WEG-Verwaltung: Was sie leistet, wer sie übernehmen darf und was sie kostet

WEG-Verwaltung heißt: Jemand kümmert sich um das gemeinsame Haus und das gemeinsame Geld einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehören Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Eigentümerversammlung, Verträge mit Versicherern und Handwerkern und die Erhaltung des Gebäudes. Rechtlich obliegt die Verwaltung der Gemeinschaft selbst (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie handelt durch einen Verwalter, den die Eigentümer per Beschluss bestellen, etwa ein Verwaltungsunternehmen oder einen Eigentümer aus dem Haus. Ist kein Verwalter bestellt, handeln alle Eigentümer gemeinsam.

Dieser Überblick zeigt, welche Aufgaben und Befugnisse das Gesetz dem Verwalter gibt, welche drei Formen der WEG-Verwaltung es gibt und wie sie sich von Miet- und Sondereigentumsverwaltung unterscheidet. Außerdem erfahren Sie, woran Sie eine gute Verwaltung erkennen, was sie kostet und wann Selbstverwaltung eine Option ist. Rechtsstand: Oktober 2026.

Was bedeutet WEG-Verwaltung?

Verwaltet wird, was allen gehört: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Außenanlagen, dazu das Gemeinschaftsvermögen wie Konto und Erhaltungsrücklage. Die einzelne Wohnung gehört nicht dazu. Was dort passiert und ob sie vermietet wird, entscheidet ihr Eigentümer.

Die Rollen in der Gemeinschaft sind klar verteilt:

Welche Aufgaben hat eine WEG-Verwaltung?

Einen vollständigen Aufgabenkatalog enthält das Gesetz nicht. Die Pflichten ergeben sich aus einzelnen Vorschriften, aus den Beschlüssen der Gemeinschaft und aus dem Verwaltervertrag. Die gesetzlichen Kernaufgaben sind diese:

Wie weit der Verwalter allein handeln darf, ist bewusst offen formuliert. Er trifft die Maßnahmen, die „untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Was in einer Anlage mit hundert Wohnungen eine Kleinigkeit ist, kann im Vierparteienhaus eine große Ausgabe sein. Die Eigentümer können diese Befugnisse per Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG), etwa mit einer Wertgrenze je Auftrag. Eine solche Grenze bindet den Verwalter aber nur im Verhältnis zur Gemeinschaft. Nach außen lässt sich seine Vertretungsmacht nicht beschränken (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG). Ein Handwerker, den der Verwalter über die Wertgrenze hinaus beauftragt, hat deshalb in aller Regel trotzdem einen wirksamen Vertrag mit der Gemeinschaft.

Was die WEG-Reform geändert hat

Wer nach dem „neuen Gesetz“ für die WEG-Verwaltung sucht, meint meist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, und die Änderungen danach. Für die Verwaltung sind diese Punkte wichtig:

• Die Gemeinschaft ist Trägerin der Verwaltung. Ansprüche auf ordnungsmäßige Verwaltung richten sich gegen sie, nicht gegen den Verwalter (§ 18 Abs. 2 WEG).
• Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen umfassend und entscheidet über Laufendes selbst (§ 9b, § 27 WEG).
• Er kann jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
• Zur Jahresabrechnung kommt ein Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG).
• Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen, mit einer Ausnahme für kleine Gemeinschaften (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG).
• Seit Oktober 2024 sind rein virtuelle Versammlungen möglich, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen das vorher beschlossen haben (§ 23 Abs. 1a WEG).

Wer darf WEG-Verwalter sein? Die drei Formen der WEG-Verwaltung

Das Gesetz schreibt nicht vor, wer Verwalter wird. Die Eigentümer bestellen ihn mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG), für höchstens fünf Jahre und bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft für höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). In der Praxis gibt es drei Modelle.

1. Ein Verwaltungsunternehmen

Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO. Voraussetzung ist unter anderem eine Berufshaftpflichtversicherung über mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1 Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO, § 15 Abs. 2 MaBV). Außerdem muss sich der Verwalter innerhalb von drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 2a GewO).

Davon zu unterscheiden ist der zertifizierte Verwalter. Er hat vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt (§ 26a WEG) oder ist gleichgestellt, etwa als Volljurist, Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt (§ 7 ZertVerwV). Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

2. Ein Eigentümer als Verwalter

Die Gemeinschaft kann auch einen der Eigentümer zum Verwalter bestellen. Er hat dann dieselben Rechte und Pflichten wie ein Profi: Er vertritt die Gemeinschaft gegenüber Bank und Handwerkern, beruft die Versammlung ein und stellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auf. Ein Zertifikat braucht er nicht, solange die Gemeinschaft weniger als neun Sondereigentumsrechte hat, gezählt nach den Einheiten der Teilungserklärung, und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Auch in größeren Gemeinschaften darf ein Eigentümer Verwalter sein. Dort kann aber jeder einzelne Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.

3. Ohne Verwalter

Bestellt die Gemeinschaft niemanden, vertreten alle Eigentümer sie gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Versammlung beruft dann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein per Beschluss dazu ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Beschluss-Sammlung führt der Vorsitzende der Versammlung, wenn die Eigentümer niemand anderen bestimmen (§ 24 Abs. 8 WEG).

Im Alltag heißt gemeinschaftliche Vertretung: Verträge mit Bank, Versicherung oder Handwerker müssen alle Eigentümer unterschreiben, oder alle erteilen einem von ihnen gemeinsam eine schriftliche Vollmacht. Per Mehrheitsbeschluss lässt sich einem einzelnen Eigentümer keine Vertretungsmacht gegenüber Dritten verleihen; das alte Recht sah das vor, die WEG-Reform hat die Regel gestrichen. Eine Mehrheit kann also beschließen, was geschehen soll, aber nicht, wer allein unterschreibt. Dazu kommt: Weil kein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist, greift die Ausnahme für kleine Gemeinschaften nicht, und jeder einzelne Eigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Stabiler ist es deshalb, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen. Er vertritt die Gemeinschaft dann kraft Gesetzes (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung: der Unterschied

„Hausverwaltung“ ist der Oberbegriff für drei Leistungen mit verschiedenen Auftraggebern:

Wer eine dieser Leistungen gewerbsmäßig für andere übernimmt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Die Vorschrift erfasst neben dem Gemeinschaftseigentum auch die Verwaltung von Mietverhältnissen über Wohnräume. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hat es oft mit zwei Verwaltungen zu tun: Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Haus, die Sondereigentumsverwaltung um Wohnung und Mieter. Bietet dieselbe Firma beides an, bleiben es zwei Verträge mit zwei Auftraggebern. Was eine Mietverwaltung leistet, erklärt der Beitrag Mietverwaltung: Aufgaben und Kosten. Was für die einzelne vermietete Wohnung gilt, steht im Beitrag zur Sondereigentumsverwaltung.

Wie finden Sie eine gute WEG-Verwaltung?

Die Suche ist schwieriger geworden. Im VDIV-Branchenbarometer 2026 gaben 45,9 Prozent der befragten Verwaltungen an, mehr als die Hälfte der Anfragen von Eigentümergemeinschaften abgelehnt, nicht weiterverfolgt oder mit einem sogenannten Abwehrangebot beantwortet zu haben. 21 Prozent wollen künftig nur noch Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel ab rund 16 Wohneinheiten (VDIV, Pressemitteilung vom 19. August 2026). Das typische Haus einer Eigentümergemeinschaft ist kleiner: Laut Zensus 2022 hat ein Gebäude mit Wohnraum im Eigentum einer Gemeinschaft im Schnitt 5,2 Wohnungen (WEG-Atlas). Bekommt Ihre Gemeinschaft nur Absagen, finden Sie Auswege im Beitrag WEG findet keinen Verwalter.

Holen Sie mehrere Angebote ein und prüfen Sie diese Punkte:

1. Erlaubnis und Versicherung: Lassen Sie sich die Erlaubnis nach § 34c GewO und den Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung zeigen.
2. Qualifikation: Zertifikat nach § 26a WEG oder gleichgestellter Abschluss. Über Qualifikation und Weiterbildungen der letzten drei Kalenderjahre muss eine gewerbliche Verwaltung auf Anfrage Auskunft geben (§ 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV).
3. Leistungsumfang: Welche Leistungen deckt die Grundvergütung ab, und was kostet extra, etwa zusätzliche Versammlungen oder die Begleitung einer Sanierung? Worauf es im Vertrag ankommt, zeigt der Beitrag zum Verwaltervertrag.
4. Konten: Hausgeld und Rücklage gehören auf Konten, deren Inhaberin die Gemeinschaft ist, nicht der Verwalter.
5. Transparenz: Wie kommen Eigentümer an Belege, Abrechnungen und Beschlüsse? Das Einsichtsrecht steht jedem Eigentümer zu (§ 18 Abs. 4 WEG), und ein digitaler Zugang macht es alltagstauglich.
6. Erreichbarkeit: Gibt es feste Ansprechpartner und zugesagte Reaktionszeiten, auch für Notfälle?

Bestellung und Vertrag sind zwei Schritte. Die Versammlung bestellt den Verwalter per Beschluss. Den Verwaltervertrag schließt für die Gemeinschaft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Läuft es später nicht, kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Woran Sie erkennen, dass es so weit ist, zeigen die 12 Warnsignale einer schlechten Hausverwaltung.

Was kostet eine WEG-Verwaltung?

Üblich ist eine Grundvergütung je Einheit und Monat, dazu kommen Zusatzvergütungen für Leistungen außerhalb des Grundpakets. Laut VDIV-Branchenbarometer 2026 lag die durchschnittliche Regelvergütung in der WEG-Verwaltung 2025 bei 29,12 Euro netto je Einheit und Monat, mit Umsatzsteuer bei 34,65 Euro. Gemeinschaften mit bis zu elf Einheiten zahlten im Schnitt 35,84 Euro netto, und für 2026 planen die Verwaltungen im Mittel 9,1 Prozent mehr (VDIV, Verwaltervergütung). Die Vergütung zahlen die Eigentümer über das Hausgeld; auf Mieter umlegen lässt sie sich nicht (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Wie sich die Kosten zusammensetzen und was kleine Häuser zahlen, zeigt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?

Wann ist Selbstverwaltung eine Option?

Eine Gemeinschaft muss keinen Verwalter bestellen, und eine Größengrenze für die Selbstverwaltung gibt es nicht. Ob sie gelingt, hängt an drei Fragen:

• Gibt es jemanden, der sich kümmert? Buchhaltung, Fristen und Versammlung brauchen eine verlässliche Person, am besten als bestellter Verwalter aus dem Kreis der Eigentümer.
• Ist die Gemeinschaft handlungsfähig? Wer sich über jede Rechnung streitet, trägt den Streit mit der Selbstverwaltung nur ins eigene Treppenhaus.
• Stimmen die Werkzeuge? Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen und Vermögensbericht, Beschluss-Sammlung und Kontoabgleich sind Pflichten, die gelten, egal wer verwaltet.

Wie der Wechsel gelingt, welche Form zu Ihrer Gemeinschaft passt und wie Haftung und Aufwandsentschädigung geregelt werden, beschreibt der Leitfaden zur WEG-Selbstverwaltung. Was Ihre Gemeinschaft heute für die Verwaltung zahlt und was ohne externe Verwaltung bliebe, rechnet der Kostencheck aus Ihrer Jahresabrechnung aus.

Fazit

• WEG-Verwaltung ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und des Gemeinschaftsgelds. Rechtlich ist sie Sache der Gemeinschaft, ausgeführt vom Verwalter oder, ohne Verwalter, von allen Eigentümern gemeinsam.
• Kernaufgaben sind Versammlung, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Allein entscheidet der Verwalter nur über Laufendes von untergeordneter Bedeutung und in Eilfällen (§ 27 WEG).
• Verwalter kann ein Unternehmen mit Erlaubnis nach § 34c GewO sein oder ein Eigentümer. Einen zertifizierten Verwalter kann seit Dezember 2023 jeder Eigentümer verlangen, mit einer Ausnahme für kleine Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter.
• Ohne Verwalter unterschreiben alle Eigentümer gemeinsam oder bevollmächtigen gemeinsam einen von ihnen. Per Mehrheit beschließen lässt sich eine solche Vertretungsmacht nicht, wohl aber die Bestellung eines Eigentümers zum Verwalter.
• Laut VDIV kostete die WEG-Verwaltung 2025 im Schnitt 29,12 Euro netto je Einheit und Monat. Kleine Gemeinschaften zahlen mehr und finden schwerer eine Verwaltung.

Häufige Fragen zur WEG-Verwaltung

Was macht eine WEG-Verwaltung?

Sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum und das Geld einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehören die Eigentümerversammlung mit Protokoll und Beschluss-Sammlung, der Wirtschaftsplan mit dem Hausgeld, die Jahresabrechnung mit Vermögensbericht, die Erhaltung des Gebäudes und die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Banken, Versicherern und Handwerkern. Über größere Ausgaben entscheiden die Eigentümer per Beschluss.

Muss eine WEG einen Verwalter haben?

Nein. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Allerdings kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Das gilt nicht, wenn die Gemeinschaft weniger als neun Sondereigentumsrechte hat, ein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Wer darf WEG-Verwalter sein?

Grundsätzlich jede Person oder Firma, die die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss bestellen, auch ein Eigentümer aus dem Haus. Wer die Verwaltung gewerbsmäßig übernimmt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und eine Berufshaftpflichtversicherung. Verlangt ein Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, muss der Verwalter eine IHK-Prüfung abgelegt haben oder gleichgestellt sein, etwa als Volljurist oder Immobilienkaufmann. Für kleine Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter gilt eine Ausnahme.

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Hausverwaltung?

Hausverwaltung ist der Oberbegriff. Die WEG-Verwaltung verwaltet im Auftrag einer Eigentümergemeinschaft deren Gemeinschaftseigentum und Gemeinschaftsgeld. Die Mietverwaltung betreut dagegen ein ganzes Mietshaus für dessen Eigentümer, die Sondereigentumsverwaltung eine einzelne vermietete Eigentumswohnung. Entsprechend unterscheiden sich die Abrechnungen: Die WEG-Verwaltung erstellt die Jahresabrechnung über das Hausgeld, die beiden anderen die Betriebskostenabrechnung für Mieter.

Wie lange darf ein WEG-Verwalter bestellt werden?

Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine erneute Bestellung ist zulässig; der Beschluss darüber darf frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden. Unabhängig von der Laufzeit kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später.

Was können Eigentümer tun, wenn der Verwalter seine Pflichten nicht erfüllt?

Der erste Schritt ist eine schriftliche Aufforderung mit Frist. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, und mehr als ein Viertel der Eigentümer kann eine Versammlung erzwingen. Dort kann die Gemeinschaft den Verwalter abberufen, ohne dass sie einen wichtigen Grund braucht. Für Schäden aus Pflichtverletzungen haftet der Verwalter der Gemeinschaft.