WEG selbst verwalten: Voraussetzungen, Vor- und Nachteile, Haftung und Mustervertrag

Ja, eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf sich selbst verwalten. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt keine Hausverwaltung vor. Es regelt sogar, wer die Gemeinschaft ohne Verwalter vertritt: alle Eigentümer gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG).

Im Alltag ist das schwerfällig. Viele Gemeinschaften wählen deshalb einen Mittelweg und bestellen jemanden aus den eigenen Reihen zum Verwalter. In einem Haus mit sechs Wohnungen entfällt so die Vergütung einer Hausverwaltung, im Schnitt rund 3.070 Euro im Jahr mit Umsatzsteuer.

Dieser Leitfaden erklärt beide Formen, die Vor- und Nachteile, die Aufgaben, die Haftung, die Aufwandsentschädigung samt Steuer und die Kosten im Vergleich zu einer Hausverwaltung. Dazu gibt es einen kostenlosen Mustervertrag für den Eigentümer-Verwalter als Word- und PDF-Datei. Rechtsstand: Oktober 2026.

Was ist WEG-Selbstverwaltung?

WEG-Selbstverwaltung

Bei der Selbstverwaltung, auch Eigenverwaltung genannt, erledigen die Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst, statt eine gewerbliche Hausverwaltung zu beauftragen. Rechtlich liegt die Verwaltung ohnehin bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Verwalter ist nur das Organ, das ihre Aufgaben ausführt. Selbstverwaltet ist eine Gemeinschaft, wenn dieses Organ fehlt oder mit einem Eigentümer besetzt ist.

Selbstverwaltung ist kein Raum ohne Regeln. Es gelten dieselben Pflichten wie mit Hausverwaltung:

• ein Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung,
• in der Regel mindestens eine Eigentümerversammlung im Jahr,
• eine Beschluss-Sammlung,
• ein Konto, das auf die Gemeinschaft lautet.

Auch eine Gemeinschaft mit drei Wohnungen braucht also jedes Jahr einen Wirtschaftsplan und eine Abrechnung. Der Unterschied liegt nur darin, wer die Arbeit macht. Verpflichtet ist ohnehin die Gemeinschaft: Zur Jahresabrechnung etwa ist sie selbst verpflichtet, der Verwalter führt diese Pflicht nur aus (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24). Fehlt er, bleibt die Aufgabe bei den Eigentümern.

Darf eine WEG sich selbst verwalten? Die Voraussetzungen

Ja. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet keine Gemeinschaft, einen Verwalter zu bestellen. Es rechnet sogar ausdrücklich mit Gemeinschaften ohne Verwalter. Für sie regelt es die Vertretung, die Einberufung der Versammlung und die Beschluss-Sammlung (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG, § 24 Abs. 3 und 8 WEG).

Eine Größengrenze gibt es nicht. Eine Gemeinschaft mit vierzig Wohnungen darf sich ebenso selbst verwalten wie eine mit drei.

Die eigentlichen Voraussetzungen sind praktischer Natur. Der Verbraucherverband Wohnen im Eigentum nennt in seiner Checkliste zur Selbstverwaltung (Stand März 2026) unter anderem ein sachliches Klima, viele Selbstnutzer und mindestens eine Person mit Kenntnissen in Buchführung, Haustechnik und Recht. Daraus ergibt sich eine kurze Liste:

• Personen: mindestens eine, besser zwei, die Zeit und Sorgfalt aufbringen.
• Rückhalt: eine Mehrheit für die Selbstverwaltung und keine offenen Grundsatzkonflikte.
• Klare Vertretung: ein Eigentümer als bestellter Verwalter oder eine Vollmacht aller Eigentümer.
• Konto und Versicherung: ein Konto der Gemeinschaft und eine Vermögensschadenhaftpflicht für den, der verwaltet.

Eine Einschränkung wird oft missverstanden. Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehört seit dem 1. Dezember 2023 auch ein zertifizierter Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Findet er dafür keine Mehrheit, kann er die Bestellung notfalls vor Gericht durchsetzen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Selbstverwaltung hält also, solange die Eigentümer sie mittragen. Ausgeschlossen ist sie damit nicht. Zertifiziert ist, wer die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat oder einen gleichgestellten Abschluss besitzt (§ 26a WEG, § 7 ZertVerwV). Das kann auch ein Eigentümer sein, der seine eigene Gemeinschaft verwaltet.

Ein Beispiel: Eine Gemeinschaft mit zwölf Wohnungen bestellt einen Eigentümer ohne Zertifikat zum Verwalter. Der Beschluss ist anfechtbar. Ficht ihn niemand binnen eines Monats an, bleibt er wirksam (§ 45 WEG).

Wie die Ausnahme im Einzelnen funktioniert, erklärt der Beitrag zum zertifizierten Verwalter in der Selbstverwaltung.

Echte und unechte Selbstverwaltung: die zwei Formen

Selbstverwaltung gibt es in zwei Formen. Bei der echten Selbstverwaltung gibt es keinen Verwalter: Die Eigentümer teilen die Aufgaben unter sich auf und vertreten die Gemeinschaft gemeinsam. Bei der unechten Selbstverwaltung bestellt die Gemeinschaft eine Eigentümerin oder einen Eigentümer zum Verwalter, mit allen Rechten und Pflichten dieses Amts (§ 26 WEG).

Die Begriffe stehen nicht im Gesetz, sind aber verbreitet, etwa im Factsheet der Deutschen Energie-Agentur für selbstverwaltete Gemeinschaften (dena, Stand April 2026). Die dena nennt die unechte Form die häufigste.

Ein Beispiel zeigt den Unterschied. In einer Gemeinschaft mit vier Wohnungen unterschreiben in der echten Form alle vier Eigentümer den Auftrag an den Dachdecker. In der unechten Form unterschreibt der bestellte Eigentümer-Verwalter allein.

Für die echte Form empfiehlt die dena zwei Dokumente, die alle Eigentümer unterschreiben. Die Aufgabenverteilung hält fest, wer wofür zuständig ist. Mit der schriftlichen Vollmacht bevollmächtigen alle Eigentümer gemeinsam einen von ihnen oder sich gegenseitig. Tritt ein neuer Eigentümer ein, unterschreibt er beides ebenfalls.

Das funktioniert in sehr kleinen, eingespielten Gemeinschaften. Wechseln Eigentümer oder sind sie schwer erreichbar, ist die unechte Form robuster.

Vor- und Nachteile: Lohnt es sich, die WEG selbst zu verwalten?

Ob sich die Selbstverwaltung lohnt, hängt weniger von der Größe ab als von den Menschen im Haus. Sie spart Geld und gibt den Eigentümern die Kontrolle zurück. Dafür kostet sie Zeit, und wer verwaltet, haftet wie ein gewerblicher Verwalter. Eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen zahlt einer Hausverwaltung im Schnitt rund 3.070 Euro im Jahr, mit Umsatzsteuer und ohne Sondervergütungen (VDIV-Branchenbarometer 2026).

Für die Selbstverwaltung spricht:

• Geringere Kosten: Die Vergütung der Hausverwaltung entfällt. Dafür zahlt die Gemeinschaft eine Aufwandsentschädigung, die sie selbst festlegt, und eine Versicherung.
• Mehr Kontrolle: Die Eigentümer sehen jede Buchung und jeden Vertrag selbst. Entscheidungen laufen nicht über ein fremdes Büro.
• Kurze Wege: Wer im Haus wohnt, bemerkt Schäden früh und kennt die Handwerker vor Ort.
• Unabhängig vom Verwaltermangel: Immer mehr Gemeinschaften finden keine Hausverwaltung mehr, vor allem kleine (Haufe, Januar 2026). Mit der Selbstverwaltung bleiben sie handlungsfähig. Was in dieser Lage hilft, zeigt der Beitrag WEG findet keinen Verwalter.

Gegen die Selbstverwaltung spricht:

• Zeit: Buchhaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Versammlung verteilen sich über das ganze Jahr.
• Haftung: Der Eigentümer-Verwalter haftet für Fehler schon bei leichter Fahrlässigkeit. Eine Vermögensschadenhaftpflicht fängt das ab.
• Fachwissen: Jemand im Haus muss sich in Recht, Buchführung und Haustechnik einarbeiten.
• Abhängigkeit von Einzelnen: Fällt die Person aus, die alles erledigt, stockt die Verwaltung. Zieht sie weg, beginnt die Suche von vorn.
• Konflikte: Streit unter Nachbarn trifft die Verwaltung direkt. Zudem kann ein einzelner Eigentümer oft einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Als Faustregel lohnt sich die Selbstverwaltung, wenn mindestens eine Person Zeit und Sorgfalt mitbringt und die Mehrheit dahintersteht. Fehlt beides, ist eine Hausverwaltung die sicherere Wahl. Viele Gemeinschaften wählen den Mittelweg und bestellen einen Eigentümer zum Verwalter.

Wer vertritt die WEG ohne Verwalter?

Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, vertreten sie alle Eigentümer gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Auftrag an den Dachdecker, ein Kontoantrag oder die Kündigung eines Wartungsvertrags braucht dann die Unterschrift aller Eigentümer. Alternativ genügt eine Vollmacht, die alle unterschrieben haben. Wie Sie das Konto trotzdem eröffnen, zeigt der Beitrag zum WEG-Konto in der Selbstverwaltung.

Ein Beschluss ändert daran nichts. Er legt fest, was geschieht, etwa welche Firma zu welchem Preis den Auftrag bekommt. Wer für die Gemeinschaft unterschreibt, regelt er nicht. Früher konnten die Eigentümer einzelne von ihnen per Mehrheitsbeschluss zu Vertretern machen (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F.).

Diese Möglichkeit hat die WEG-Reform bewusst gestrichen (DNotI-Report 11/2025). Ohne Verwalter bleiben deshalb zwei Wege: Alle Eigentümer unterschreiben gemeinsam, oder alle erteilen einem von ihnen eine schriftliche Vollmacht. Einfacher ist es, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen. Dafür genügt die Mehrheit (§ 26 Abs. 1 WEG). Der Bestellte vertritt die Gemeinschaft dann kraft Gesetzes (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

Für Post an die Gemeinschaft gilt das Gegenteil. Eine Klage kann wirksam einem einzelnen Eigentümer zugestellt werden, denn bei mehreren Vertretern genügt die Zustellung an einen (§ 170 Abs. 3 ZPO). Wer Post für die Gemeinschaft erhält, gibt sie deshalb sofort an alle weiter. Gerichtliche Fristen laufen ab der Zustellung.

Für den Streitfall hat der Bundesgerichtshof die Vertretung geklärt:

• Die Gemeinschaft klagt gegen einen Eigentümer, etwa auf seinen Anteil an einer beschlossenen Sonderumlage. Dann vertreten die übrigen Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam. Einen eigenen Beschluss über die Klage braucht es dafür nicht (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 180/21).
• Ein Eigentümer klagt, etwa gegen einen Beschluss oder auf Bestellung eines Verwalters. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG). Der Kläger darf sie dann nicht vertreten, das übernehmen die übrigen Eigentümer gemeinsam. Bleibt nur einer übrig, vertritt er die Gemeinschaft allein (BGH, Versäumnisurteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21).

Hausverwaltung selbst machen: Welche Aufgaben fallen an?

Wer die Hausverwaltung selbst macht, übernimmt die Aufgaben eines gewerblichen Verwalters. Die Übersicht zeigt die gesetzlichen Pflichten und ihren Rhythmus.

Im Alltag geht es um Zahlungseingänge, Rechnungen und gelegentlich einen Handwerker. Bei acht Wohnungen gehen etwa jeden Monat acht Hausgeldzahlungen ein, dazu kommen Rechnungen für Strom, Wasser und Reinigung. Die Arbeit ballt sich um den Jahreswechsel, wenn Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Einladung anstehen. Wer Zahlungen laufend verbucht und Belege sofort ablegt, hat die Abrechnung später schneller fertig. In sehr kleinen Gemeinschaften genügt dafür eine sorgfältig geführte Tabelle. Werden mehrere Kostenarten nach unterschiedlichen Schlüsseln verteilt, hilft eine WEG-Verwaltungssoftware für kleine Gemeinschaften, die das Konto einliest und die Abrechnung aus den Buchungen erstellt.

Haftung und Versicherung: Wer haftet bei der Selbstverwaltung?

Kurz gesagt: Wer verwaltet, haftet voll, und eine Versicherung auf Kosten der Gemeinschaft fängt das ab.

Wer als Eigentümer zum Verwalter bestellt ist, haftet wie ein gewerblicher Verwalter. Das gilt schon bei leichter Fahrlässigkeit und auch dann, wenn er ohne Bezahlung arbeitet (§ 276 BGB). Eine mildere Haftung kennt das Gesetz nur für unentgeltlich tätige Beiräte: Sie haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Die dena formuliert es deutlich: Interne Verwalter haften bei Pflichtverletzungen im selben Umfang wie eine externe Verwaltung.

Ein Beispiel: Der Eigentümer-Verwalter meldet einen Leitungswasserschaden zu spät, und die Versicherung zahlt deshalb nicht. Den Schaden kann die Gemeinschaft von ihm ersetzt verlangen.

Wem gegenüber der Verwalter haftet

Den Anspruch hat die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Seit der WEG-Reform hat der Verwaltervertrag keine Schutzwirkung mehr für einzelne Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 34/24). Wem ein Fehler der Verwaltung schadet, der hält sich an die Gemeinschaft, und diese kann beim Verwalter Rückgriff nehmen. Gläubigern der Gemeinschaft haften die Eigentümer anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil, mit oder ohne Verwalter (§ 9a Abs. 4 WEG). Das betrifft etwa einen Handwerker mit offener Rechnung.

Welche Versicherungen die Gemeinschaft braucht

Ein vollständiger Haftungsausschluss ist keine Lösung. Die Haftung für Vorsatz lässt sich nicht im Voraus erlassen (§ 276 Abs. 3 BGB). Ob eine Beschränkung auf grobe Fahrlässigkeit für einen ehrenamtlichen Verwalter Bestand hätte, beantwortet das Gesetz nicht. Verlässlicher ist eine Versicherung, die die Gemeinschaft bezahlt. Drei Policen gehören zur Selbstverwaltung:

Die dena rät außerdem zu zwei Punkten. Die private Haftpflichtversicherung reicht nicht aus. Und die Police sollte auch Schäden einschließen, die den Verwalter selbst als Miteigentümer treffen. Die Prämie zahlt die Gemeinschaft per Beschluss, oder sie fließt in die Aufwandsentschädigung ein. In der echten Selbstverwaltung gilt die Empfehlung für jeden Eigentümer mit eigenem Aufgabenbereich.

Aufwandsentschädigung: Was darf der Eigentümer-Verwalter bekommen?

Das Gesetz schreibt eine Vergütung weder vor noch verbietet es sie. Drei Modelle kommen in Betracht:

1. Ehrenamtlich mit Auslagenersatz: Der Verwalter arbeitet unentgeltlich, die Gemeinschaft ersetzt nachgewiesene Auslagen wie Porto oder Fahrtkosten (§§ 662, 670 BGB).
2. Pauschale Aufwandsentschädigung: ein fester Betrag im Monat oder im Jahr, der Zeit und Kleinkosten abgilt.
3. Vergütung wie bei einer Hausverwaltung: ein Betrag je Einheit und Monat.

Über Modell und Höhe beschließen die Eigentümer mit Mehrheit, zusammen mit dem Verwaltervertrag. Maßstab ist die Wirtschaftlichkeit: Eine Vergütung darf über dem Üblichen liegen, eine deutliche Überschreitung braucht aber sachliche Gründe (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17). Als Obergrenze zur Orientierung taugt, was eine Hausverwaltung für dieselbe Arbeit verlangen würde. Laut VDIV-Branchenbarometer 2026 lag die Regelvergütung 2025 bei Gemeinschaften mit bis zu elf Einheiten im Schnitt bei 35,84 Euro netto je Einheit und Monat.

Bevor die Höhe feststeht, lohnt ein Blick ins Gewerberecht: Wer Wohnungseigentum gewerbsmäßig verwaltet, also auf Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO samt Berufshaftpflicht und Weiterbildungspflicht. Eine Entschädigung, die nur den Aufwand ausgleicht, erfüllt das typischerweise nicht. Der Verband Wohnen im Eigentum hält dagegen schon bei einem geringen Honorar eine Gewerbeanmeldung für nötig. Wer mehr als seinen Aufwand erhält, klärt das vorab mit dem Gewerbeamt.

Muss die Aufwandsentschädigung versteuert werden?

Was der Eigentümer-Verwalter über seine Auslagen hinaus erhält, ist steuerpflichtiges Einkommen. Die Ehrenamtspauschale von 960 Euro im Jahr (§ 3 Nr. 26a EStG) hilft nicht: Sie gilt nur für gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke im Auftrag öffentlich-rechtlicher oder steuerbegünstigter Einrichtungen, und das ist eine WEG nicht. Das Einkommensteuergesetz nennt Vergütungen für Vermögensverwaltung als Beispiel für Einkünfte aus sonstiger selbständiger Arbeit (§ 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG). Welche Einkunftsart das Finanzamt im Einzelfall annimmt, hängt von den Umständen ab. Auslagen, die die Gemeinschaft gegen Beleg erstattet, gleichen nur tatsächliche Kosten aus.

Umsatzsteuer wird erst ein Thema, wenn der gesamte Umsatz des Verwalters die Grenzen der Kleinunternehmerregelung übersteigt: 25.000 Euro im Vorjahr oder 100.000 Euro im laufenden Jahr (§ 19 UStG). Für die übrigen Eigentümer ist die Entschädigung Teil der Verwaltungskosten, die über das Hausgeld nach dem Verteilerschlüssel verteilt werden (§ 16 Abs. 2 WEG). Wer eine nennenswerte Entschädigung erhält, lässt die Einordnung einmal von einer Steuerberatung prüfen, bevor der Vertrag unterschrieben ist.

Der Verwaltervertrag für den Eigentümer-Verwalter: Muster kostenlos

Auch wenn der Nachbar das Amt übernimmt, schützt ein schriftlicher Vertrag beide Seiten. Er legt fest, was der Verwalter tun muss, was er dafür bekommt und wie die Übergabe läuft. Die dena rät internen Verwaltern ausdrücklich dazu.

Rechtlich sind zwei Dinge zu trennen. Die Bestellung macht den Eigentümer zum Verwalter, der Vertrag regelt die Bedingungen. Beides beschließen die Eigentümer mit Mehrheit, am besten in einem Beschluss. Dann darf der künftige Verwalter auch über seinen Vertrag mitstimmen (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02).

In den Beschluss gehören die Eckpunkte des Vertrags, vor allem Laufzeit und Vergütung (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17). Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre dauern, die erste nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Ein Beispiel: Die Versammlung bestellt unter Punkt 3 eine Eigentümerin für drei Jahre zur Verwalterin. Derselbe Beschluss billigt ihren Vertrag mit einer Aufwandsentschädigung von 50 Euro im Monat.

Unterschreiben darf die künftige Verwalterin nur für sich selbst, sonst stünde sie auf beiden Seiten des Vertrags (§ 181 BGB). Für die Gemeinschaft zeichnet der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein Eigentümer, den die Versammlung dazu ermächtigt (§ 9b Abs. 2 WEG). Das ist die einzige Vertretung, die ein Beschluss einem einzelnen Eigentümer verschaffen kann, und sie gilt nur gegenüber dem Verwalter.

Das Muster enthält den Beschlusstext, den Vertrag und eine Regel für die letzte Jahresabrechnung. Ohne ausdrückliche Vereinbarung muss ein Verwalter, dessen Amt mit Ablauf eines Kalenderjahres endet, die Abrechnung für dieses Jahr nicht mehr erstellen (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24).

Vorlage

Verwaltervertrag mit einem Eigentümer als Verwalter

Muster für den Vertrag zwischen der Gemeinschaft und einem Wohnungseigentümer, den sie zum Verwalter bestellt hat: Aufgaben, Laufzeit, Aufwandsentschädigung, Versicherung, Kündigung und Übergabe.

Vorab: der Beschluss der Eigentümerversammlung

Der Vertrag setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter bestellt und den Abschluss des Vertrags beschlossen haben. Beides gehört am besten in einen Beschluss. Dann darf der künftige Verwalter als Eigentümer auch über seinen Vertrag mitstimmen (BGH, Beschluss vom 19.09.2002, V ZB 30/02). Beschließt die Versammlung den Vertrag getrennt, stimmt er dabei nicht mit. Über einen Vertrag mit sich selbst hat ein Eigentümer kein Stimmrecht (§ 25 Abs. 4 WEG).

Beschluss zu Bestellung und Verwaltervertrag: „Die Wohnungseigentümer beschließen, [Name] gemäß § 26 Abs. 1 WEG für die Zeit vom [Beginn] bis zum [Ende] zum Verwalter der Gemeinschaft zu bestellen und den vorgelegten Verwaltervertrag mit [Name] zu folgenden Eckpunkten abzuschließen: Laufzeit entsprechend der Bestellung bis zum [Ende], Aufwandsentschädigung [Betrag] Euro [monatlich oder jährlich], Ersatz nachgewiesener Auslagen, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung auf Kosten der Gemeinschaft. [Name] wird gemäß § 9b Abs. 2 WEG ermächtigt, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten, insbesondere beim Abschluss, bei Änderungen und bei der Beendigung des Vertrags sowie bei Ansprüchen gegen den Verwalter.“

Gegenüber dem Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Gibt es einen Beirat, unterschreibt dessen Vorsitzender, und der letzte Satz des Beschlusses kann entfallen. Leitet der künftige Verwalter den Beirat selbst, ermächtigt der Beschluss einen anderen Eigentümer. Sonst stünde er auf beiden Seiten desselben Vertrags (§ 181 BGB). Aus dem Beirat sollte der künftige Verwalter ohnehin ausscheiden, weil der Beirat den Verwalter überwacht (§ 29 Abs. 2 WEG). Der Verwalter unterschreibt nur für sich selbst.

Diese Ermächtigung per Beschluss gilt ausschließlich gegenüber dem Verwalter. Gegenüber Handwerkern, Banken oder Versicherern kann ein Mehrheitsbeschluss in einer Gemeinschaft ohne Verwalter niemanden zur Vertretung ermächtigen; deshalb ist die Bestellung eines Eigentümers zum Verwalter der saubere Weg. Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre dauern, die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Ohne Zertifikat passt das Muster nur für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten (siehe Hinweise zur Verwendung).

Verwaltervertrag

zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Straße Hausnummer, PLZ Ort], vertreten durch [Name] gemäß § 9b Abs. 2 WEG, im Folgenden „Gemeinschaft“,

und [Name, Anschrift], Eigentümer der Einheit [Nummer], im Folgenden „Verwalter“.

§ 1 Bestellung und Gegenstand

1. Die Wohnungseigentümer haben den Verwalter in der Versammlung vom [Datum] für die Zeit vom [Beginn] bis zum [Ende] zum Verwalter bestellt. Dieser Vertrag regelt die Rechte und Pflichten aus diesem Amt.
2. Der Verwalter ist an das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gebunden.

§ 2 Aufgaben

1. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG). Darlehensverträge und Grundstückskaufverträge schließt er nur aufgrund eines Beschlusses.
2. Er trifft die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Aufträge über [Betrag] Euro im Einzelfall vergibt er nur aufgrund eines Beschlusses, außer in dringenden Fällen.
3. Er beruft die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr ein, leitet sie, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt, sorgt für die Niederschrift und führt die Beschluss-Sammlung (§ 24 WEG).
4. Er führt die Beschlüsse der Wohnungseigentümer aus.
5. Er stellt jährlich den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht auf (§ 28 WEG). Jahresabrechnung und Vermögensbericht legt er bis zum [Datum] des Folgejahres vor. Den Vermögensbericht stellt er jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung (§ 28 Abs. 4 Satz 2 WEG).
6. Er fordert das Hausgeld an, überwacht die Zahlungseingänge, mahnt Rückstände an und bezahlt die Rechnungen der Gemeinschaft.
7. Hausgeldrückstände darf er nach erfolgloser Mahnung gerichtlich geltend machen. Andere Verfahren führt er nur aufgrund eines Beschlusses; Fristen wahrt er auch ohne Beschluss. Beschlussklagen (§ 44 Abs. 1 WEG) macht er allen Wohnungseigentümern unverzüglich bekannt (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG). Über andere Klagen gegen die Gemeinschaft unterrichtet er sie ebenfalls unverzüglich. Ansprüche gegen ihn selbst, etwa wegen eigener Hausgeldrückstände, macht für die Gemeinschaft die Person geltend, die sie ihm gegenüber vertritt (§ 9b Abs. 2 WEG).
8. Er organisiert die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, holt Angebote ein und betreut Wartungsverträge und Versicherungsfälle.
9. Er führt die Verwaltungsunterlagen geordnet und gewährt jedem Wohnungseigentümer Einsicht (§ 18 Abs. 4 WEG).

§ 3 Laufzeit

Der Vertrag beginnt am [Beginn] und endet mit dem Ende der Bestellung am [Ende], ohne dass es einer Kündigung bedarf. Bestellen die Wohnungseigentümer den Verwalter erneut, beschließen sie zugleich über die Fortsetzung dieses Vertrags. Über eine erneute Bestellung können sie frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschließen (§ 26 Abs. 2 Satz 2 WEG).

§ 4 Abberufung, Kündigung, Niederlegung

1. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Dieser Vertrag endet mit dem Wirksamwerden der Abberufung.
2. Der Verwalter kann den Vertrag mit einer Frist von [drei Monaten] zum Monatsende kündigen. Er erklärt die Kündigung in Textform gegenüber der Person, die die Gemeinschaft ihm gegenüber vertritt (§ 9b Abs. 2 WEG). Zum selben Zeitpunkt legt er das Amt nieder.
3. Das Recht beider Seiten, den Vertrag aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, bleibt unberührt.

§ 5 Aufwandsentschädigung und Auslagen

Zutreffendes ankreuzen:

☐ Der Verwalter ist unentgeltlich tätig.
☐ Der Verwalter erhält eine pauschale Aufwandsentschädigung von [Betrag] Euro [monatlich oder jährlich], fällig [Fälligkeit].

1. Die Gemeinschaft ersetzt dem Verwalter notwendige Auslagen gegen Beleg, insbesondere Porto, Kopien und Fahrtkosten mit [Betrag] Euro je Kilometer (§ 670 BGB).
2. Weitere Zahlungen für die Aufgaben nach § 2 erhält der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses.
3. Alle Beträge sind Endbeträge. Steuerliche Pflichten aus der Aufwandsentschädigung erfüllt der Verwalter selbst.

§ 6 Konten und Kontrolle

1. Die Gelder der Gemeinschaft werden ausschließlich auf Konten verwaltet, die auf die Gemeinschaft lauten, getrennt vom Vermögen des Verwalters.
2. [Name] erhält Einsicht in alle Konten der Gemeinschaft. Zahlungen über [Betrag] Euro im Einzelfall und Verfügungen über das Rücklagenkonto nimmt der Verwalter nur gemeinsam mit dieser Person vor. Er richtet die Konten bei der Bank entsprechend ein und ändert diese Einrichtung nur aufgrund eines Beschlusses.
3. Der Verwalter legt [dem Verwaltungsbeirat oder einer benannten Person] die Kontoauszüge auf Verlangen vor, mindestens [vierteljährlich].

§ 7 Haftung und Versicherung

1. Der Verwalter haftet der Gemeinschaft nach den gesetzlichen Vorschriften.
2. Die Gemeinschaft schließt auf ihre Kosten eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für die Tätigkeit des Verwalters ab, Deckungssumme mindestens [Betrag] Euro je Schadensfall. Schließt der Verwalter die Versicherung selbst ab, erstattet die Gemeinschaft die Prämie gegen Nachweis.

§ 8 Datenschutz

Der Verwalter verarbeitet personenbezogene Daten von Eigentümern, Mietern und Dienstleistern nur, soweit die Verwaltung es erfordert, und schützt sie vor unbefugtem Zugriff. Bei Vertragsende gibt er sie heraus und löscht eigene Kopien, soweit keine Pflicht zur Aufbewahrung besteht. Unterlagen, die er als Wohnungseigentümer erhalten hat, darf er behalten.

§ 9 Übergabe bei Vertragsende

1. Bei Vertragsende übergibt der Verwalter innerhalb von [zwei Wochen] alle Unterlagen, Daten, Zugänge, Schlüssel und sonstigen Gegenstände der Gemeinschaft an seinen Nachfolger oder an [Name]. Er legt über seine Tätigkeit Rechnung (§§ 666, 667 BGB).
2. Für die Jahresabrechnung des letzten Jahres gilt:

☐ Endet der Vertrag mit Ablauf eines Kalenderjahres, erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht für dieses Jahr noch, bis spätestens [Datum].
☐ Endet der Vertrag mit Ablauf eines Kalenderjahres, erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht für dieses Jahr nicht mehr.

§ 10 Schlussbestimmungen

1. Änderungen dieses Vertrags bedürfen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer und der Textform.
2. Ist eine Bestimmung unwirksam, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.

[Ort, Datum]
Für die Gemeinschaft gemäß § 9b Abs. 2 WEG: [Name], als [Vorsitz des Verwaltungsbeirats oder durch Beschluss ermächtigter Eigentümer]

[Ort, Datum]
Verwalter: [Name]

Hinweise zur Verwendung

• Prüfen Sie vorab die Gemeinschaftsordnung. Sie kann dem Verwalter weitere Aufgaben zuweisen, etwa die Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung, die der Vertrag dann aufgreifen sollte.
• Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG); ein Mehrheitsbeschluss kann keinem Einzelnen Vertretungsmacht gegenüber Dritten geben. Erst mit der Bestellung vertritt der Eigentümer-Verwalter die Gemeinschaft kraft Gesetzes (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).
• Ab neun Sondereigentumsrechten, wobei auch Garagen und Stellplätze im Teileigentum zählen, muss der Verwalter zertifiziert sein oder einem zertifizierten Verwalter gleichstehen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG). Gleich stehen etwa Volljuristen, Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte (§ 7 ZertVerwV). Bestellt die Versammlung dort einen Eigentümer ohne diese Voraussetzung, kann jeder Eigentümer den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG). Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten genügt ein Eigentümer ohne Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
• Beschließt die Versammlung später allein über Änderungen dieses Vertrags, etwa über eine höhere Aufwandsentschädigung, stimmt der Verwalter nicht mit (§ 25 Abs. 4 WEG).
• Die Betragsgrenzen in § 2 Nr. 2 und § 6 binden den Verwalter gegenüber der Gemeinschaft. Nach außen lässt sich seine Vertretungsmacht nicht beschränken (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG). Deshalb gehört die Regel für gemeinsame Zahlungen auch in die Kontoeinrichtung bei der Bank.
• Ohne ausdrückliche Regelung muss ein Verwalter, dessen Amt mit Ablauf eines Kalenderjahres endet, die Jahresabrechnung für dieses Jahr nicht mehr erstellen (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24). § 9 Nr. 2 regelt diese Frage. Scheidet er im Lauf eines Jahres aus, muss er eine noch ausstehende Abrechnung für das Vorjahr erstellen.
• Eine Haftungsbeschränkung enthält das Muster bewusst nicht. Sie sollte nur nach rechtlicher Beratung vereinbart werden.
• Das Muster ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Worauf es bei Verträgen mit gewerblichen Hausverwaltungen ankommt, von der Laufzeit bis zu den Sondervergütungen, erklärt der Beitrag zum Verwaltervertrag in der WEG.

Das WEG-Konto in der Selbstverwaltung

Das Geld der Gemeinschaft gehört auf ein Konto, dessen Inhaberin die Gemeinschaft selbst ist (§ 9a Abs. 1 WEG). Auf das Privatkonto des Kümmerers gehört es nie. Verfügen darf, wer die Gemeinschaft vertritt: in der unechten Selbstverwaltung der Eigentümer-Verwalter, in der echten alle Eigentümer gemeinsam oder ein Eigentümer mit einer Vollmacht aller.

Sinnvoll sind ein Girokonto für das Hausgeld und ein eigenes Konto für die Erhaltungsrücklage. Für größere Zahlungen hilft ein Vier-Augen-Prinzip, das mit der Bank vereinbart wird. Ein Beispiel: Überweisungen über 1.000 Euro brauchen die Freigabe des Verwalters und eines Beiratsmitglieds. Unterlagen und Beschlusstext stehen im Beitrag zum WEG-Konto in der Selbstverwaltung.

Eigentümerversammlung und Umlaufbeschluss ohne Verwalter

Auch ohne Verwalter beschließt die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung. Die Aufgaben, die sonst der Verwalter hat, verteilt das Gesetz dann auf andere:

Ein Beispiel: Eine Gemeinschaft mit fünf Wohnungen hat weder Verwalter noch Beirat. Dann darf nur ein Eigentümer einladen, den die Gemeinschaft dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 3 WEG). Diese Ermächtigung gilt nur für die Einladung, nicht für Verträge im Namen der Gemeinschaft. Fehlt sie, lässt sie sich per Umlaufbeschluss nachholen, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen.

Klappt auch das nicht, bleibt nur der Weg zum Gericht. Beschließen Sie die Ermächtigung deshalb vorsorglich, solange alles ruhig ist.

Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung können die Eigentümer per Beschluss erlauben (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine rein virtuelle Versammlung braucht seit Oktober 2024 einen Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Er gilt höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG). Wer diesen Beschluss vor 2028 fasst, muss bis einschließlich 2028 trotzdem einmal im Jahr in Präsenz zusammenkommen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG).

Was kostet Selbstverwaltung im Vergleich zur Hausverwaltung?

Selbstverwaltung spart vor allem die Vergütung der Hausverwaltung. Gemeinschaften mit bis zu elf Einheiten zahlten 2025 im Schnitt 35,84 Euro netto je Einheit und Monat, ohne Sondervergütungen (VDIV-Branchenbarometer 2026). Hochgerechnet aufs Jahr ergibt das:

Für 2026 planen die Verwaltungen laut VDIV bei kleinen Gemeinschaften mit bis zu zehn Einheiten Erhöhungen von 12,1 Prozent. In der Selbstverwaltung entfällt diese Vergütung. Dafür trägt die Gemeinschaft eigene Kosten:

• die Aufwandsentschädigung, die sie selbst festlegt,
• die Prämie für die Vermögensschadenhaftpflicht,
• die Kontoführung,
• gegebenenfalls Software und gelegentlich Rechts- oder Steuerrat.

Was unter dem Strich bleibt, hängt vor allem von der Aufwandsentschädigung ab. Ein Beispiel: Zahlt eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen ihrer Eigentümer-Verwalterin 100 Euro im Monat, bleiben von 3.071 Euro rund 1.870 Euro im Jahr. Davon gehen noch Versicherung und Kontoführung ab.

Was eine Hausverwaltung kostet und welche Zuschläge dazukommen, zeigt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?. Für Ihre eigene Gemeinschaft rechnet der Kostencheck für WEG-Verwalterkosten: Verwaltervergütung eintragen oder die Jahresabrechnung hochladen, und Sie sehen, was die Verwaltung im Jahr kostet.

Kleine WEG und Zweier-WEG ohne Verwalter

Kleine Gemeinschaften sparen am meisten, denn sie zahlen einer Hausverwaltung pro Einheit den höchsten Preis. Laut VDIV sind es 35,84 Euro bei bis zu elf Einheiten gegenüber 23,56 Euro bei Anlagen ab 100 Einheiten, jeweils netto je Einheit und Monat.

Die Zweier-WEG: Patt bei zwei Stimmen

Die Zweier-WEG hat eine eigene Schwierigkeit: das Patt. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wie groß seine Wohnung ist (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG). Ein Beispiel: Zwei Schwestern teilen sich ein Zweifamilienhaus. Will die eine das Dach sanieren und die andere nicht, steht es eins zu eins, und kein Beschluss kommt zustande.

Sieht die Gemeinschaftsordnung ein anderes Stimmrecht vor, etwa nach Miteigentumsanteilen, gilt dieses. Sonst kann eine der beiden das Gericht entscheiden lassen. Das Urteil ersetzt dann den fehlenden Beschluss (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Genau so lag der oben genannte Fall des BGH: In einer Zweiergemeinschaft klagte ein Eigentümer auf Bestellung eines Verwalters (V ZR 202/21).

Zudem kann in der Zweier-WEG jeder der beiden allein einen zertifizierten Verwalter verlangen. Einer von zweien ist mehr als ein Drittel, deshalb greift die Ausnahme für kleine Gemeinschaften nicht.

Die zerstrittene Gemeinschaft

In einer zerstrittenen WEG ohne Verwalter kann ein Gericht eingreifen. Das LG Landau erlaubte einem Eigentümer im Eilverfahren, eine Versammlung zur Verwalterbestellung einzuberufen (Beschluss vom 18.10.2021 – 5 T 75/21). Schon der verwalterlose Zustand gefährde die ordnungsmäßige Verwaltung, so das Gericht. Bei schwelenden Konflikten rät auch der Verband Wohnen im Eigentum von der Selbstverwaltung ab.

Schritt für Schritt in die Selbstverwaltung

Planen Sie für den Wechsel mindestens einen Monat ein. Allein die Einladung zur Versammlung braucht drei Wochen Vorlauf (§ 24 Abs. 4 WEG). Soll die Selbstverwaltung zum 1. Januar beginnen, laden Sie deshalb spätestens Anfang Dezember ein. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Bestand aufnehmen: Lesen Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Tragen Sie Beschlüsse, laufende Verträge, Versicherungen und Kontostände zusammen.
2. Form wählen: Legen Sie fest, ob die echte oder die unechte Selbstverwaltung passt und wer welche Aufgabe übernimmt.
3. Versammlung einberufen: Auf die Tagesordnung gehören Bestellung, Verwaltervertrag, Aufwandsentschädigung, Versicherung und Konto. Geht eine Hausverwaltung, gehört ihre Abberufung dazu. Sie ist jederzeit möglich, ihr Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
4. Beschließen und dokumentieren: Unterschreiben Sie die Niederschrift und legen Sie die Beschluss-Sammlung an.
5. Vertrag und Versicherung: Lassen Sie den Verwaltervertrag unterzeichnen und schließen Sie die Vermögensschadenhaftpflicht ab.
6. Konto einrichten: Eröffnen Sie ein Konto auf die Gemeinschaft oder stellen Sie es um. Legen Sie die Verfügungsberechtigten fest und setzen Sie die Hausgeld-Lastschriften neu auf.
7. Übergabe einfordern: Verlangen Sie vom bisherigen Verwalter Unterlagen, Daten, Schlüssel und Zugänge heraus, dazu eine Rechnungslegung über seine Amtszeit (§§ 666, 667, 675 BGB).
8. Buchhaltung aufsetzen: Übernehmen Sie die Anfangsbestände und legen Sie die Hausgeld-Sollstellungen an. Tragen Sie die Termine für Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Versammlung in den Kalender ein.

Die Selbstverwaltung lässt sich jederzeit wieder beenden. Die Eigentümer bestellen dann mit Mehrheit eine Hausverwaltung, und der Eigentümer-Verwalter kann jederzeit abberufen werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine WEG darf sich selbst verwalten, egal wie groß sie ist. Bei sechs Wohnungen spart sie im Schnitt rund 3.070 Euro Verwaltervergütung im Jahr, braucht dafür aber Zeit und Sorgfalt.
• Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer sie gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG); ein Mehrheitsbeschluss kann einem Einzelnen keine Vertretungsmacht geben.
• Jeder Eigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter braucht es dafür ein Drittel der Eigentümer.
• Am häufigsten ist die unechte Selbstverwaltung: Bestellungsbeschluss plus Verwaltervertrag, für die Gemeinschaft unterschrieben vom Beiratsvorsitz oder einem ermächtigten Eigentümer.
• Der Eigentümer-Verwalter haftet wie ein gewerblicher Verwalter. Eine Vermögensschadenhaftpflicht auf Kosten der Gemeinschaft gehört dazu.
• Eine Aufwandsentschädigung ist erlaubt, über die Auslagen hinaus aber steuerpflichtig. Die Ehrenamtspauschale gilt nicht.

Häufige Fragen zur WEG-Selbstverwaltung

Muss eine WEG einen Verwalter haben?

Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet keine Gemeinschaft, einen Verwalter zu bestellen, und regelt die Vertretung ohne Verwalter ausdrücklich: Dann handeln alle Eigentümer gemeinsam. Allerdings kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird, notfalls per Klage.

Lohnt es sich, die WEG selbst zu verwalten?

Für viele kleine Gemeinschaften ja. Sie sparen die Vergütung der Hausverwaltung, bei sechs Wohnungen im Schnitt rund 3.070 Euro im Jahr mit Umsatzsteuer. Dafür braucht es mindestens eine Person mit Zeit und Sorgfalt und eine Mehrheit, die mitzieht. Wer verwaltet, haftet wie ein gewerblicher Verwalter und sollte eine Vermögensschadenhaftpflicht abschließen.

Gibt es eine Größengrenze für die Selbstverwaltung?

Nein. Auch große Gemeinschaften dürfen sich selbst verwalten. Die oft genannte Zahl neun stammt aus einer Ausnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten braucht ein bestellter Eigentümer-Verwalter kein IHK-Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer eines verlangt. In größeren Gemeinschaften kann das jeder Eigentümer verlangen; ein Eigentümer darf die Verwaltung dann übernehmen, wenn er die Prüfung ablegt.

Wer vertritt die WEG, wenn es keinen Verwalter gibt?

Alle Wohnungseigentümer gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Verträge brauchen dann die Unterschrift aller oder eine Vollmacht, die alle unterschrieben haben. Ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür seit der WEG-Reform nicht. Zustellungen an die Gemeinschaft wirken dagegen schon, wenn ein einzelner Eigentümer sie erhält. Wer handlungsfähig sein will, bestellt einen Eigentümer zum Verwalter.

Muss die Aufwandsentschädigung des Eigentümer-Verwalters versteuert werden?

Ja, soweit sie über erstattete Auslagen hinausgeht. Die Ehrenamtspauschale greift nicht, weil eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine gemeinnützige oder öffentlich-rechtliche Einrichtung ist. Umsatzsteuer fällt erst an, wenn der Umsatz des Verwalters die Grenzen der Kleinunternehmerregelung übersteigt. Die Einordnung im Einzelfall gehört in die Hände einer Steuerberatung.

Braucht ein Eigentümer-Verwalter eine Versicherung?

Vorgeschrieben ist sie für einen nicht gewerblich tätigen Eigentümer nicht, aber dringend anzuraten. Er haftet wie jeder Verwalter auch für leichte Fahrlässigkeit, und die private Haftpflichtversicherung deckt Vermögensschäden aus der Verwaltung nicht. Passend ist eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, deren Prämie die Gemeinschaft per Beschluss übernimmt.

Kann eine Zweier-WEG ohne Verwalter auskommen?

Ja, solange sich die beiden Eigentümer einig sind. Bei unterschiedlicher Stimmabgabe gibt es nach dem Kopfprinzip keine Mehrheit, und ein Beschluss kommt nur über eine Beschlussersetzungsklage zustande. Zudem kann in einer Zweier-WEG jeder der beiden allein einen zertifizierten Verwalter verlangen, weil einer von zwei Eigentümern mehr als ein Drittel ist.