Hausgeld nicht gezahlt: So treiben Selbstverwalter Rückstände rechtssicher ein
Wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt: der Weg von der Mahnung bis zur Zwangsversteigerung, mit Fristen und Muster für Selbstverwalter.
Ein einzelner Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht mehr, und plötzlich fehlt der Gemeinschaft das Geld für die Heizkostenabschläge, den Hausmeister und die Versicherung. Für selbstverwaltete WEGs ist das eine der unangenehmsten Situationen überhaupt, denn es gibt keinen externen Verwalter, der das Mahnwesen übernimmt. Die Gemeinschaft muss selbst handeln, und zwar zügig und formal sauber. Dieser Artikel zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Hausgeldrückstände eintreiben, welche Fristen gelten und wann der Gang zum Gericht unausweichlich wird.
Was ist ein Hausgeldrückstand?
- Hausgeldrückstand
Ein Hausgeldrückstand liegt vor, wenn ein Eigentümer die beschlossenen Vorschüsse auf das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG) oder eine beschlossene Sonderumlage nicht oder nicht vollständig zahlt. Schuldnerin ist nicht „die Gemeinschaft", sondern der einzelne säumige Eigentümer gegenüber der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE, § 9a Abs. 1 WEG).
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Hausgeld-Soll (was laut Wirtschaftsplan zu zahlen ist) und dem tatsächlichen Zahlungseingang. Erst wenn das beschlossene Soll fällig ist und der Eingang ausbleibt, entsteht ein Rückstand, der eine Forderung der Gemeinschaft begründet.
Warum schnelles Handeln zählt
Anders als ein privater Gläubiger hat eine WEG keinen Puffer: Bleibt Geld aus, müssen die übrigen Eigentümer die Lücke faktisch über die Liquidität der Gemeinschaft auffangen. Je länger ein Rückstand wächst, desto größer ist das Risiko eines Totalausfalls, etwa bei einer späteren Insolvenz oder Zwangsversteigerung des Schuldners.
Die Eskalationsstufen im Überblick
Empfehlenswert ist ein gestuftes Vorgehen. Jede Stufe gibt dem Schuldner eine faire Chance zur Zahlung und schafft gleichzeitig die Beweislage für den nächsten Schritt.
| Stufe | Maßnahme | Frist (Vorschlag) | Zweck |
|---|---|---|---|
| 1 | Freundliche Zahlungserinnerung | 7–10 Tage | Versehen oder Liquiditätslücke klären |
| 2 | Förmliche Mahnung mit Fristsetzung | 14 Tage | Verzug dokumentieren, Mahnkosten ankündigen |
| 3 | Letzte Mahnung / Anwaltsschreiben | 14 Tage | Ernst der Lage signalisieren |
| 4 | Gerichtliches Mahnverfahren oder Klage | — | Vollstreckbaren Titel erwirken |
| 5 | Zwangsvollstreckung / Zwangsversteigerung | — | Forderung durchsetzen |
Stufe 1 und 2: Erinnerung und Mahnung
Beginnen Sie mit einer sachlichen Zahlungserinnerung, oft genug ist nur ein Dauerauftrag ausgelaufen oder eine Lastschrift geplatzt. Bleibt die Reaktion aus, folgt die förmliche Mahnung. Sie sollte den offenen Betrag, den Zeitraum, eine klare Zahlungsfrist und den Hinweis auf weitere Schritte enthalten.
Der entscheidende Schritt: der Beschluss zur Rechtsverfolgung
Wer die Forderung für die Gemeinschaft durchsetzt, hängt davon ab, ob ein Verwalter bestellt ist. Mit Verwalter vertritt er die Gemeinschaft nach außen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die gerichtliche Geltendmachung und die Beauftragung eines Anwalts schafft trotzdem Klarheit, vor allem über die Kosten.
Ohne Verwalter vertreten die übrigen Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG); der säumige Eigentümer selbst ist dabei ausgeschlossen. Einen gesonderten Beschluss über die Klage braucht es dann nach dem Bundesgerichtshof nicht (Urteil vom 16. September 2022, V ZR 180/21, zu einer beschlossenen Sonderumlage). Praktisch unterschreiben alle übrigen Eigentümer die Vollmacht für den Anwalt gemeinsam. Einen einzelnen Eigentümer oder den Beirat per Mehrheitsbeschluss zum Vertreter zu machen, sieht das Gesetz seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr vor. Wer das Mahnwesen dauerhaft in eine Hand legen will, bestellt einen Eigentümer zum Verwalter.
Muster-Beschlusstext
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, die rückständigen Hausgeldvorschüsse des Eigentümers der Einheit Nr. 4 in Höhe von 2.860,00 Euro nebst Verzugszinsen und Kosten gerichtlich geltend zu machen. Hierfür wird ein Rechtsanwalt beauftragt, der alle erforderlichen Maßnahmen bis zur Zwangsvollstreckung einleitet. Die Kosten der Rechtsverfolgung trägt der säumige Eigentümer."
Gerichtliches Mahnverfahren oder Klage?
Sind alle außergerichtlichen Versuche gescheitert, führen zwei Wege zum vollstreckbaren Titel:
| Kriterium | Mahnverfahren | Zahlungsklage |
|---|---|---|
| Geeignet, wenn | Forderung unstrittig | Schuldner widerspricht voraussichtlich |
| Aufwand | Gering (Online-Antrag) | Höher (Klageschrift, Termin) |
| Kosten | Niedrige Gerichtsgebühr | Höhere Gebühren + ggf. Anwalt |
| Ergebnis | Vollstreckungsbescheid | Vollstreckbares Urteil |
| Risiko | Widerspruch führt ins streitige Verfahren | — |
Das gerichtliche Mahnverfahren ist schnell und günstig, eignet sich aber nur, wenn der Schuldner die Forderung voraussichtlich nicht bestreitet. Legt er Widerspruch ein, geht es ohnehin ins streitige Verfahren über. Bei absehbarem Streit ist die direkte Zahlungsklage beim Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 43 WEG) meist der effizientere Weg.
Die schärfste Waffe: Zwangsversteigerung
Reagiert der Eigentümer auch auf einen vollstreckbaren Titel nicht, kann die Gemeinschaft die Zwangsvollstreckung betreiben, bis hin zur Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung. Der entscheidende Vorteil für WEGs: Hausgeldansprüche genießen ein bevorrechtigtes Befriedigungsrecht.
Entziehung des Wohnungseigentums
In extremen Fällen, etwa bei dauerhaft hohen Rückständen, kann die Gemeinschaft vom Eigentümer verlangen, seine Wohnung zu veräußern (§ 17 WEG). Das setzt eine so schwere Pflichtverletzung voraus, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist. Den früheren Regelfall, nach dem ein Verzug von mehr als drei Monaten mit mehr als drei Prozent des Einheitswerts genügte, hat die WEG-Reform 2020 gestrichen. Fortlaufende, nicht nur geringfügige Rückstände können eine Entziehung aber weiterhin rechtfertigen, etwa wenn ein Eigentümer über Jahre trotz Urteilen und Vollstreckung nicht zahlt (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 4. Oktober 2021, 2/13 S 9/21). Den wirksameren Weg sieht der Gesetzgeber in der Zwangsversteigerung über das WEG-Vorrecht.
Praktische Checkliste für Selbstverwalter
- Soll-Ist-Abgleich monatlich: Vergleichen Sie jeden Monat die fälligen Hausgeld-Sollstellungen mit den tatsächlichen Eingängen auf dem WEG-Konto.
- Früh erinnern: Schon nach wenigen Tagen Verzug eine freundliche Erinnerung schicken, das löst viele Fälle.
- Mahnstufen dokumentieren: Jede Mahnung mit Datum, Betrag und Zustellnachweis ablegen.
- Verzugszinsen ab Verzugsbeginn ansetzen und in jeder Mahnung ausweisen.
- ETV-Beschluss vorbereiten, sobald absehbar ist, dass außergerichtlich nichts mehr geht.
- Verjährung überwachen, damit keine Altforderungen verfallen.
- Anwalt einschalten spätestens vor der Klage, die Kosten trägt im Erfolgsfall der Schuldner.
Fazit
- Hausgeldrückstände sind eine Forderung der Gemeinschaft gegen den einzelnen Eigentümer, nicht ein Problem, das man aussitzen sollte.
- Mit klarer Fälligkeit im Wirtschaftsplan tritt Verzug automatisch ein, Verzugszinsen laufen ab dem ersten Tag.
- Gehen Sie gestuft vor: Erinnerung, Mahnung, dann ETV-Beschluss zur gerichtlichen Geltendmachung.
- Das WEG-Vorrecht nach § 10 ZVG macht die Zwangsversteigerung für die Gemeinschaft besonders wirksam.
- Achten Sie auf die dreijährige Verjährung und eine saubere, nachweisbare Dokumentation jeder Mahnstufe.
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Häufige Fragen zu Hausgeldrückständen
Ab wann ist ein Eigentümer mit dem Hausgeld in Verzug?
Wenn der Wirtschaftsplan oder ein Beschluss ein konkretes Fälligkeitsdatum nennt, tritt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch mit Ablauf dieses Tages ein, eine gesonderte Mahnung ist dann nicht nötig. Fehlt ein festes Datum, beginnt der Verzug erst mit einer Mahnung.
Brauchen wir einen ETV-Beschluss, um einen säumigen Eigentümer zu verklagen?
Nicht zwingend. Ohne Verwalter vertreten die übrigen Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam, und nach dem Bundesgerichtshof braucht es für die Klage dann keinen gesonderten Beschluss (V ZR 180/21). Mit Verwalter schafft ein Beschluss Klarheit über die Beauftragung eines Anwalts. Einen einzelnen Eigentümer oder den Beirat kann die Versammlung nicht per Mehrheitsbeschluss zum Vertreter der Gemeinschaft machen.
Wer trägt die Kosten für Mahnung und Gerichtsverfahren?
Die durch den Verzug verursachten Kosten, also Mahnkosten, Verzugszinsen, Gerichts- und Anwaltskosten, hat grundsätzlich der säumige Eigentümer zu tragen. Im Erfolgsfall werden sie ihm im Urteil oder Vollstreckungsbescheid auferlegt. Das Risiko bleibt der tatsächliche Zahlungsausfall, wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist.
Was bringt das WEG-Vorrecht in der Zwangsversteigerung?
Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG werden Hausgeldrückstände bis zu 5 Prozent des Verkehrswerts der Wohnung vorrangig bedient, sogar vor den Banken mit Grundschuld. Erfasst sind Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den beiden Jahren davor. Dieses Privileg erhöht die Chance der Gemeinschaft auf Befriedigung erheblich.
Wie lange können wir Hausgeldrückstände noch einfordern?
Hausgeldansprüche verjähren in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und fällig geworden ist (§§ 195, 199 BGB). Lassen Sie Rückstände daher nicht über Jahre auflaufen, sondern handeln Sie zeitnah, um die Durchsetzbarkeit zu sichern.
Kann ein säumiger Eigentümer von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden?
Nein, das Teilnahmerecht an der Versammlung bleibt auch bei Hausgeldschulden bestehen. Ein Stimmrechtsausschluss gilt nur in den engen Fällen des § 25 Abs. 4 WEG. Dazu gehört der Beschluss über die gerichtliche Verfolgung der eigenen Schuld: Darüber darf der betroffene Eigentümer nicht mitstimmen.