Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel: Wer zahlt Nachzahlung und wem gehört das Guthaben?

Eine Eigentumswohnung wird selten exakt zum Jahreswechsel verkauft. Meistens liegt der Eigentumsübergang mitten im Abrechnungsjahr – und irgendwann im Folgejahr kommt die Hausgeldabrechnung mit einer Nachzahlung oder einem Guthaben. Dann stellt sich die Frage, die Käufer und Verkäufer regelmäßig überrascht: Wer schuldet der Gemeinschaft die Nachzahlung, und wem steht das Guthaben zu? Die Antwort des Bundesgerichtshofs ist eindeutig, widerspricht aber dem Bauchgefühl vieler Beteiligter. Dieser Artikel erklärt die Rechtslage, zeigt die typischen Konstellationen im Überblick und gibt Selbstverwaltern eine Checkliste für den sauberen Umgang mit Eigentümerwechseln.

Das Grundprinzip: Der Beschluss entscheidet, nicht der Zeitraum

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass die Kosten eines Abrechnungsjahres anteilig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden – etwa nach Monaten des Eigentums. Genau das passiert gegenüber der Gemeinschaft aber nicht.

Weil die Zahlungspflicht erst mit dem Beschluss entsteht, gilt: Die Abrechnungsspitze schuldet derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Eigentümer ist – also im Grundbuch eingetragen ist. Der Bundesgerichtshof hat das bereits mit Urteil vom 2. Dezember 2011 (Az. V ZR 113/11) klargestellt, und an dieser Linie hat sich auch nach der WEG-Reform 2020 nichts geändert.

Das führt zu einem Ergebnis, das sich für Käufer ungerecht anfühlen kann: Wer im März eine Wohnung erwirbt und im Juni an der Eigentümerversammlung teilnimmt, auf der die Abrechnung des Vorjahres beschlossen wird, zahlt die Nachzahlung für ein Jahr, in dem er noch gar nicht Eigentümer war. Umgekehrt profitiert der Käufer, wenn die Abrechnung ein Guthaben ausweist – auch das steht dem Eigentümer im Beschlusszeitpunkt zu.

Drei Zahlungsströme, drei verschiedene Antworten

Beim Eigentümerwechsel werden regelmäßig drei Dinge durcheinandergeworfen, die rechtlich getrennt zu beurteilen sind:

Laufende Vorschüsse

Die monatlichen Hausgeldzahlungen schuldet gegenüber der Gemeinschaft, wer bei Fälligkeit der jeweiligen Rate als Eigentümer im Grundbuch steht. Bis zur Umschreibung zahlt also der Verkäufer weiter – auch wenn der Käufer längst eingezogen ist. Im Innenverhältnis vereinbaren die Parteien üblicherweise, dass der Käufer die Lasten ab dem Besitzübergang wirtschaftlich trägt (dazu unten mehr). Eine Besonderheit gilt beim Ersterwerb vom Bauträger: Dort kann der Käufer schon vor der Grundbucheintragung als sogenannter werdender Eigentümer zahlungspflichtig werden.

Die Abrechnungsspitze

Hier gilt die Beschluss-Regel. Wichtig ist die Abgrenzung: Beschlossen wird seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr die gesamte Abrechnung, sondern nur die Abrechnungsspitze – also die Differenz zwischen Soll-Vorschüssen und tatsächlichem Kostenanteil. Die während des Jahres aufgelaufenen, aber unbezahlten Vorschüsse sind davon nicht erfasst; sie bleiben Schulden desjenigen, der sie ursprünglich schuldete. Wie Sie eine Abrechnung inhaltlich nachvollziehen, erklärt unser Leitfaden zum Thema Hausgeldabrechnung verstehen und prüfen.

Rückstände des Verkäufers

Hat der Verkäufer Hausgeld nicht gezahlt, haftet der Käufer dafür grundsätzlich nicht – eine automatische Schuldübernahme kennt das deutsche WEG-Recht nicht. Die Gemeinschaft muss die Rückstände beim Alt-Eigentümer eintreiben. Für Käufer lohnt sich trotzdem ein Blick vor dem Notartermin: Hohe Rückstände in der Gemeinschaft sind ein Warnsignal für die Liquidität der WEG – und damit für kommende Sonderumlagen.

Der Kaufvertrag regelt das Innenverhältnis

Die Beschluss-Regel gilt nur im Verhältnis zur Gemeinschaft. Zwischen Käufer und Verkäufer kann – und sollte – der notarielle Kaufvertrag eine abweichende wirtschaftliche Verteilung vereinbaren. Üblich sind Klauseln, die auf den Tag des Besitzübergangs abstellen (den sogenannten Nutzen-Lasten-Wechsel):

• Kosten und Lasten bis zum Besitzübergang trägt wirtschaftlich der Verkäufer, danach der Käufer.
• Ergibt die spätere Jahresabrechnung für die Zeit vor dem Besitzübergang eine Nachzahlung, erstattet der Verkäufer dem Käufer den entsprechenden Anteil – und umgekehrt bei Guthaben.
• Manche Verträge schließen den internen Ausgleich bewusst aus („Abrechnungsspitzen verbleiben, wo sie anfallen") – das ist zulässig, sollte aber beiden Parteien klar sein.

Wichtig: Solche Klauseln verpflichten nur Käufer und Verkäufer untereinander. Zahlt der intern Verpflichtete nicht, muss der andere ihn zivilrechtlich in Anspruch nehmen – die Gemeinschaft hält sich immer an den Eigentümer im Beschlusszeitpunkt.

Checkliste für Selbstverwalter: Eigentümerwechsel sauber abwickeln

Für selbstverwaltete Gemeinschaften ist der Eigentümerwechsel vor allem ein Stammdaten- und Kommunikationsthema. Diese Punkte gehören auf die Liste:

1. Eintragungsdatum dokumentieren. Maßgeblich ist die Umschreibung im Grundbuch, nicht der Notartermin und nicht der Einzug. Lassen Sie sich den Grundbuchauszug oder die Eintragungsmitteilung geben.
2. Stammdaten umstellen. Neuer Eigentümer, neue Zustelladresse, neue Bankverbindung für den Hausgeldeinzug – und das Ende des alten SEPA-Mandats sauber erfassen.
3. Offene Posten trennen. Rückstände des Verkäufers bleiben auf dessen Konto stehen und werden weiter bei ihm angemahnt. Sie dürfen nicht stillschweigend auf den Käufer umgebucht werden.
4. Wirtschaftsplan weiterführen. Die beschlossenen Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan gelten für die Einheit unverändert weiter – der neue Eigentümer zahlt ab Eintragung dieselben Raten.
5. Abrechnung an den richtigen Empfänger. Die nächste Jahresabrechnung geht an den Eigentümer im Beschlusszeitpunkt – auch für Zeiträume, in denen noch der Verkäufer Eigentümer war.
6. Versammlung und Stimmrecht prüfen. Ab Grundbucheintragung lädt die Gemeinschaft den neuen Eigentümer zur Versammlung und dieser stimmt ab – auch über die Abrechnung des Vorjahres.

Fazit

• Die Abrechnungsspitze (Nachzahlung oder Guthaben) trifft den Eigentümer, der bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht – nicht den, der im Abrechnungsjahr Eigentümer war (BGH, V ZR 113/11).
• Laufende Hausgeldvorschüsse schuldet bis zur Grundbuchumschreibung der Verkäufer, danach der Käufer.
• Rückstände des Verkäufers wandern nicht auf den Käufer über – die Gemeinschaft muss sie beim Alt-Eigentümer eintreiben.
• Der wirtschaftliche Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer gehört in den notariellen Kaufvertrag; die Gemeinschaft betrifft er nicht.
• Selbstverwalter erstellen keine Teilabrechnungen – entscheidend ist die saubere Stammdaten-Umstellung zum Eintragungsdatum.

Häufige Fragen zur Hausgeldabrechnung beim Eigentümerwechsel

Wer zahlt die Hausgeld-Nachzahlung, wenn die Wohnung mitten im Jahr verkauft wurde?

Gegenüber der Gemeinschaft zahlt der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist – in der Regel also der Käufer, wenn die Abrechnung erst nach dem Eigentumsübergang beschlossen wird. Ob der Verkäufer dem Käufer intern etwas erstatten muss, hängt allein von den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab.

Wem steht ein Guthaben aus der Hausgeldabrechnung nach dem Verkauf zu?

Auch das Guthaben steht dem Eigentümer zu, der bei der Beschlussfassung über die Abrechnung eingetragen ist – meist also dem Käufer. Verkäufer, die im Abrechnungsjahr hohe Vorschüsse geleistet haben, sollten deshalb im Kaufvertrag eine Erstattungsklausel für Guthaben vereinbaren.

Haftet der Käufer für Hausgeldrückstände des Verkäufers?

Nein, eine automatische Haftung des Erwerbers für Altschulden gibt es im deutschen Wohnungseigentumsrecht nicht. Rückstände bleiben Schulden des Verkäufers, die die Gemeinschaft bei ihm eintreiben muss. Käufer sollten sich vor dem Kauf trotzdem den Stand des Hausgeldkontos bestätigen lassen, weil hohe Rückstände in der Gemeinschaft auf Liquiditätsprobleme und drohende Sonderumlagen hindeuten.

Muss die Verwaltung bei einem Eigentümerwechsel zwei anteilige Abrechnungen erstellen?

Nein. Die Jahresabrechnung wird pro Einheit erstellt und richtet sich an den Eigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung. Eine zeitanteilige Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist rechtlich nicht vorgesehen und Sache der Kaufvertragsparteien.

Ab wann muss der Käufer das laufende Hausgeld zahlen?

Gegenüber der Gemeinschaft ab dem Tag der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Im Innenverhältnis vereinbaren Käufer und Verkäufer meist, dass der Käufer die Kosten wirtschaftlich schon ab dem im Kaufvertrag festgelegten Besitzübergang trägt. Beim Ersterwerb vom Bauträger kann die Zahlungspflicht als werdender Eigentümer bereits vor der Eintragung beginnen.

Gilt die Beschluss-Regel auch für Sonderumlagen?

Im Grundsatz ja: Eine Sonderumlage schuldet, wer bei der Beschlussfassung über die Umlage Eigentümer ist. Käufer sollten deshalb vor dem Notartermin die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre prüfen und im Kaufvertrag regeln, wer bereits absehbare Maßnahmen wirtschaftlich trägt.