Wirtschaftsplan der WEG aufstellen und beschließen: Leitfaden mit Muster
Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Grundlage jeder WEG. So stellen Selbstverwalter ihn korrekt auf, berechnen das Hausgeld und fassen einen rechtssicheren Beschluss, mit Muster und Checkliste.
Jedes Jahr aufs Neue steht in der Eigentümergemeinschaft dieselbe Frage an: Wie viel Geld brauchen wir im kommenden Jahr, und wie verteilen wir die Kosten? Die Antwort liefert der Wirtschaftsplan. Er ist die finanzielle Landkarte der WEG und die Grundlage dafür, dass jeder Eigentümer das richtige Hausgeld zahlt. Wer selbst verwaltet, muss ihn nicht nur lesen, sondern jährlich selbst aufstellen und beschließen lassen. Dieser Artikel zeigt Schritt für Schritt, wie das rechtssicher gelingt, mit Berechnungsbeispiel, Muster-Beschluss und Checkliste.
Was ist der Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan ist die Vorausschau der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für ein Kalenderjahr. Aus ihm ergeben sich die Vorschüsse (das Hausgeld), die jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil oder dem beschlossenen Verteilungsschlüssel zu leisten hat. Beschlossen werden seit der WEG-Reform 2020 nur noch die Vorschüsse, nicht mehr der Plan im Detail.
Der Wirtschaftsplan ist die nach vorn gerichtete Planung, die Hausgeldabrechnung der Rückblick. Während die Jahresabrechnung die tatsächlich angefallenen Kosten eines abgelaufenen Jahres aufteilt, schätzt der Wirtschaftsplan, was im kommenden Jahr auf die Gemeinschaft zukommt. Beide gehören zusammen: Ohne Plan kein Hausgeld, ohne Abrechnung keine Korrektur.
Drei Bestandteile
| Teil | Inhalt | Zweck |
|---|---|---|
| Gesamtwirtschaftsplan | Alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG | Gibt den Finanzbedarf des Jahres vor |
| Einzelwirtschaftspläne | Anteil jeder Einheit an den Gesamtkosten | Macht das individuelle Hausgeld nachvollziehbar |
| Rücklagenplanung | Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Sichert die Finanzierung künftiger Reparaturen |
Schritt für Schritt zum Wirtschaftsplan
1. Kostenpositionen sammeln
Gehen Sie die laufenden Kosten des Vorjahres durch und schätzen Sie das kommende Jahr. Typische Positionen sind:
- Heizung und Warmwasser
- Strom für Gemeinschaftsflächen
- Wasser und Abwasser
- Müllentsorgung
- Gebäudeversicherung
- Grundsteuer (soweit über die WEG abgerechnet)
- Hausmeister und Gartenpflege
- Wartungsverträge (Aufzug, Heizung, Rauchmelder)
- Schornsteinfeger
- Bankgebühren und Verwaltungskosten
- Pauschale für Kleinreparaturen
2. Erhaltungsrücklage einplanen
Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gehört in jeden Wirtschaftsplan. Sie ist kein Kostenposten im engeren Sinn, sondern angespartes Vermögen der Gemeinschaft für künftige Instandhaltungen. Wie hoch die Zuführung sein sollte, lesen Sie im Detail in unserem Beitrag zur Instandhaltungsrücklage.
3. Verteilungsschlüssel anwenden
Die Gesamtkosten werden nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf die Einheiten umgelegt. Grundregel ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA), sofern Teilungserklärung oder ein Beschluss nichts anderes vorsehen.
Der Miteigentumsanteil drückt aus, welcher Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Einheit gehört, etwa 125 von 1.000. Er bestimmt in der Regel sowohl das Stimmgewicht als auch den Kostenanteil. Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Wasser werden dagegen meist nach erfasstem Verbrauch verteilt.
4. Hausgeld berechnen
Aus dem Jahresbedarf je Einheit ergibt sich durch Teilung durch zwölf das monatliche Hausgeld. Ein vereinfachtes Beispiel für eine WEG mit einem Jahresbedarf von 75.300 Euro und einer Einheit mit 125/1.000 MEA:
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Anteil der Einheit am Jahresbedarf | 75.300 € × 125 / 1.000 | 9.412,50 € |
| Monatliches Hausgeld | 9.412,50 € / 12 | 784,38 € |
In der Praxis trennt man verbrauchsabhängige Positionen (Heizung, Wasser) ab und verteilt sie nach Zählerständen. Eine gute WEG-Software übernimmt diese Aufteilung automatisch und erzeugt die Einzelwirtschaftspläne auf Knopfdruck.
Der Beschluss über die Vorschüsse
Seit der WEG-Reform 2020 wird nicht mehr der Wirtschaftsplan als Ganzes beschlossen, sondern nur noch die Höhe der Vorschüsse, also das Hausgeld. Der Plan selbst dient als Berechnungsgrundlage und wird der Einladung beigefügt.
Muster-Beschlusstext
„Auf Grundlage des als Anlage beigefügten Wirtschaftsplans für das Jahr 2027 beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Vorschüsse zum Wirtschaftsplan. Die Wohnungseigentümer leisten die sich aus den Einzelwirtschaftsplänen ergebenden monatlichen Vorschüsse ab dem 1. Januar 2027, jeweils zum Dritten eines Monats, auf das Konto der Gemeinschaft. Bis zum Wirksamwerden eines neuen Beschlusses gelten die beschlossenen Vorschüsse fort."
Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Versammlung ist seit 2020 unabhängig von der Zahl der Anwesenden immer beschlussfähig. Wie Sie Beschlüsse formal sauber fassen und dokumentieren, lesen Sie in unserem Leitfaden zu rechtssicheren Beschlüssen.
Häufige Fehler vermeiden
| Fehler | Folge | Besser so |
|---|---|---|
| Kosten zu niedrig angesetzt | Nachzahlung oder Sonderumlage | Mit Puffer und Ist-Zahlen planen |
| Rücklagenzuführung vergessen | Keine Mittel für Reparaturen | Zuführung fest einplanen |
| Falscher Verteilungsschlüssel | Anfechtbarer Beschluss | Teilungserklärung prüfen |
| Plan nicht der Einladung beigefügt | Beschluss angreifbar | Plan rechtzeitig versenden |
| Keine Fortgeltungsklausel | Finanzierungslücke im Januar | Klausel in den Beschluss aufnehmen |
Fazit
- Der Wirtschaftsplan ist die jährliche Vorausschau der WEG-Finanzen und die Grundlage für das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Er besteht aus Gesamtplan, Einzelwirtschaftsplänen und der Rücklagenplanung.
- Beschlossen werden seit 2020 nur noch die Vorschüsse, nicht mehr der Plan selbst.
- Planen Sie realistisch mit Puffer, vergessen Sie die Rücklagenzuführung nicht und nehmen Sie eine Fortgeltungsklausel auf.
- Der Plan muss der Einladung beiliegen, sonst ist der Beschluss anfechtbar.
Häufige Fragen zum Wirtschaftsplan
Wer erstellt den Wirtschaftsplan in einer selbstverwalteten WEG?
In einer Selbstverwaltung erstellt der von der Gemeinschaft bestimmte Verwalter den Plan, das ist häufig ein Eigentümer aus dem Beirat oder eine beauftragte Person. Wichtig ist, dass der Plan jährlich aufgestellt, der Einladung zur Versammlung beigefügt und über die daraus folgenden Vorschüsse beschlossen wird.
Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung?
Der Wirtschaftsplan ist die Vorausschau auf das kommende Jahr und legt die monatlichen Vorschüsse fest. Die Hausgeldabrechnung ist der Rückblick auf ein abgelaufenes Jahr und stellt die tatsächlich angefallenen Kosten den geleisteten Vorschüssen gegenüber. Aus der Differenz ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Wird der Wirtschaftsplan beschlossen?
Seit der WEG-Reform 2020 wird nicht mehr der Wirtschaftsplan selbst beschlossen, sondern nur noch die Höhe der Vorschüsse, also des Hausgeldes. Der Plan dient als Berechnungsgrundlage und wird der Einladung beigefügt. Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Ab wann gilt das neue Hausgeld?
Das im Beschluss festgelegte Hausgeld gilt ab dem im Beschluss genannten Zeitpunkt, meist ab dem 1. Januar des Planjahres. Verzögert sich der Beschluss, sorgt eine Fortgeltungsklausel dafür, dass die Eigentümer die bisherigen Vorschüsse weiterzahlen, bis der neue Beschluss wirksam wird.
Was passiert, wenn der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert war?
Reichen die geplanten Vorschüsse nicht aus, zeigt sich das spätestens in der Jahresabrechnung als Nachzahlung. Bei größeren Lücken, etwa durch eine unvorhergesehene Reparatur, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Eine sorgfältige Planung mit Puffer beugt beidem vor.
Können wir den Verteilungsschlüssel im Wirtschaftsplan ändern?
Der Grundschlüssel ergibt sich aus der Teilungserklärung, meist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten per Beschluss einen abweichenden Schlüssel festlegen, etwa eine verbrauchsabhängige oder nach Einheiten gleiche Verteilung. Solche Änderungen sollten gut begründet und sauber beschlossen sein, um nicht anfechtbar zu werden.