Fassade neu gestalten: Was die WEG-Mehrheit beschließen darf – BGH-Urteil 2026
Neue Farbe, Wandbild, Begrünung: Wann die Mehrheit über die Fassade entscheidet, wo § 20 Abs. 4 WEG die Grenze zieht und was das BGH-Urteil V ZR 165/25 ändert.
Ein Hochhaus in Wuppertal, eine Street-Art-Künstlerin und ein Eigentümer, dem das Ganze nicht gefällt: Aus diesem Streit ist am 25. September 2026 ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs geworden (V ZR 165/25). Die Eigentümergemeinschaft durfte ein großflächiges Wandbild auf ihrer Fassade mit Mehrheit beschließen, obwohl das fertige Motiv bei der Abstimmung noch gar nicht feststand. Das Urteil reicht weit über Kunst hinaus. Es beantwortet eine Frage, die in vielen Gemeinschaften regelmäßig Streit auslöst: Wie weit darf die Mehrheit das Aussehen des Hauses verändern, und wann kann ein einzelner Eigentümer das verhindern? Dieser Artikel erklärt die Rechtslage nach § 20 WEG, die Kernaussagen des Urteils, die Kostenfrage und zeigt, wie ein tragfähiger Beschluss zur Fassadengestaltung aussieht – mit Muster-Beschlusstext.
Warum die Fassade Sache der ganzen Gemeinschaft ist
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Gemeinschaft kann sie nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestatten. Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden.
Außenwände, Putz, Dämmung und Anstrich gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum – auch der Teil der Wand, hinter dem Ihre Wohnung liegt. Deshalb entscheidet über die Fassade immer die Eigentümerversammlung, nie der einzelne Eigentümer. Wichtig ist die Unterscheidung, um welche Art Maßnahme es geht:
| Vorhaben | Einordnung | Was gilt |
|---|---|---|
| Neuanstrich im bisherigen Farbton, Putzausbesserung | Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) | Mehrheitsbeschluss, Kosten nach allgemeinem Schlüssel |
| Neuer Farbton, Wandbild, Fassadenbegrünung | Bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG) | Mehrheitsbeschluss, Grenzen aus § 20 Abs. 4 WEG, Kosten nach § 21 WEG |
| Wärmedämmung im Zuge einer ohnehin fälligen Sanierung | Häufig modernisierende Erhaltung | Mehrheitsbeschluss, Abgrenzung im Einzelfall |
| Klimagerät, Markise oder Steckersolargerät eines Einzelnen | Gestattung an einen Eigentümer | Mehrheitsbeschluss, Kosten trägt der Bauwillige |
Für die Einzelmaßnahmen gibt es eigene Artikel zur Klimaanlage und zum Balkonkraftwerk. Hier geht es um die Frage, was die Gemeinschaft als Ganzes mit ihrer Fassade machen darf.
Das BGH-Urteil vom 25. September 2026 (V ZR 165/25)
Der Fall: Ein Kunstverein bot einer Wuppertaler Eigentümergemeinschaft an, die Nordseite ihres Hochhauses von einer international bekannten Street-Art-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Werk sollte Teil eines größeren Kunstprojekts in der Stadt werden, mindestens fünf und möglichst über zehn Jahre bestehen bleiben. Die Gemeinschaft durfte es nach Ablauf der Mindestdauer überstreichen oder bei einer Dämmung überdecken lassen. 2024 stimmte die Mehrheit dem Gestattungsvertrag zu. Festgelegt waren die Fläche, die Laufzeit und dunkle Farbtöne als Rahmen, das konkrete Motiv nicht.
Ein Eigentümer zweier Wohnungen klagte gegen den Beschluss. Seine Argumente: Das Gemälde gestalte die Anlage grundlegend um, der Beschluss sei zu unbestimmt, weil niemand wisse, wie das Bild aussehen werde, und er befürchte Besucherströme sowie Nachteile bei einer späteren Klimaanlage. Amtsgericht Wuppertal und Landgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab, der BGH bestätigte das.
Die vier Kernaussagen:
- Ein Fassadengemälde ist eine bauliche Veränderung. Auch eine rein optische Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fällt unter § 20 Abs. 1 WEG und kann mit Mehrheit beschlossen werden.
- Optische Veränderung ist keine grundlegende Umgestaltung. Die Grenze des § 20 Abs. 4 WEG ist erst erreicht, wenn die Wohnanlage als Ganzes einen anderen Charakter bekommt. Maßstab ist die gesamte Anlage, nicht die einzelne Hauswand. Der Senat stellt ausdrücklich klar, dass Eigentümer auch mehrheitlich eine andere farbliche Gestaltung der Fassade beschließen können.
- Geschmack begründet kein Vetorecht. Wer das Bild nicht mag, wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Persönliches Missfallen ist kein Nachteil im Sinne des Gesetzes.
- Der Beschluss muss das Motiv nicht vorwegnehmen. Es liegt im Wesen der Kunst, dass das Ergebnis nicht exakt vorhersehbar ist. Es genügt, wenn der Beschluss die Fläche, die Dauer, die Kostentragung und einen gestalterischen Rahmen festlegt.
Wo die Mehrheit an ihre Grenzen stößt
Das Urteil ist kein Freibrief. § 20 Abs. 4 WEG kennt zwei Sperren, und beide prüfen Gerichte im Einzelfall.
Grundlegende Umgestaltung
Eine grundlegende Umgestaltung liegt vor, wenn die Anlage nach der Maßnahme etwas wesentlich anderes ist als vorher. Das Gesetz nennt keine Beispiele, und die Rechtsprechung legt den Begriff eng aus. Nach der Begründung zur WEG-Reform sind Maßnahmen, die das Gebäude an den Stand der Technik anpassen, in der Regel keine grundlegende Umgestaltung. Anhaltspunkte, bei denen eine Prüfung sinnvoll ist:
- Das Gebäude bekommt eine völlig andere Nutzung oder Kubatur, etwa durch Aufstockung oder großflächigen Anbau.
- Gemeinschaftsflächen verlieren ihren Charakter, etwa wenn der Garten fast vollständig zum Parkplatz wird.
- Die Veränderung prägt nicht nur das Aussehen, sondern die Wohnqualität aller Einheiten dauerhaft.
Ein neuer Farbton, ein Wandbild oder eine Begrünung erreichen diese Schwelle nach dem aktuellen Urteil regelmäßig nicht.
Unbillige Benachteiligung eines Eigentümers
Die zweite Sperre schützt den Einzelnen. Eine Maßnahme darf einen Eigentümer ohne sein Einverständnis nicht deutlich schlechter stellen als die übrigen. Dafür braucht es handfeste Nachteile, die über Geschmacksfragen hinausgehen, zum Beispiel:
- Das Fenster einer einzelnen Wohnung wird durch eine Begrünung oder ein Gerüstelement dauerhaft verschattet.
- Eine einzelne Einheit verliert den Zugang zu einer Fläche, die alle anderen weiter nutzen.
- Ein Eigentümer müsste Kosten mittragen, die für ihn wirtschaftlich nicht tragbar sind.
Wer bezahlt die neue Fassade?
Bei baulichen Veränderungen folgt die Kostenverteilung nicht automatisch dem allgemeinen Schlüssel, sondern § 21 WEG. Die Stufen sind:
| Konstellation | Wer zahlt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile | Alle Eigentümer, außer die Kosten sind unverhältnismäßig | § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG |
| Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit, etwa eine Dämmung über Energieeinsparung | Alle Eigentümer | § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG |
| Einfache Mehrheit ohne diese Voraussetzungen | Nur die Eigentümer, die zugestimmt haben | § 21 Abs. 3 WEG |
| Gestattung an einen einzelnen Eigentümer | Der Bauwillige allein | § 21 Abs. 1 WEG |
In der Praxis heißt das: Wer einen neuen Farbton durchsetzen will, sollte die Zwei-Drittel-Mehrheit samt Hälfte der Anteile anstreben. Reicht es nur für eine knappe Mehrheit, tragen die Befürworter die Mehrkosten allein. Das führt zu komplizierten Abrechnungen. Eine saubere Lösung ist, den ohnehin fälligen Erhaltungsanstrich aus der Erhaltungsrücklage zu zahlen und nur die Mehrkosten für die neue Gestaltung gesondert zu verteilen.
Im Wuppertaler Fall stellte sich die Kostenfrage kaum, weil der Kunstverein das Werk organisierte. Bei eigenen Projekten der Gemeinschaft sollte der Beschluss aber auch regeln, wer spätere Kosten für Pflege, Reinigung und Überstreichen trägt. Genau diese Punkte fehlen in vielen Beschlüssen.
Checkliste: Fassadengestaltung sauber beschließen
Der Weg zum anfechtungsfesten Beschluss in sieben Schritten:
- Einordnen. Erhaltung, bauliche Veränderung oder Gestattung an einen Einzelnen? Davon hängen Mehrheit und Kostenverteilung ab.
- Öffentliches Recht klären. Beim Bauamt nach Gestaltungssatzung, Denkmalschutz und Genehmigungspflicht fragen.
- Entscheidungsgrundlage beschaffen. Farbmuster, Visualisierung oder bei Kunstprojekten einen Entwurfsrahmen. Angebote so einholen, dass die Entscheidung nachvollziehbar ist – starre drei Angebote sind nach dem BGH-Urteil zur Drei-Angebote-Regel nicht mehr zwingend.
- Tagesordnung präzise formulieren. Der Punkt muss für alle erkennbar machen, worüber abgestimmt wird, zum Beispiel „Neugestaltung der Nordfassade mit Wandbild“ statt „Verschiedenes“.
- Beschluss bestimmt fassen. Fläche, Gestaltungsrahmen, Dauer, Kosten, Folgekosten, Rückbau.
- Mehrheiten dokumentieren. Stimmen und Miteigentumsanteile im Protokoll getrennt festhalten, damit die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 WEG belegbar ist.
- Anfechtungsfrist abwarten. Einen Monat nach der Versammlung kann jeder Eigentümer klagen. Erst danach sollte der Auftrag verbindlich vergeben werden.
Wie Anfechtungsklagen ablaufen und was sie kosten, erklärt der Artikel WEG-Beschluss anfechten.
Muster-Beschlusstext: Neugestaltung der Fassade
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG die farbliche Neugestaltung der Nordfassade des Gebäudes [Adresse] auf einer Fläche von rund [Zahl] Quadratmetern. Grundlage ist der Gestaltungsentwurf von [Firma/Künstler] vom [Datum], der dem Protokoll als Anlage beigefügt ist. Abweichungen im Detail sind zulässig, solange Farbrahmen und Stil des Entwurfs gewahrt bleiben. Die Gestaltung soll mindestens [Zahl] Jahre bestehen bleiben. Danach kann die Gemeinschaft sie durch Beschluss überstreichen oder im Zuge einer Dämmung überdecken lassen. Die Kosten von bis zu [Betrag] Euro werden zu [Betrag] Euro aus der Erhaltungsrücklage (Anteil des ohnehin fälligen Anstrichs) und im Übrigen nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt. Folgekosten für Reinigung und Ausbesserung trägt die Gemeinschaft. Die Durchführung steht unter dem Vorbehalt einer erforderlichen behördlichen Genehmigung.“
Das Wichtigste in Kürze
- Neuer Farbton, Wandbild oder Begrünung sind bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
- Rein optische Veränderungen gestalten die Anlage laut BGH (V ZR 165/25) regelmäßig nicht grundlegend um. Maßstab ist die gesamte Anlage.
- Geschmack ist kein Vetorecht. Ein Eigentümer muss handfeste Nachteile darlegen, um sich auf unbillige Benachteiligung zu berufen.
- Der Beschluss muss bestimmt sein: Fläche, Rahmen, Dauer, Kosten und Folgekosten gehören hinein, das exakte Motiv nicht zwingend.
- Für eine Kostenverteilung auf alle braucht es mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile – sonst zahlen nur die Befürworter.
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Häufige Fragen zur Fassadengestaltung in der WEG
Kann ein einzelner Eigentümer eine neue Fassadenfarbe verhindern?
In der Regel nicht. Ein neuer Farbton ist eine bauliche Veränderung, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Der Eigentümer kann den Beschluss nur erfolgreich anfechten, wenn die Anlage grundlegend umgestaltet wird oder er unbillig benachteiligt wird. Persönliches Missfallen reicht nach dem BGH-Urteil vom 25. September 2026 dafür nicht aus.
Was hat der BGH im Urteil V ZR 165/25 entschieden?
Der BGH hat entschieden, dass eine Eigentümergemeinschaft ein großflächiges Street-Art-Wandbild auf ihrer Hochhausfassade mit Mehrheit beschließen durfte. Eine rein optische Veränderung ist keine grundlegende Umgestaltung der Anlage. Der Beschluss war auch ohne festgelegtes Motiv ausreichend bestimmt, weil er Fläche, Dauer, Kosten und einen gestalterischen Rahmen regelte.
Ist ein Neuanstrich der Fassade eine bauliche Veränderung?
Ein Neuanstrich im bisherigen Farbton ist Erhaltung und wird wie jede Instandhaltung mit einfacher Mehrheit beschlossen und nach dem allgemeinen Schlüssel bezahlt. Wählt die Gemeinschaft dabei einen deutlich anderen Farbton oder eine neue Gestaltung, liegt eine bauliche Veränderung vor. Dann gelten die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und die Kostenregeln des § 21 WEG.
Wer zahlt eine neue Fassadengestaltung in der WEG?
Alle Eigentümer zahlen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Das gilt auch, wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Sonst tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben.
Braucht eine Fassadengestaltung eine Baugenehmigung?
Das hängt von der Gemeinde und dem Gebäude ab. Gestaltungssatzungen, Bebauungspläne oder Denkmalschutz können Farbe und Wandbilder einschränken oder genehmigungspflichtig machen. Die Eigentümergemeinschaft sollte das vor der Abstimmung beim Bauamt klären und die Genehmigung im Beschluss zur Bedingung machen.