Heizungstausch in der WEG: Was das Gebäudeenergiegesetz für Eigentümergemeinschaften bedeutet
Das GEG bringt neue Pflichten für WEGs beim Heizungstausch. Kommunale Wärmeplanung, Green-Fuel-Quote, Fördermittel -- was Sie jetzt wissen und planen müssen.
Kaum ein Thema verunsichert Eigentümergemeinschaften derzeit so sehr wie der Heizungstausch. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) -- im Volksmund „Heizungsgesetz" -- hat in den vergangenen Jahren mehrere Wendungen genommen. Dieser Artikel gibt Ihnen den aktuellen Stand, zeigt die konkreten Auswirkungen auf Ihre WEG und erklärt, wie Sie jetzt vorausschauend planen.
Aktueller Stand: Was gilt 2026?
Das GEG regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Für Heizungsanlagen legt es fest, welche Systeme bei einem Austausch oder Neubau eingesetzt werden dürfen. Seit 2024 wird das GEG durch die kommunale Wärmeplanung ergänzt, die regional festlegt, welche Wärmeversorgung langfristig zur Verfügung steht.
Die wichtigste Änderung: Weg von der 65-Prozent-Regel
Die ursprünglich geplante Vorgabe, dass jede neue Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden muss, wurde aufgegeben. Stattdessen setzt die Bundesregierung auf eine Green-Fuel-Quote: Ab 2029 müssen neue Öl- und Gasheizungen mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden (Biomethane, Wasserstoff oder synthetische Kraftstoffe).
Kommunale Wärmeplanung: Die Stichtage
| Gemeindegröße | Frist für die Wärmeplanung |
|---|---|
| Über 100.000 Einwohner | 30. Juni 2026 |
| Unter 100.000 Einwohner | 30. Juni 2028 |
Die kommunale Wärmeplanung zeigt, ob Ihr Gebäude perspektivisch an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden kann oder ob eine dezentrale Lösung (Wärmepumpe, Pelletheizung) notwendig ist. Diese Information ist entscheidend für die Investitionsentscheidung Ihrer WEG.
Heizungsarten im Vergleich
Welche Optionen hat Ihre WEG?
| Heizsystem | Investitionskosten (10 Einheiten) | Betriebskosten/Jahr | Förderung möglich? | GEG-konform ab 2029? |
|---|---|---|---|---|
| Luft-Wasser-Wärmepumpe (zentral) | 40.000 -- 80.000 € | 4.000 -- 6.000 € | Ja (BEG, bis 70 %) | Ja |
| Fernwärme | 15.000 -- 30.000 € (Anschluss) | 5.000 -- 8.000 € | Teilweise | Ja |
| Gas-Brennwert + Biogas-Quote | 15.000 -- 25.000 € | 6.000 -- 10.000 € | Nein | Nur mit Green-Fuel-Quote |
| Pelletheizung (zentral) | 35.000 -- 60.000 € | 3.500 -- 5.500 € | Ja (BEG) | Ja |
| Hybridlösung (Wärmepumpe + Gas) | 30.000 -- 55.000 € | 4.500 -- 7.000 € | Ja (BEG) | Ja |
Sonderfall: Etagenheizungen (Gasetagenheizungen)
Viele ältere WEGs haben keine zentrale Heizung, sondern Gasetagenheizungen in den einzelnen Wohnungen. Hier gelten besondere Regeln:
- Fällt eine einzelne Gasetagenheizung aus, darf der betroffene Eigentümer sie zunächst durch ein vergleichbares Gerät ersetzen.
- Gleichzeitig muss die WEG innerhalb von fünf Jahren ein Gesamtkonzept für die Heizungsversorgung erarbeiten.
- Entscheidet sich die Gemeinschaft für eine zentrale Lösung, müssen die Eigentümer innerhalb von acht Jahren nach dem Beschluss auf das neue System umstellen.
Fördermittel: Was Ihre WEG beantragen kann
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Die BEG bietet Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für den Heizungstausch. Für WEGs gelten folgende Fördersätze (Stand 2026):
| Förderkomponente | Fördersatz |
|---|---|
| Grundförderung (Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme) | 30 % |
| Einkommensbonus (Haushaltseinkommen unter 40.000 €) | + 30 % |
| Geschwindigkeitsbonus (Austausch funktionstüchtiger Anlage) | + 20 % |
| Effizienzbonus (natürliches Kältemittel bei Wärmepumpe) | + 5 % |
| Maximale Förderung | 70 % |
Ein iSFP ist eine von einem zertifizierten Energieberater erstellte Analyse Ihres Gebäudes. Er zeigt, welche energetischen Maßnahmen sinnvoll sind, in welcher Reihenfolge sie durchgeführt werden sollten und welche Förderungen in Anspruch genommen werden können. Die Erstellung eines iSFP wird selbst mit bis zu 80 Prozent gefördert.
Antragstellung für WEGs
Wichtig: Bei WEGs muss der Förderantrag von der Gemeinschaft als Ganzes gestellt werden -- nicht von einzelnen Eigentümern. Der Beschluss der ETV über die Maßnahme ist Voraussetzung für den Antrag. Beauftragen Sie einen Energieberater, der den Antrag gemeinsam mit Ihnen vorbereitet.
Beschlussfassung: Welche Mehrheit ist nötig?
| Art der Maßnahme | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Instandsetzung (gleichwertiger Ersatz) | Einfache Mehrheit |
| Modernisierende Instandsetzung (bessere Technik) | Einfache Mehrheit |
| Bauliche Veränderung mit Kostenverteilung auf alle | Zwei Drittel der Stimmen + mehr als die Hälfte der MEA |
Praxisbeispiel: WEG mit 8 Einheiten wechselt auf Wärmepumpe
Eine WEG in Süddeutschland (Baujahr 1985, 8 Einheiten, zentrale Gasheizung von 2003) hat 2025 den Umstieg auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe beschlossen:
- Investitionskosten: 52.000 Euro
- Förderung (BEG, 50 %): 26.000 Euro
- Eigenanteil der WEG: 26.000 Euro (3.250 Euro je Einheit nach MEA)
- Jährliche Heizkosten vorher: 8.400 Euro (Gas)
- Jährliche Heizkosten nachher: 4.800 Euro (Strom für Wärmepumpe)
- Amortisation Eigenanteil: Ca. 7 Jahre
Die Gemeinschaft hat die Entscheidung auf einer Sonder-ETV mit 7 von 8 Stimmen beschlossen. Den Förderantrag hat ein Energieberater vorbereitet, der auch den iSFP erstellt hat.
Häufige Fragen zum Heizungstausch in der WEG
Muss unsere WEG jetzt sofort die Heizung tauschen?
Nein. Eine bestehende, funktionsfähige Heizung darf weiter betrieben werden. Erst wenn die Anlage irreparabel ausfällt oder die kommunale Wärmeplanung für Ihr Gebiet vorliegt, greifen die GEG-Vorgaben für den Ersatz. Trotzdem empfiehlt sich eine frühzeitige Planung, um Fördermittel zu sichern und Notentscheidungen zu vermeiden.
Wer entscheidet über die Heizung -- der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft?
Bei zentralen Heizungsanlagen entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss, da die Heizung Gemeinschaftseigentum ist. Bei Gasetagenheizungen in Sondereigentum hat der einzelne Eigentümer zunächst mehr Entscheidungsspielraum -- muss sich aber an ein späteres Gesamtkonzept der WEG anpassen.
Können wir die Kosten auf die Instandhaltungsrücklage anrechnen?
Ja, wenn der Beschluss dies vorsieht. In der Praxis reicht die Rücklage für eine neue Heizung oft nicht aus. Die Differenz wird dann über eine Sonderumlage oder einen Kredit (etwa ein KfW-Darlehen) finanziert. Die Finanzierung sollte Teil des ETV-Beschlusses sein.
Wie behalten wir den Überblick über Angebote, Beschlüsse und Fristen?
Legen Sie alle Kostenvoranschläge, den Energieberater-Bericht und den ETV-Beschluss zentral ab. Bei Gemeinschaften, die mit selbstverwalten.com arbeiten, werden Dokumente versioniert gespeichert und Beschlüsse mit allen Anlagen in der Beschlusssammlung dokumentiert -- so hat jeder Eigentümer jederzeit Zugriff auf den aktuellen Stand.