im Monat?

Im Durchschnitt 29,12 Euro netto je Wohnung, also 34,65 Euro mit Umsatzsteuer (VDIV, Wert für 2025). Für eine WEG mit sechs Wohnungen sind das rund 208 Euro im Monat. Kleine Gemeinschaften zahlen mehr, weil viele Verwaltungen einen Mindestbetrag je Objekt verlangen; die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 nennt dafür im Mittel 357 Euro brutto.

Was kostet eine Hausverwaltung für 3 Parteien?

Zählt nur der Satz je Wohnung, sind es rund 104 bis 143 Euro brutto im Monat, je nachdem ob man den Durchschnitt bestehender Verträge oder den Satz für neue Verträge in kleinen Anlagen ansetzt. Setzt die Verwaltung einen Mindestbetrag von 357 Euro im Monat an, so hoch wie der mittlere Mindestumsatz laut CRES-Studie, kostet sie rund 4.300 Euro im Jahr, also 119 Euro je Wohnung und Monat. Viele Verwaltungen nehmen so kleine Objekte allerdings gar nicht mehr an.

Sind die Kosten der Hausverwaltung auf Mieter umlagefähig?

Nein. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht in die Nebenkostenabrechnung. Das gilt für die WEG-Verwaltung im Hausgeld ebenso wie für eine Sondereigentums- oder Mietverwaltung. Vermieter können die Kosten aber als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen.

Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?

Nach der CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 liegt der durchschnittliche Satz bei knapp 42 Euro brutto je Wohnung und Monat, wenn dieselbe Firma auch die Eigentümergemeinschaft verwaltet. Die Sondereigentumsverwaltung zahlt der vermietende Eigentümer allein und zusätzlich zum Hausgeld. Auf den Mieter umlegen kann er sie nicht.

Welche Sondervergütungen sind bei Hausverwaltungen üblich?

Am häufigsten werden außerordentliche Eigentümerversammlungen, die Betreuung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen, Zustimmungen zum Verkauf einer Wohnung und die Vertretung vor Gericht gesondert berechnet. Abgerechnet wird nach Stunden oder pauschal, bei Baumaßnahmen oft mit rund 3 bis 5 Prozent der Auftragssumme. Welche Sondervergütungen gelten, steht im Verwaltervertrag.

Muss eine kleine WEG überhaupt eine Hausverwaltung bezahlen?

Nein. Eine Pflicht, eine professionelle Verwaltung zu bestellen, gibt es nicht, und eine Gemeinschaft jeder Größe darf sich selbst verwalten. Jeder Eigentümer kann aber grundsätzlich einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten genügt auch ein Eigentümer als Verwalter ohne Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.