Abrechnungsspitze: Was sie bedeutet, wie man sie berechnet und wer sie zahlt

Die Abrechnungsspitze ist der Unterschied zwischen dem, was eine Wohnung im abgelaufenen Jahr laut Jahresabrechnung tatsächlich gekostet hat, und den Vorschüssen, die ihr Eigentümer laut Wirtschaftsplan zahlen sollte. Liegt der Kostenanteil höher, wird ein Nachschuss fällig; liegt er niedriger, werden die Vorschüsse angepasst, und es entsteht ein Guthaben. Seit der WEG-Reform ist die Abrechnungsspitze das Einzige, worüber die Eigentümer nach der Jahresabrechnung beschließen (§ 28 Abs. 2 WEG).

Dieser Artikel erklärt die Bedeutung, rechnet die Abrechnungsspitze an einem Beispiel durch, grenzt sie vom Abrechnungssaldo ab und zeigt, wer sie beim Verkauf einer Wohnung zahlt. Am Ende steht ein Muster für den Beschluss. Rechtsstand: Oktober 2026.

Was bedeutet Abrechnungsspitze?

Im Gesetz kommt das Wort nicht vor. § 28 Abs. 2 WEG spricht davon, dass die Eigentümer „über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse“ beschließen; die Praxis fasst beides als Abrechnungsspitze zusammen. Entscheidend ist der Bezugspunkt: Verglichen wird mit dem, was laut Wirtschaftsplan zu zahlen war (Soll), nicht mit dem, was tatsächlich gezahlt wurde (Ist). Die Abrechnungsspitze beantwortet also die Frage, ob der Plan gereicht hat, nicht, ob jemand pünktlich gezahlt hat.

Neu ist das Prinzip nicht. Schon nach altem Recht begründete der Beschluss über die Jahresabrechnung eine Zahlungspflicht nur in Höhe der Spitze, und an ihrer Berechnung hat die Reform nichts geändert. Neu ist seit Dezember 2020, dass nur noch die Spitze beschlossen wird und nicht mehr das gesamte Zahlenwerk (V ZR 195/23).

Abrechnungsspitze berechnen: ein Beispiel

Die Rechnung selbst ist kurz:

Abrechnungsergebnis der Wohnung − beschlossene Vorschüsse laut Wirtschaftsplan = Abrechnungsspitze

Das Abrechnungsergebnis enthält in der Praxis meist auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan. Sie steht dann mit demselben Betrag bei den Vorschüssen und gleicht sich aus. Das folgende Beispiel zeigt drei Wohnungen einer Gemeinschaft für das Jahr 2025; alle Zahlen sind ein Beispiel.

So lesen Sie die Tabelle:

• Wohnung 1 hat mehr gekostet als geplant. Die Gemeinschaft fordert 200 Euro nach, und genau darüber beschließt die Versammlung.
• Wohnung 2 hat weniger gekostet. Die Vorschüsse werden von 3.240 auf 2.950 Euro angepasst. Weil der Eigentümer alles gezahlt hat, bekommt er 290 Euro als Guthaben.
• Wohnung 3 zeigt den Unterschied zwischen Spitze und Saldo. Rechnerisch ergibt sich ein Guthaben von 100 Euro. Der Eigentümer hat aber eine Monatsrate von 350 Euro nicht gezahlt. Durch die Anpassung schuldet er für das Jahr nur noch 4.100 statt 4.200 Euro; nach seinen Zahlungen von 3.850 Euro bleiben 250 Euro offen. Beschlossen wird trotzdem nur die Spitze von 100 Euro. Den Rückstand schuldet er weiter aus dem Wirtschaftsplan.

Abrechnungsspitze und Abrechnungssaldo: der Unterschied

Der Abrechnungssaldo vergleicht das Abrechnungsergebnis mit den tatsächlich gezahlten Beträgen. Er zeigt, was ein Eigentümer unter dem Strich noch zahlen muss oder zurückbekommt, und schließt deshalb Rückstände ein. Die Abrechnungsspitze lässt Rückstände bewusst außen vor.

Der Grund ist rechtlich: Wer seine Vorschüsse nicht gezahlt hat, schuldet sie bereits aufgrund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan. Würde die Gemeinschaft dieselben Beträge noch einmal mit dem Abrechnungsbeschluss festsetzen, gäbe es für eine Forderung zwei Rechtsgründe. Der Bundesgerichtshof spricht von einer unzulässigen Verdoppelung des Rechtsgrunds (Urteil vom 11. April 2025, V ZR 96/24, unter Verweis auf Urteil vom 1. Juni 2012, V ZR 171/11). Zahlungspflichten aus früheren Beschlüssen bleiben vom Abrechnungsbeschluss unberührt (V ZR 195/23).

Praktisch wichtig wird der Unterschied in zwei Fällen:

• Beim Eigentümerwechsel: Die Spitze schuldet, wer beim Beschluss Eigentümer ist; Rückstände bleiben beim Verkäufer, der sie während seiner Eigentumszeit nicht gezahlt hat.
• Beim Eintreiben: Rückstände verfolgt die Gemeinschaft aus dem Wirtschaftsplan, den Nachschuss aus dem Abrechnungsbeschluss. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt der Leitfaden zu Hausgeldrückständen.

Eine gute Einzelabrechnung weist deshalb beides aus: oben die Abrechnungsspitze, über die beschlossen wird, darunter nachrichtlich die Zahlungen des Jahres und den Saldo.

Nachschuss, Guthaben und die „negative“ Abrechnungsspitze

Wer nach „Abrechnungsspitze negativ“ sucht, stößt auf ein Begriffsproblem: Ob eine Nachzahlung als positive oder negative Spitze bezeichnet wird, ist uneinheitlich. Manche Abrechnungen rechnen aus Sicht des Eigentümers, andere aus Sicht der Gemeinschaft, und selbst der Bundesgerichtshof nennt in seinem Urteil von 2024 eine Nachzahlung von 172,72 Euro „negative Abrechnungsspitze“ (V ZR 195/23). Sicherer ist es, in Abrechnung und Beschluss ausdrücklich „Nachschuss“ oder „Guthaben“ zu schreiben.

Nachschuss: Hat die Wohnung mehr gekostet als geplant, fordert die Gemeinschaft den Unterschied per Beschluss ein. Wann er fällig wird, legen die Eigentümer fest (§ 28 Abs. 3 WEG); der Beschluss sollte deshalb ein Zahlungsdatum nennen.

Guthaben: Hat die Wohnung weniger gekostet, beschließen die Eigentümer die Anpassung der Vorschüsse, also ihre Herabsetzung auf das tatsächliche Ergebnis. Wer alles gezahlt hat, bekommt den Unterschied je nach Beschluss ausgezahlt oder mit künftigen Vorschüssen verrechnet. Bei einem Eigentümer im Rückstand verringert sich stattdessen der Rückstand, wie bei Wohnung 3 im Beispiel.

Der Beschluss über die Abrechnungsspitze

Über die Abrechnungsspitzen beschließt die Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); auch ein Umlaufbeschluss ist möglich, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Gibt es einen Verwaltungsbeirat, soll er die Jahresabrechnung vorher prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ohne diesen Beschluss kann die Gemeinschaft keinen Nachschuss verlangen.

Vier Punkte machen den Beschluss belastbar:

1. Gegenstand richtig benennen: Beschlossen werden die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse, nicht die „Genehmigung der Jahresabrechnung“, wie es vor der Reform üblich war.
2. Auf die Einzelabrechnungen Bezug nehmen, mit Datum, damit klar ist, welche Beträge gelten.
3. Fälligkeit und Auszahlung regeln: Bis wann ist der Nachschuss zu zahlen, und wird ein Guthaben ausgezahlt oder verrechnet?
4. Beschluss und Unterschrift trennen: Der Beschluss legt fest, was gezahlt wird. Wer anschließend Nachschüsse anmahnt und Guthaben vom Gemeinschaftskonto überweist, ist eine eigene Frage. Ein bestellter Verwalter handelt kraft Gesetzes für die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer sie nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG); ein Mehrheitsbeschluss kann einem Einzelnen diese Befugnis nicht verschaffen. Dann unterschreiben alle, oder alle erteilen einem Eigentümer gemeinsam eine schriftliche Vollmacht. Auf Dauer einfacher ist es, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG).

Vorlage

Beschluss über die Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung

Muster für den Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse, mit Zahlungstermin und Hinweisen für Gemeinschaften ohne Verwalter.

Wohnungseigentümergemeinschaft [Straße Hausnummer, PLZ Ort]

Tagesordnungspunkt [Nummer]: Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung [Jahr]

Grundlage: Jahresabrechnung für das Kalenderjahr [Jahr] mit Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen vom [Datum], allen Eigentümern zugegangen am [Datum]. Stellungnahme des Verwaltungsbeirats vom [Datum], falls ein Beirat bestellt ist.

Beschlusstext

„Auf Grundlage der Jahresabrechnung für das Kalenderjahr [Jahr] und der Einzelabrechnungen vom [Datum] beschließen die Wohnungseigentümer die Einforderung der Nachschüsse und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse in der Höhe, die sich aus den Einzelabrechnungen ergibt (Abrechnungsspitzen).

Nachschüsse sind bis zum [Datum] auf das Konto der Gemeinschaft, IBAN [IBAN], zu zahlen. Guthaben werden bis zum [Datum] [ausgezahlt oder mit den nächsten Vorschüssen verrechnet]. Hat ein Eigentümer die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan [Jahr] nicht vollständig gezahlt, mindert die Anpassung zunächst seinen Rückstand.“

Wer fordert ein und zahlt aus?

Der Beschluss legt fest, was gezahlt wird. Wer danach für die Gemeinschaft handelt, Nachschüsse anmahnt und Guthaben überweist, ist eine eigene Frage:

• Ist ein Verwalter bestellt, handelt er kraft Gesetzes für die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Das gilt auch, wenn ein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist.
• Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Mehrheitsbeschluss kann einem einzelnen Eigentümer diese Befugnis nicht geben. Dann unterschreiben alle gemeinsam, oder alle erteilen einem Eigentümer gemeinsam eine schriftliche Vollmacht.
• Auf Dauer einfacher ist es, einen Eigentümer mit Stimmenmehrheit zum Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG).

Hinweise

• Beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze, nicht „die Jahresabrechnung“. Formulierungen wie „Die Jahresabrechnung wird genehmigt“ stammen aus dem Recht vor Dezember 2020.
• Rückstände auf die monatlichen Vorschüsse sind nicht Gegenstand dieses Beschlusses. Sie bleiben aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan geschuldet.
• Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
• Ausgaben, die aus der Erhaltungsrücklage bezahlt wurden, dürfen nicht in die Abrechnungsspitzen einfließen (BGH, Urteil vom 11. April 2025, V ZR 96/24).

Ergebnis der Abstimmung

Ja-Stimmen: [Anzahl]
Nein-Stimmen: [Anzahl]
Enthaltungen: [Anzahl]

Der Beschluss ist [angenommen oder abgelehnt]. Verkündet am [Datum] in [Ort]. Eintrag in die Beschluss-Sammlung unter Nummer [Nummer] (§ 24 Abs. 7 WEG).

[Ort, Datum]
[Name der Versammlungsleitung]

Ist ein Eigentümer mit dem Ergebnis nicht einverstanden, kann er den Beschluss anfechten. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Erfolg hat sie nur, wenn der beanstandete Fehler die Abrechnungsspitze und damit die Zahlungspflicht verändert (V ZR 195/23). Seit 2025 ist außerdem geklärt, dass der Beschluss nur teilweise für ungültig erklärt werden kann, wenn der Fehler eine abgrenzbare Kostenposition betrifft (V ZR 96/24). Fristen, Kosten und Ablauf einer Anfechtung erklärt der Artikel WEG-Beschluss anfechten.

Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel

Wird eine Wohnung verkauft, zählt gegenüber der Gemeinschaft nicht, in wessen Eigentumszeit die Kosten entstanden sind, sondern wer beim Beschluss über die Abrechnung im Grundbuch steht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei der Beschlussfassung eingetragenen Eigentümer begründet (Urteil vom 2. Dezember 2011, V ZR 113/11). Daran hat die Reform nichts geändert, denn auch heute entsteht die Zahlungspflicht erst mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG.

Ein Beispiel: Die Wohnung wird im März 2026 umgeschrieben, und die Versammlung beschließt im Juni 2026 die Abrechnungsspitzen für 2025. Dann zahlt der Käufer den Nachschuss für 2025, obwohl er im ganzen Jahr 2025 nicht Eigentümer war, und ihm steht umgekehrt auch ein Guthaben zu. Rückstände des Verkäufers aus 2025 bleiben dagegen grundsätzlich beim Verkäufer. Wie Käufer und Verkäufer das im Kaufvertrag untereinander ausgleichen, steht im Beitrag zur Hausgeldabrechnung beim Eigentümerwechsel.

Wann ist die Abrechnungsspitze fällig, und wann verjährt sie?

Fällig wird der Nachschuss zu dem Zeitpunkt, den der Beschluss bestimmt (§ 28 Abs. 3 WEG). Fehlt ein Datum, gibt es leicht Streit darüber, ab wann ein Eigentümer im Verzug ist; nennen Sie deshalb einen Kalendertag. Wer den Nachschuss bis dahin nicht zahlt, gerät ohne weitere Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Der Anspruch verjährt nach den allgemeinen Regeln in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden und fällig geworden ist (§§ 195, 199 BGB). Ein im Juni 2026 beschlossener und im Juli 2026 fälliger Nachschuss verjährt also mit Ablauf des Jahres 2029. Dasselbe gilt spiegelbildlich für den Anspruch eines Eigentümers auf Auszahlung seines Guthabens.

Die Abrechnungsspitze in der selbstverwalteten WEG

In einer selbstverwalteten WEG berechnet die Person, die die Jahresabrechnung aufstellt, auch die Abrechnungsspitzen. Damit die Versammlung reibungslos beschließen kann, empfiehlt sich diese Reihenfolge:

1. Für jede Wohnung das Abrechnungsergebnis ermitteln und den beschlossenen Vorschüssen gegenüberstellen, getrennt nach Kosten und Rücklage.
2. Spitze und Saldo getrennt ausweisen, damit niemand Rückstände mit Nachschüssen verwechselt. Wie eine vollständige Einzelabrechnung aussieht, zeigt der Leitfaden Hausgeldabrechnung verstehen und prüfen.
3. Die Einzelabrechnungen mit der Einladung verschicken, damit jeder Eigentümer seine Zahl vor der Versammlung prüfen kann.
4. Den Beschluss nach dem Muster oben fassen, mit Bezug auf die Einzelabrechnungen und einem Zahlungstermin.
5. Nachschüsse einziehen, Guthaben auszahlen oder verrechnen. Das erledigt der Eigentümer, der zum Verwalter bestellt ist; ohne Verwalter alle Eigentümer gemeinsam oder ein Eigentümer mit einer Vollmacht, die alle unterschrieben haben. Auf das laufende Hausgeld wirkt sich die Spitze nicht aus: Die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan ändern sich nur durch einen eigenen Beschluss.

Fazit

• Die Abrechnungsspitze ist der Unterschied zwischen dem Abrechnungsergebnis einer Wohnung und den laut Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüssen.
• Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nur noch über die Spitzen, also Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG, BGH V ZR 195/23).
• Rückstände sind nicht Teil der Spitze. Sie bleiben aus dem Wirtschaftsplan geschuldet; der Abrechnungssaldo zeigt beides zusammen.
• Die Spitze schuldet, wer beim Beschluss im Grundbuch steht (BGH V ZR 113/11).
• Ausgaben aus der Rücklage dürfen nicht in die Spitze einfließen, und ein fehlerhafter Beschluss kann teilweise angefochten werden (BGH V ZR 96/24).

Häufige Fragen zur Abrechnungsspitze

Was bedeutet Abrechnungsspitze einfach erklärt?

Die Abrechnungsspitze ist der Betrag, den ein Wohnungseigentümer nach der Jahresabrechnung nachzahlen muss oder zurückbekommt, weil seine Wohnung mehr oder weniger gekostet hat, als der Wirtschaftsplan vorgesehen hatte. Sie vergleicht das Abrechnungsergebnis mit den beschlossenen Vorschüssen, nicht mit den tatsächlichen Zahlungen.

Ist eine negative Abrechnungsspitze ein Guthaben oder eine Nachzahlung?

Das ist nicht einheitlich geregelt. Manche Abrechnungen bezeichnen eine Nachzahlung als negative Spitze, andere ein Guthaben; der Bundesgerichtshof hat 2024 eine Nachzahlung negative Abrechnungsspitze genannt. Maßgeblich ist, was in der Einzelabrechnung und im Beschluss steht. Klarer ist es, ausdrücklich von Nachschuss oder Guthaben zu sprechen.

Was ist der Unterschied zwischen Abrechnungsspitze und Abrechnungssaldo?

Die Abrechnungsspitze vergleicht das Abrechnungsergebnis mit den Vorschüssen, die laut Wirtschaftsplan zu zahlen waren. Der Abrechnungssaldo vergleicht es mit den tatsächlich gezahlten Beträgen und enthält deshalb auch Rückstände. Beschlossen wird nur die Spitze; Rückstände bleiben aus dem Wirtschaftsplan geschuldet.

Wer zahlt die Abrechnungsspitze, wenn die Wohnung verkauft wurde?

Gegenüber der Gemeinschaft zahlt der Eigentümer, der beim Beschluss über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht, auch wenn das abgerechnete Jahr noch in die Zeit des Verkäufers fällt. Ihm steht auch ein Guthaben zu. Ob der Verkäufer dem Käufer etwas erstatten muss, regelt allein der Kaufvertrag.

Muss über die Abrechnungsspitze ein Beschluss gefasst werden?

Ja. Erst der Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG macht aus dem Ergebnis der Jahresabrechnung eine Zahlungspflicht. Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Ohne Versammlung ist ein Umlaufbeschluss möglich, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen.

Wann ist die Abrechnungsspitze fällig?

Zu dem Termin, den der Beschluss bestimmt; die Eigentümer dürfen die Fälligkeit nach § 28 Abs. 3 WEG selbst festlegen. Sinnvoll ist ein konkretes Datum einige Wochen nach der Versammlung. Ein Guthaben wird zum selben Termin ausgezahlt oder mit den nächsten Vorschüssen verrechnet.