WEG findet keinen Verwalter: Was Eigentümer beim Verwaltermangel tun können

Die Ausschreibung läuft seit Monaten, fünf Verwaltungen wurden angeschrieben, drei haben nie geantwortet, zwei haben abgesagt: „Objekte unter zehn Einheiten nehmen wir nicht mehr an." Was vor einigen Jahren noch die Ausnahme war, ist heute für viele Eigentümergemeinschaften Alltag. Besonders kleine WEGs finden schlicht keinen professionellen Verwalter mehr – oder nur zu Konditionen, die in keinem Verhältnis zum Objekt stehen. Dieser Artikel erklärt, warum der Markt so angespannt ist, was rechtlich gilt, wenn Ihre Gemeinschaft ohne Verwalter dasteht, und welche drei Wege Ihnen jetzt offenstehen.

Verwaltermangel: kein Einzelfall, sondern Markttrend

Laut Zensus 2022 gehören in Deutschland rund 1,77 Millionen Gebäude mit Wohnraum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, im Schnitt mit gut fünf Wohnungen je Gebäude. Viele davon sind also kleine Gemeinschaften. Genau diese Objekte fallen bei professionellen Verwaltungen zunehmend durchs Raster. Das Branchenbarometer 2026 des Verwalterverbands VDIV zeigt, wie angespannt der Markt ist: Bei 45,9 Prozent der befragten Verwaltungen wurde mehr als die Hälfte der Anfragen von Eigentümergemeinschaften abgelehnt, nicht weiterverfolgt oder mit einem sogenannten Abwehrangebot beantwortet. 31,0 Prozent planen, kleinere Objekte abzugeben, und mehr als die Hälfte der Verwaltungen, die 2025 Personal suchten, konnte nicht alle offenen Stellen besetzen.

Für betroffene Eigentümer heißt das: Der Engpass ist kein vorübergehendes Phänomen und kein Problem Ihrer speziellen WEG. Er ist strukturell – und es lohnt sich, die Ursachen zu verstehen, bevor Sie die nächste Ausschreibung starten.

Warum Verwaltungen kleine WEGs ablehnen

Aus Sicht einer Verwaltung ist eine kleine WEG fast genauso aufwendig wie eine große – bei einem Bruchteil der Einnahmen. Die Jahresabrechnung, der Wirtschaftsplan, die Eigentümerversammlung, die Buchhaltung und die Verkehrssicherung fallen bei sechs Einheiten genauso an wie bei sechzig.

Die Konsequenz sehen Sie in den Angeboten, die Sie doch noch bekommen: Manche Verwaltungen verlangen für kleine Objekte eine Mindestpauschale je Haus statt eines reinen Preises je Wohnung. Schon der Branchenschnitt zeigt das Gefälle: Laut VDIV-Branchenbarometer 2026 lag die Vergütung 2025 bei Gemeinschaften mit bis zu elf Einheiten bei 35,84 Euro netto je Einheit und Monat, bei Gemeinschaften ab 100 Einheiten bei 23,56 Euro.

Muss eine WEG überhaupt einen Verwalter haben?

Die vielleicht wichtigste Nachricht zuerst: Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine Pflicht, einen Verwalter zu bestellen.

Verwalterlose WEG

Eine verwalterlose Gemeinschaft ist eine WEG, die keinen Verwalter bestellt hat. Sie ist voll rechts- und handlungsfähig: Nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG wird die Gemeinschaft dann durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Beschlüsse, Verträge und Bankgeschäfte bleiben möglich – die Aufgaben des Verwalters müssen die Eigentümer allerdings selbst organisieren.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen „kein Verwalter nötig" und „Anspruch auf einen Verwalter": Jeder einzelne Eigentümer kann als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Für kleine Gemeinschaften gibt es aber eine praxisrelevante Ausnahme: Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten kann auch ein Eigentümer aus den eigenen Reihen als Verwalter bestellt werden, ohne Zertifikat – solange weniger als ein Drittel der Eigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Option 1: Die Suche professionalisieren

Bevor Sie die Suche aufgeben, lohnt ein ehrlicher Blick auf die eigene Ausschreibung. Verwaltungen können sich ihre Objekte derzeit aussuchen – und wählen die, die wenig Arbeit versprechen. Sie erhöhen Ihre Chancen deutlich, wenn Ihre WEG als „pflegeleichtes" Objekt auftritt:

1. Unterlagen digital aufbereiten: Teilungserklärung, letzte drei Abrechnungen, Beschluss-Sammlung, Versicherungspolicen und laufende Verträge als geordnete PDF-Ablage. Wer erst Aktenordner entwirren muss, sagt eher ab.
2. Realistische Vergütung bieten: Wer mit Preisvorstellungen deutlich unter dem Branchenschnitt in die Ausschreibung geht, bekommt oft keine Antwort. Kalkulieren Sie mit marktüblichen Pauschalen und nennen Sie ein Budget.
3. Konflikte vorab klären: Laufende Rechtsstreitigkeiten oder Hausgeldrückstände schrecken ab. Legen Sie offen, was ansteht – und was die Gemeinschaft bereits gelöst hat.
4. Beschlusslage aufräumen: Ein aktueller Wirtschaftsplan und beschlossene Abrechnungen signalisieren: Hier übernimmt man ein geordnetes Objekt.
5. Suchradius erweitern: Manche Verwaltungen arbeiten inzwischen weitgehend digital und betreuen auch Objekte außerhalb des unmittelbaren Umkreises, wenn vor Ort ein Ansprechpartner existiert.

Trotz allem gilt: Auch die beste Ausschreibung ändert nichts an der Kostenstruktur kleiner Objekte. Rechnen Sie damit, dass ein seriöses Angebot seinen Preis hat – und vergleichen Sie diesen Preis ehrlich mit dem, was die Verwaltung tatsächlich leistet.

Option 2: Aufgaben aufteilen statt Komplettpaket

Zwischen „professionelle Vollverwaltung" und „alles selbst machen" liegt ein Mittelweg, den viele Gemeinschaften übersehen: Die WEG bestellt einen Eigentümer zum Verwalter und kauft nur die Leistungen extern ein, die wirklich Fachwissen erfordern.

Dieses Modell kann die laufenden Kosten deutlich senken und hält die Kontrolle in der Gemeinschaft. Es funktioniert allerdings nur, wenn die Zuständigkeiten sauber beschlossen und dokumentiert sind – sonst bleibt am Ende doch alles an einer Person hängen.

Option 3: Selbstverwaltung – wenn niemand kommt, machen Sie es selbst

Für viele kleine Gemeinschaften ist die ehrlichste Antwort auf den Verwaltermangel die Selbstverwaltung. Was zunächst nach Notlösung klingt, ist bei überschaubaren Objekten oft die stabilere Variante: Kein Dienstleister, der das Objekt nur widerwillig mitschleppt, kurze Wege, volle Kostentransparenz – und eine Ersparnis bei der Verwaltervergütung, die bei einem Sechs-Parteien-Haus rechnerisch rund 2.580 Euro netto im Jahr ausmacht (Rechenbeispiel mit dem VDIV-Schnitt für Gemeinschaften bis elf Einheiten: 6 Einheiten × 35,84 Euro × 12 Monate), abzüglich der Kosten für Software und Versicherung.

Voraussetzung ist, dass mindestens eine Person in der Gemeinschaft bereit ist, den Hut aufzuhaben, und dass die Abläufe – Buchhaltung, Jahresabrechnung, Versammlung, Zahlungsverkehr – strukturiert ablaufen. Wie der Einstieg gelingt, beschreibt unser Leitfaden zur Selbstverwaltung Schritt für Schritt.

Fazit

• Der Verwaltermangel ist strukturell: Kleine WEGs sind für professionelle Verwaltungen oft unrentabel, der Fachkräftemangel verschärft die Lage.
• Eine WEG ohne Verwalter ist voll handlungsfähig – es gibt keine gesetzliche Pflicht zur Verwalterbestellung.
• Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten kann ein Eigentümer ohne Zertifizierung nach § 26a WEG Verwalter werden, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
• Wer weiter suchen will, sollte die eigene Ausschreibung professionalisieren: digitale Unterlagen, realistische Vergütung, geordnete Beschlusslage.
• Für viele kleine Gemeinschaften ist die Selbstverwaltung – ganz oder mit extern eingekauften Teilleistungen – die dauerhaft stabilere und günstigere Lösung.

Häufige Fragen zum Verwaltermangel

Ist eine WEG ohne Verwalter handlungsfähig?

Ja. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne Verwalter rechts- und handlungsfähig. Nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG vertreten dann alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Beschlüsse, Verträge und Kontoführung bleiben möglich – die organisatorischen Aufgaben müssen die Eigentümer allerdings selbst verteilen.

Sind wir verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen?

Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Verwalterbestellung gibt es nicht. Allerdings kann jeder einzelne Eigentümer als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Bei Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten genügt auch ein Eigentümer als Verwalter ohne Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Warum lehnen Hausverwaltungen kleine WEGs ab?

Weil der Aufwand kaum mit der Objektgröße skaliert: Jahresabrechnung, Versammlung und Buchhaltung kosten bei sechs Einheiten fast so viel Arbeitszeit wie bei sechzig, bringen aber nur einen Bruchteil der Vergütung. Dazu kommen Fachkräftemangel und gestiegene Anforderungen wie die Zertifizierungspflicht. Viele Verwaltungen konzentrieren sich deshalb auf größere Bestände.

Was kostet eine Hausverwaltung für eine kleine WEG?

Laut VDIV-Branchenbarometer 2026 lag die durchschnittliche Vergütung 2025 bei 29,12 Euro netto je Einheit und Monat, in Gemeinschaften mit bis zu elf Einheiten bei 35,84 Euro. Manche Verwaltungen verlangen für Kleinobjekte zusätzlich eine Mindestpauschale je Haus. Hinzu kommen Sondervergütungen für Leistungen außerhalb der Grundvergütung.

Kann übergangsweise ein Eigentümer die Verwaltung übernehmen?

Ja, die Gemeinschaft kann per Mehrheitsbeschluss einen Eigentümer zum Verwalter bestellen, für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für höchstens drei Jahre; eine erneute Bestellung ist möglich (§ 26 Abs. 2 WEG). Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten ist dafür keine Zertifizierung nötig, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Sinnvoll ist ein klarer Beschluss über Aufgaben, Laufzeit und eine eventuelle Aufwandsentschädigung, damit Verantwortung und Erwartungen von Anfang an geregelt sind.

Wie schnell kann unsere WEG auf Selbstverwaltung umstellen?

Grundsätzlich ab der nächsten Eigentümerversammlung: Die Gemeinschaft beschließt, keinen externen Verwalter zu bestellen oder einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen, und verteilt die Zuständigkeiten. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam, auch gegenüber der Bank; eine Kontovollmacht für einzelne Eigentümer müssen deshalb alle unterschreiben. Läuft noch ein Verwaltervertrag, sind Abberufung und Vertragsende zu beachten – die Details dazu erklärt unser Artikel zur Kündigung der Hausverwaltung. Mit digitaler Unterstützung ist der Übergang in wenigen Wochen machbar.