Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Rechte, Pflichten und Organe einfach erklärt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der gesetzliche Zusammenschluss aller Eigentümer von Wohnungen und sonstigen Einheiten in einem aufgeteilten Haus. Sie ist ein eigener Rechtsträger und seit der WEG-Reform 2020 voll rechtsfähig: Sie schließt Verträge, führt das Konto für Hausgeld und Rücklage, klagt und wird verklagt (§ 9a WEG). Entscheidungen trifft die Eigentümerversammlung; der Verwalter setzt sie um, und der Verwaltungsbeirat kontrolliert ihn. Vorgeschrieben sind Verwalter und Beirat allerdings nicht.

Dieser Artikel erklärt, wie eine WEG entsteht, wer dazugehört, wer was entscheidet und wer sie nach außen vertritt, welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben und wie sich kleine Gemeinschaften ohne Hausverwaltung organisieren. Rechtsstand: Oktober 2026.

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Jeder Eigentümer ist dabei zweierlei: Alleineigentümer seiner Wohnung (Sondereigentum) und zugleich Miteigentümer an Grundstück, tragenden Wänden, Dach, Fassade und Treppenhaus (Gemeinschaftseigentum). Wie verbreitet diese Form ist, zeigt der Zensus 2022: Am Stichtag 15. Mai 2022 gehörten rund 1,77 Millionen Gebäude mit Wohnraum einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. In ihnen lagen rund 9,28 Millionen Wohnungen; das ist gut jede fünfte Wohnung in Deutschland (21,5 Prozent; Statistisches Bundesamt, Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen). Rechnerisch sind das gut fünf Wohnungen je Gebäude.

Eigene Rechte hat die Gemeinschaft seit einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs von 2005 (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005, V ZB 32/05). Damals galt das nur für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; seit dem 1. Dezember 2020 ist sie voll rechtsfähig. Ihr gehört das Gemeinschaftsvermögen, also Hausgeld, Rücklage und Forderungen (§ 9a Abs. 3 WEG), und sie übt die Rechte aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben (§ 9a Abs. 2 WEG).

Wofür steht die Abkürzung WEG?

„WEG“ steht für die Wohnungseigentümergemeinschaft und ebenso für das Wohnungseigentumsgesetz, das sie regelt. Welche Paragrafen dort was bestimmen und was die Reformen von 2020 und 2024 geändert haben, fasst der Beitrag zum WEG-Gesetz zusammen. Im Alltag erkennt man die Bedeutung am Zusammenhang: „Die WEG hat beschlossen“ meint die Gemeinschaft, „nach dem WEG“ das Gesetz.

Eigentümergemeinschaft, Bruchteilsgemeinschaft, Erbengemeinschaft: der Unterschied

Umgangssprachlich ist mit „Eigentümergemeinschaft“ fast immer die WEG gemeint. Rechtlich können aber auch Menschen eine Gemeinschaft bilden, denen ein Haus gemeinsam gehört, ohne dass es in Wohnungen aufgeteilt ist – etwa Geschwister oder Erben. Die Unterschiede sind erheblich:

Beide Welten berühren sich: Wo das Wohnungseigentumsgesetz schweigt, gelten ergänzend die BGB-Regeln über die Gemeinschaft (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG). Und gehört eine Wohnung innerhalb einer WEG einer Erbengemeinschaft oder einem Ehepaar, können alle gemeinsam ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Wie entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Am Anfang steht die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile, die jeweils mit Sondereigentum an einer Wohnung oder anderen Räumen verbunden sind. Das geschieht entweder durch einen Vertrag mehrerer Miteigentümer (§ 3 WEG) oder durch eine Erklärung des Alleineigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG), die in der Praxis Teilungserklärung heißt. Beizufügen sind ein Aufteilungsplan und eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Meist kommt eine Gemeinschaftsordnung hinzu: Vereinbarungen, die das Zusammenleben abweichend vom Gesetz regeln und gegenüber späteren Käufern nur wirken, wenn sie im Grundbuch stehen (§ 10 Abs. 3 WEG).

Die Gemeinschaft selbst entsteht, sobald das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher anlegt – auch dann, wenn zunächst noch alle Einheiten einem Eigentümer gehören, etwa einem Bauträger (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Wer eine neue Wohnung vom teilenden Eigentümer kauft, gilt gegenüber der Gemeinschaft schon als Eigentümer, sobald eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen und ihm die Wohnung übergeben ist (§ 8 Abs. 3 WEG).

Und wie endet sie?

Nicht auf Wunsch eines Einzelnen: Kein Eigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1 WEG). Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall erlaubt, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und keine Pflicht zum Wiederaufbau besteht. Enden kann die Gemeinschaft, wenn alle Eigentümer das Sondereigentum einvernehmlich aufheben oder wenn alle Einheiten in einer Hand liegen und die Wohnungsgrundbücher geschlossen werden (§ 9 Abs. 1 WEG). Wer aussteigen will, verkauft seine Wohnung.

Wer gehört zur WEG – und wer nicht?

Mitglied ist jeder, der als Eigentümer einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit im Grundbuch steht – auch wer nur einen Laden, ein Büro oder einen Tiefgaragenstellplatz als eigene Einheit besitzt. Mieter gehören nicht dazu. Sie müssen aber Erhaltungsmaßnahmen dulden, die ihnen rechtzeitig angekündigt wurden, und weitergehende Maßnahmen, die mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigt wurden (§ 15 WEG); ihre Ansprüche richten sich gegen ihren Vermieter.

Beim Stimmrecht zählt nach dem Gesetz der Kopf: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von Größe und Zahl seiner Einheiten (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Viele Gemeinschaftsordnungen weichen davon ab und vergeben die Stimmen nach Einheiten oder nach Miteigentumsanteilen. Was in Ihrer Gemeinschaft gilt, steht dort.

Die Organe der WEG: Eigentümerversammlung, Verwalter, Verwaltungsbeirat

In der Praxis spricht man von drei Organen der Gemeinschaft. Nur eines davon ist unverzichtbar.

Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan. Sie wird in Textform mit mindestens drei Wochen Frist einberufen. Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; eine Mindestbeteiligung gibt es seit der Reform nicht mehr (§§ 24, 25 WEG). Wie Einladung, Ablauf und Protokoll funktionieren, erklärt der Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Der Verwalter wird per Beschluss bestellt, für höchstens fünf Jahre und bei der ersten Bestellung nach der Aufteilung für höchstens drei. Abberufen werden kann er jederzeit (§ 26 WEG). Er muss kein Profi sein; auch ein Eigentümer kann Verwalter werden. Allein entscheiden darf er über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und Eilfälle; was darüber hinausgeht, beschließen die Eigentümer, die seinen Rahmen auch erweitern oder einschränken können (§ 27 WEG).

Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem oder mehreren Eigentümern; bei mehreren Mitgliedern sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 Abs. 1 WEG). Er soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen. Ehrenamtliche Mitglieder haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Welche Aufgaben und Rechte der Beirat im Einzelnen hat, steht im Beitrag zum Verwaltungsbeirat.

Wer vertritt die WEG nach außen?

Wer für die Gemeinschaft einen Vertrag unterschreibt, eine Kündigung erklärt oder vor Gericht auftritt, regelt § 9b WEG – und hier hat die Reform von 2020 viel geändert.

Ohne Verwalter vertreten also alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam; der Bundesgerichtshof hat das für einen Prozess gegen einen einzelnen Eigentümer bestätigt (Urteil vom 16. September 2022, V ZR 180/21). Bis November 2020 konnte die Gemeinschaft einzelne Eigentümer per Mehrheitsbeschluss zur Vertretung ermächtigen (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F.). Diese Möglichkeit ist mit der Reform ersatzlos entfallen.

Ist ein Verwalter bestellt, ist seine Vertretungsmacht dagegen umfassend und lässt sich nach außen nicht wirksam beschränken (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG). Interne Vorgaben – etwa eine Betragsgrenze für Aufträge – binden ihn gegenüber der Gemeinschaft (§ 27 Abs. 2 WEG), wirken aber nicht gegenüber dem Handwerker.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

Ihre Rechte

Ihre Pflichten

Wer eine Einwirkung dulden muss, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG). Umgekehrt kann die Gemeinschaft bei besonders schweren Pflichtverletzungen die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen, etwa wenn ein Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten verstößt (§ 17 WEG). Das ist das letzte Mittel.

Kosten und Hausgeld: Wer zahlt was?

Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer im Verhältnis seines Miteigentumsanteils, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes bestimmt; für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Gemeinschaft einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Bezahlt wird über das Hausgeld: Auf Grundlage eines Wirtschaftsplans beschließen die Eigentümer Vorschüsse, die meist monatlich fällig werden. Nach Jahresende beschließen sie über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, und jährlich kommt ein Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen hinzu (§ 28 WEG). Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

Für Schulden der Gemeinschaft haftet die Gemeinschaft mit ihrem Vermögen. Daneben haftet jeder Eigentümer einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, und zwar für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG). Ein Beispiel: Schuldet die Gemeinschaft einem Dachdecker 10.000 Euro, kann dieser einen Eigentümer mit 100/1.000 Miteigentumsanteilen höchstens auf 1.000 Euro in Anspruch nehmen. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen gibt es nicht (§ 9a Abs. 5 WEG).

Kleine WEG und Selbstverwaltung: Was gilt ohne Hausverwaltung?

Das Gesetz kennt keine Mindestgröße und keine Pflicht, einen Verwalter zu bestellen. Gerade in kleinen Gemeinschaften organisieren die Eigentümer die Verwaltung deshalb oft selbst. Drei Punkte entscheiden darüber, ob das rechtlich sauber läuft:

1. Klare Vertretung. Weil ohne Verwalter alle Eigentümer gemeinsam handeln müssen, bestellen viele Gemeinschaften mit Mehrheit einen Eigentümer aus den eigenen Reihen zum Verwalter (§ 26 WEG). Er vertritt die Gemeinschaft dann kraft Gesetzes, etwa gegenüber der Bank (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG), und erledigt die laufende Verwaltung.
2. Zertifizierung nur auf Verlangen. Eine Gemeinschaft jeder Größe darf sich selbst verwalten. Die Größe entscheidet nur, ob ein einzelner Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen kann: Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter besteht dieser Anspruch erst, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer ihn erhebt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
3. Dieselben Pflichten wie ein Profi. Einladung mit drei Wochen Frist, Niederschrift und Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht gelten unabhängig davon, wer verwaltet. Ein Verwaltungsbeirat ist auch hier freiwillig; gibt es einen, kontrolliert er den verwaltenden Eigentümer und sollte deshalb nicht mit ihm identisch sein.

Wie der Umstieg Schritt für Schritt gelingt, beschreibt der Leitfaden zur WEG-Selbstverwaltung.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der rechtsfähige Verband aller Eigentümer eines aufgeteilten Hauses; sie entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a WEG).
• Sie lässt sich nicht kündigen oder auflösen wie eine Bruchteils- oder Erbengemeinschaft (§ 11 WEG); wer gehen will, verkauft seine Wohnung.
• Entscheidungen fallen in der Eigentümerversammlung; Verwalter und Verwaltungsbeirat sind nicht vorgeschrieben.
• Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam; seit 2020 lässt sich das nicht mehr per Mehrheitsbeschluss auf einen Eigentümer übertragen. Die saubere Lösung ist ein Eigentümer als Verwalter.
• Gläubigern der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer nur anteilig nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG).

Häufige Fragen zur Wohnungseigentümergemeinschaft

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft einfach erklärt?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Hauses, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Jeder besitzt seine Wohnung allein und das übrige Haus gemeinsam mit den anderen. Die Gemeinschaft ist selbst rechtsfähig, verwaltet das gemeinsame Eigentum, schließt Verträge und führt das Konto für Hausgeld und Rücklage.

Wofür steht die Abkürzung WEG?

WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft und zugleich für das Wohnungseigentumsgesetz, das die Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft regelt. Welche Bedeutung gemeint ist, ergibt sich aus dem Zusammenhang: „Die WEG beschließt“ meint die Gemeinschaft, „nach dem WEG“ das Gesetz.

Ist eine Eigentümergemeinschaft dasselbe wie eine WEG?

Im Alltag ja, rechtlich nicht immer. Gehört ein Haus mehreren Personen gemeinsam, ohne dass es in Wohnungen aufgeteilt ist, bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft nach dem BGB. Anders als in einer WEG gehört dort niemandem eine bestimmte Wohnung, die Gemeinschaft ist kein eigener Rechtsträger, und jeder kann grundsätzlich jederzeit ihre Aufhebung verlangen.

Kann eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter bestehen?

Ja, das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor. Ohne Verwalter vertreten jedoch alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam: Verträge unterschreiben alle, oder alle erteilen einem Eigentümer gemeinsam eine Vollmacht. Eine Ermächtigung einzelner Eigentümer per Mehrheitsbeschluss gibt es seit der Reform 2020 nicht mehr. Viele kleine Gemeinschaften bestellen deshalb einen Eigentümer aus den eigenen Reihen zum Verwalter.

Haftet ein Eigentümer für Schulden der Gemeinschaft?

Nur anteilig. Gläubiger können sich an das Vermögen der Gemeinschaft halten und daneben jeden Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils in Anspruch nehmen, für Schulden aus der Zeit seiner Zugehörigkeit. Wer 100/1.000 Miteigentumsanteile hält, haftet für eine Schuld der Gemeinschaft von 10.000 Euro also höchstens mit 1.000 Euro.

Kann man eine Wohnungseigentümergemeinschaft auflösen oder austreten?

Nein, ein Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft gibt es nicht, auch nicht aus wichtigem Grund. Eine Ausnahme kann nur für den Fall vereinbart werden, dass das Gebäude zerstört wird und keine Pflicht zum Wiederaufbau besteht. Wer die Gemeinschaft verlassen will, verkauft seine Wohnung; enden kann sie nur, wenn alle Eigentümer das Sondereigentum gemeinsam aufheben oder alle Einheiten in einer Hand liegen.