# Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einfach erklärt: Inhalt, wichtigste Paragrafen und Reformen

Was das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, die wichtigsten Paragrafen für Eigentümer, was die WEG-Reform 2020 geändert hat und was seit 2024 neu ist.

Quelle: https://selbstverwalten.com/blog/weg-gesetz (selbstverwalten.com, veröffentlicht am 06.10.2026)

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Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, wie an einzelnen Wohnungen eines Hauses Eigentum entsteht, was jedem Eigentümer allein gehört und was allen gemeinsam – und nach welchen Regeln die Eigentümer gemeinsam entscheiden, zahlen und verwalten. Es gilt für jede Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland, ob sie drei Einheiten hat oder dreihundert. Seine heutige Gestalt hat es durch die WEG-Reform erhalten, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat; seit dem 17. Oktober 2024 erlaubt es außerdem rein virtuelle Eigentümerversammlungen.

Dieser Artikel erklärt, was das Gesetz regelt, welche Paragrafen Sie kennen sollten, was die Reform geändert hat und was das für kleine Gemeinschaften ohne Hausverwaltung bedeutet. Rechtsstand: Oktober 2026.

## Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

**Wohnungseigentumsgesetz (WEG):** Das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“, kurz Wohnungseigentumsgesetz oder WEG, ist ein Bundesgesetz aus dem Jahr 1951. Es ermöglicht Eigentum an einzelnen Wohnungen (Wohnungseigentum) und an anderen Räumen wie Läden, Büros oder Stellplätzen (Teileigentum). Außerdem regelt es das Verhältnis der Eigentümer untereinander und zu ihrer Gemeinschaft: Verwaltung, Kosten, Versammlung und Beschlüsse, Verwalter, Verwaltungsbeirat und Gerichtsverfahren. Die amtliche Fassung steht bei [gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/).

Ohne dieses Gesetz gäbe es keine Eigentumswohnung: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist ein Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 BGB), und an wesentlichen Bestandteilen kann niemand gesondertes Eigentum haben (§ 93 BGB). Das WEG durchbricht diese Regel ausdrücklich (§ 3 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer erhält Sondereigentum an seiner Wohnung, untrennbar verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2, § 6 WEG).

Die Abkürzung „WEG“ steht im Alltag für zweierlei: für das Gesetz und für die [Wohnungseigentümergemeinschaft](https://selbstverwalten.com/blog/wohnungseigentuemergemeinschaft), den Zusammenschluss aller Eigentümer eines Hauses. Drei Wörter, die jeder Eigentümer kennt, kommen im Gesetzestext übrigens gar nicht vor: Hausgeld, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Das Gesetz spricht von Vorschüssen, von der Teilung und von Vereinbarungen.

Aufgebaut ist das Gesetz in vier Teilen: Wohnungseigentum (§§ 1–30), Dauerwohnrecht (§§ 31–42), Verfahrensvorschriften für den Streitfall (§§ 43–45) und ergänzende Bestimmungen mit den Übergangsregeln (§§ 46–49). Für Eigentümer zählt vor allem Teil 1 und dort der Block von § 9a bis § 29.

## Was regelt das WEG-Gesetz? Die sieben Themen im Überblick

### 1. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung zusammen mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Teileigentum ist dasselbe für Räume, die nicht zum Wohnen dienen, etwa ein Laden oder eine Garage (§ 1 WEG). Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten steht – das Grundstück, tragende Wände, Dach und Fassade.

§ 5 WEG zieht die Grenze: Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch sind nie Sondereigentum, auch wenn sie in einer Wohnung liegen. Seit der Reform können auch Stellplätze und Freiflächen Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG). Wo die Grenze bei Fenstern, Balkonen oder Leitungen verläuft, erklärt der Beitrag zur [Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum](https://selbstverwalten.com/blog/sondereigentum-gemeinschaftseigentum-abgrenzung).

### 2. Die Gemeinschaft als eigener Rechtsträger

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit dem 1. Dezember 2020 voll rechtsfähig (§ 9a Abs. 1 WEG): Sie schließt Verträge, führt ein eigenes Konto, klagt und wird verklagt. Sie entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, auch wenn zunächst noch alle Einheiten einem Bauträger gehören. Hausgeld, Rücklage und Forderungen gehören ihr selbst, nicht den einzelnen Eigentümern (§ 9a Abs. 3 WEG). Gläubigern der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer nur im Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG); ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen gibt es nicht (§ 9a Abs. 5 WEG). Nach außen handelt die Gemeinschaft durch den Verwalter, ohne Verwalter durch alle Eigentümer gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG).

### 3. Verwaltung, Beschlüsse und bauliche Veränderungen

Die Verwaltung obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Was nicht durch Vereinbarung geregelt ist, entscheiden die Eigentümer per Beschluss im Rahmen einer „ordnungsmäßigen Verwaltung“ (§ 19 Abs. 1 WEG); dazu zählen etwa Hausordnung, Erhaltung, Versicherung, Erhaltungsrücklage und die Festsetzung des Hausgelds (§ 19 Abs. 2 WEG). Jeder Eigentümer kann eine solche Verwaltung verlangen, bei drohendem Schaden selbst Notmaßnahmen treffen und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen (§ 18 Abs. 2 bis 4 WEG).

Bauliche Veränderungen beschließt die Gemeinschaft seit der Reform mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Für fünf Zwecke hat jeder Eigentümer sogar einen Anspruch auf eine angemessene Maßnahme: Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG). Wie das beim Antrag auf eine [Wallbox in der Tiefgarage](https://selbstverwalten.com/blog/wallbox-ladestation-weg) abläuft, zeigt der verlinkte Beitrag. Die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen darf keine Maßnahme (§ 20 Abs. 4 WEG). Die Kosten trägt nach § 21 WEG, wem die Maßnahme gestattet oder auf wessen Verlangen sie durchgeführt wird. Alle Eigentümer zahlen nur bei mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (außer bei unverhältnismäßigen Kosten) oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert; sonst zahlen die Befürworter.

### 4. Kosten, Hausgeld und Abrechnung

Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil. Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Gemeinschaft per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen, sogar abweichend von der Gemeinschaftsordnung (§ 16 Abs. 2 WEG).

Das Geld fließt über § 28 WEG: Auf Grundlage eines Wirtschaftsplans beschließen die Eigentümer die Vorschüsse, die im Alltag Hausgeld heißen. Nach Jahresende zeigt die Jahresabrechnung, ob Nachschüsse fällig sind oder die Vorschüsse angepasst werden; beschlossen wird seit der Reform nur über diese Beträge, nicht über das gesamte Zahlenwerk. Dazu kommt ein jährlicher Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen. Worauf Sie beim Lesen achten sollten, steht im Beitrag [Hausgeldabrechnung verstehen und prüfen](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeldabrechnung-verstehen-pruefen).

### 5. Eigentümerversammlung und Beschlussfassung

Beschlüsse fallen in der [Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/blog/eigentuemerversammlung) (§ 23 Abs. 1 WEG). Sie wird mindestens einmal im Jahr in Textform einberufen, mit mindestens drei Wochen Frist (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG). Beschlossen werden darf nur, was in der Einladung als Gegenstand bezeichnet war (§ 23 Abs. 2 WEG). Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, jeder Eigentümer hat eine Stimme, Vollmachten brauchen Textform (§ 25 WEG). Über die Beschlüsse werden eine Niederschrift und eine fortlaufende Beschluss-Sammlung geführt (§ 24 Abs. 6 bis 8 WEG).

Entscheiden lässt sich auch ohne Treffen: Ein [Umlaufbeschluss](https://selbstverwalten.com/blog/umlaufbeschluss-weg) gilt, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen; für einen einzelnen Gegenstand kann die Gemeinschaft vorab beschließen, dass die Mehrheit genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Nichtig ist ein Beschluss nur bei einem Verstoß gegen zwingendes Recht; im Übrigen gilt er, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG).

### 6. Verwalter und Verwaltungsbeirat

Den Verwalter bestellen die Eigentümer per Beschluss für höchstens fünf Jahre und können ihn jederzeit abberufen (§ 26 WEG). Allein entscheiden darf er über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und Eilfälle; die Eigentümer können diesen Rahmen per Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 WEG). „Zertifizierter Verwalter“ darf sich nur nennen, wer eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat (§ 26a WEG). Wann eine Gemeinschaft einen solchen Verwalter braucht, erklärt der Beitrag zum [zertifizierten Verwalter in der Selbstverwaltung](https://selbstverwalten.com/blog/zertifizierter-verwalter-selbstverwaltung).

Der Verwaltungsbeirat ist freiwillig. Er unterstützt und überwacht den Verwalter und soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vorab prüfen. Ehrenamtliche Mitglieder haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 WEG).

### 7. Streit vor Gericht

Für Streit in der Gemeinschaft ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort des Grundstücks zuständig, unabhängig vom Streitwert (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Wer einen Beschluss angreifen will, klagt seit der Reform gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die anderen Eigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Unterbleibt eine notwendige Entscheidung, kann das Gericht den Beschluss auf Klage selbst fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Kosten und Erfolgsaussichten beleuchtet der Beitrag [WEG-Beschluss anfechten](https://selbstverwalten.com/blog/weg-beschluss-anfechten-frist-kosten).

## Die wichtigsten Paragrafen im WEG für Eigentümer

Die Übersicht fasst jede Vorschrift in einem Satz zusammen; der Link führt zum amtlichen Wortlaut.

| Paragraf | Thema | Kurz gesagt |
|---|---|---|
| [§ 1](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__1.html) | Begriffe | Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung plus Miteigentumsanteil; für andere Räume heißt das Teileigentum. |
| [§ 3](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__3.html), [§ 8](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__8.html) | Entstehung | Durch Vertrag der Miteigentümer oder durch Teilung des Alleineigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. |
| [§ 9a](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__9a.html) | Gemeinschaft | Rechtsfähig, mit eigenem Vermögen; Eigentümer haften Gläubigern nur anteilig. |
| [§ 9b](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__9b.html) | Vertretung | Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft; ohne Verwalter alle Eigentümer gemeinsam. |
| [§ 10](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__10.html) | Vereinbarungen | Abweichungen vom Gesetz sind möglich; gegen Käufer wirken sie nur mit Grundbucheintrag. |
| [§ 14](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__14.html) | Pflichten | Regeln einhalten, nötige Eingriffe dulden, Nachbarn nicht übermäßig beeinträchtigen. |
| [§ 16](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html) | Kosten | Verteilung nach Miteigentumsanteilen; anderer Schlüssel per Beschluss möglich. |
| [§ 18](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__18.html) | Verwaltung | Die Gemeinschaft verwaltet; jeder kann ordnungsmäßige Verwaltung und Einsicht in Unterlagen verlangen. |
| [§ 19](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html) | Ordnungsmäßige Verwaltung | Hausordnung, Erhaltung, Versicherung, Rücklage, Vorschüsse, zertifizierter Verwalter. |
| [§ 20](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html) | Bauliche Veränderungen | Per Mehrheitsbeschluss; Anspruch auf fünf privilegierte Maßnahmen. |
| [§ 23](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html) | Versammlung | Online-Teilnahme, virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss, Nichtigkeit. |
| [§ 24](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html) | Einberufung und Protokoll | Mindestens jährlich, Textform, drei Wochen Frist; Niederschrift und Beschluss-Sammlung. |
| [§ 25](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html) | Abstimmung | Mehrheit der abgegebenen Stimmen, eine Stimme je Eigentümer, Vollmacht in Textform. |
| [§ 26](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html) | Verwalterbestellung | Höchstens fünf Jahre, erstmals höchstens drei; Abberufung jederzeit. |
| [§ 26a](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26a.html) | Zertifizierter Verwalter | Die Bezeichnung setzt eine bestandene IHK-Prüfung voraus. |
| [§ 27](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html) | Befugnisse des Verwalters | Kleine Maßnahmen und Eilfälle allein; Erweiterung per Beschluss. |
| [§ 28](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html) | Geld | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht; beschlossen werden Vor- und Nachschüsse. |
| [§ 29](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__29.html) | Verwaltungsbeirat | Unterstützt und überwacht den Verwalter; Ehrenamtliche haften nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz. |
| [§ 44](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__44.html) | Beschlussklagen | Anfechtung, Nichtigkeit, Beschlussersetzung, jeweils gegen die Gemeinschaft. |
| [§ 45](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__45.html) | Anfechtungsfrist | Klage binnen eines Monats erheben, binnen zwei Monaten begründen. |

## Was gilt: Teilungserklärung oder WEG-Gesetz?

Diese Frage stellt sich in jeder Gemeinschaft, deren Teilungserklärung älter ist als die Reform. Die Antwort hat drei Stufen.

**Erstens: Abweichen ist erlaubt, wo das Gesetz es nicht verbietet.** Die Eigentümer können vom WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Solche Vereinbarungen stehen meist in der Gemeinschaftsordnung, die der Teilungserklärung beiliegt – etwa ein Stimmrecht nach Einheiten statt nach Köpfen. Zwingend sind dagegen zum Beispiel die Regeln zur Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 5 WEG) und zur Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 Abs. 3 WEG); den Verteilerschlüssel für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Gemeinschaft sogar abweichend von der Gemeinschaftsordnung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

**Zweitens: Bei alten Gemeinschaftsordnungen gilt im Zweifel das neue Recht.** Vereinbarungen von vor dem 1. Dezember 2020, die von reformierten Vorschriften abweichen, stehen dem neuen Recht nicht entgegen, wenn sich aus ihnen kein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist nach § 47 WEG „in der Regel nicht anzunehmen“. Gibt eine alte Gemeinschaftsordnung zum Beispiel nur die frühere Gesetzeslage wieder, etwa die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer zu baulichen Veränderungen, setzt sich im Zweifel die heutige Mehrheitsregel des § 20 WEG durch.

**Drittens: Was vereinbart werden muss, lässt sich nicht einfach beschließen.** Ein Mehrheitsbeschluss kann eine Vereinbarung nur ändern, wenn das Gesetz oder eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung dafür eine Kompetenz einräumt. Fehlt sie, ist der Beschluss nicht bloß anfechtbar, sondern nichtig (BGH, Beschluss vom 20. September 2000, V ZB 58/99).

## WEG-Reform 2020 (WEMoG): Was hat sich geändert?

Die Reform heißt mit vollem Titel „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“, kurz Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Es stammt vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187), gilt seit dem 1. Dezember 2020 und hat die meisten Vorschriften neu gefasst und nummeriert. Wer in älteren Ratgebern oder Verträgen Paragrafen wie § 21 Abs. 5 oder § 27 Abs. 5 WEG liest, stößt auf altes Recht.

| Thema | Bis 30. November 2020 | Seit 1. Dezember 2020 |
|---|---|---|
| Rechtsfähigkeit | teilrechtsfähig, nur im Rahmen der Verwaltung | voll rechtsfähig (§ 9a) |
| Vertretung durch den Verwalter | nur in gesetzlich aufgezählten Fällen oder mit Ermächtigung | umfassend; Grundstückskauf und Darlehen nur mit Beschluss (§ 9b Abs. 1) |
| Vertretung ohne Verwalter | alle Eigentümer; per Mehrheitsbeschluss konnten einzelne Eigentümer zur Vertretung ermächtigt werden | alle Eigentümer gemeinschaftlich; die Ermächtigung per Mehrheitsbeschluss ist ersatzlos entfallen (§ 9b Abs. 1 Satz 2) |
| Bauliche Veränderungen | Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer; Modernisierung mit drei Vierteln aller Stimmberechtigten und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen; Anspruch auf privilegierte Maßnahmen (§ 20) |
| Beschlussfähigkeit | mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile musste vertreten sein, sonst Wiederholungsversammlung | keine Mindestbeteiligung mehr (§ 25 Abs. 1) |
| Einberufungsfrist | zwei Wochen | drei Wochen (§ 24 Abs. 4) |
| Umlaufbeschluss | schriftliche Zustimmung aller | Textform; Mehrheit für einzelne Gegenstände möglich (§ 23 Abs. 3) |
| Kostenverteilung ändern | einfache Mehrheit nur für Betriebs- und Verwaltungskosten; für Instandhaltung und bauliche Maßnahmen nur im Einzelfall mit doppelt qualifizierter Mehrheit | einfache Mehrheit für einzelne Kosten oder Kostenarten (§ 16 Abs. 2) |
| Jahresabrechnung | Beschluss über die gesamte Abrechnung | Beschluss nur über Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse, dazu Vermögensbericht (§ 28) |
| Abberufung des Verwalters | konnte auf einen wichtigen Grund beschränkt werden | jederzeit; Vertrag endet spätestens nach sechs Monaten (§ 26 Abs. 3) |
| Verwaltungsbeirat | nach dem Gesetz genau drei Mitglieder | beliebige Zahl; Haftungserleichterung für Ehrenamtliche (§ 29) |
| Beschlussklagen | gegen die übrigen Eigentümer | gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2) |

Die alten Werte stammen aus §§ 10, 16, 22 bis 29 und 46 WEG in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung. Neu eingeführt hat die Reform außerdem die Online-Teilnahme an Versammlungen per Beschluss (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), den zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG) und die Textform für Vollmachten (§ 25 Abs. 3 WEG); ausdrücklich im Gesetz steht seitdem auch das Einsichtsrecht jedes Eigentümers in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).

## Neues WEG 2024, 2025, 2026: Was ist seit der Reform passiert?

Wer nach dem „neuen WEG-Gesetz“ sucht, findet meist die Reform von 2020. Seitdem wurde der Text dreimal geändert: 2022 wurde der Start des Anspruchs auf einen zertifizierten Verwalter um ein Jahr verschoben, zum 1. Januar 2024 wurde in § 9a Abs. 4 WEG ein Verweis technisch angepasst, und im Oktober 2024 kamen die virtuelle Versammlung und die Steckersolargeräte hinzu. Außerdem sind Übergangsfristen abgelaufen:

| Stichtag | Was seitdem gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| 1. Dezember 2023 | Jeder Eigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen; Ausnahme für kleine Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter | § 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG |
| 1. Juni 2024 | Übergangsschutz für Verwalter, die schon am 1. Dezember 2020 im Amt waren, ist ausgelaufen | § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG |
| 17. Oktober 2024 | Rein virtuelle Versammlungen sind zulässig; Steckersolargeräte sind privilegierte bauliche Veränderungen | § 23 Abs. 1a, § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG |
| 1. Januar 2026 | Alte Öffnungsklausel-Beschlüsse und Klauseln zur Haftung von Erwerbern für Hausgeldschulden wirken gegen neue Eigentümer nur noch mit Grundbucheintrag | § 48 Abs. 1 und 3 WEG |
| bis Ende 2028 | Wer vor 2028 virtuelle Versammlungen beschließt, tagt trotzdem einmal jährlich in Präsenz, außer alle verzichten einstimmig | § 48 Abs. 6 WEG |

**Virtuelle Eigentümerversammlung.** Das Gesetz vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306) hat § 23 Abs. 1a WEG eingefügt: Mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen können die Eigentümer Versammlungen ohne physische Präsenz für höchstens drei Jahre beschließen; Teilnahme und Rechteausübung müssen dabei mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Für eine hybride Versammlung mit Online-Zuschaltung genügt weiterhin die einfache Mehrheit (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

**Fristablauf zum Jahreswechsel 2025/2026.** Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 aufgrund einer Öffnungsklausel gefasst wurden, banden Käufer nach altem Recht auch ohne Grundbucheintrag; diese Übergangsregel galt nur für Eigentümerwechsel bis Ende 2025 (§ 48 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ebenso müssen Klauseln, nach denen ein Käufer für Hausgeldrückstände seines Vorgängers einsteht, nun ausdrücklich im Grundbuch stehen (§ 7 Abs. 3 Satz 2, § 48 Abs. 3 WEG). Wer 2026 kauft, sollte deshalb auch das Grundbuch prüfen lassen.

**2025 und 2026 ohne neue Änderung.** Nach der amtlichen Fassung auf gesetze-im-internet.de ist das Gesetz vom 10. Oktober 2024 die bislang letzte Änderung des WEG (Stand der Abfrage: Oktober 2026). Ein „WEG 2026“ mit neuen Regeln gibt es nicht; neu sind 2026 nur die Folgen der abgelaufenen Fristen.

## Was das WEG für kleine Gemeinschaften ohne Verwalter bedeutet

Das Gesetz kennt keine Mindestgröße und keine Pflicht, einen Verwalter zu bestellen. Es regelt aber, was gilt, wenn keiner da ist.

**Ohne Verwalter handeln alle gemeinsam.** Fehlt ein Verwalter, vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG; BGH, Urteil vom 16. September 2022, V ZR 180/21). Gegenüber Bank oder Handwerker heißt das: Alle unterschreiben, oder alle erteilen einem Eigentümer gemeinsam eine schriftliche Vollmacht. Bis 2020 konnte die Gemeinschaft einzelne Eigentümer per Mehrheitsbeschluss zur Vertretung ermächtigen (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F.); diese Möglichkeit hat die Reform ersatzlos gestrichen. Ein Beschluss legt deshalb fest, was geschieht – welcher Auftrag, welches Budget –, aber nicht, wer für die Gemeinschaft unterschreibt. Eine Vertretung kraft Beschluss sieht das Gesetz nur noch gegenüber einem Verwalter vor (§ 9b Abs. 2 WEG); daneben kann ein Eigentümer per Beschluss ermächtigt werden, zur Versammlung einzuladen (§ 24 Abs. 3 WEG).

**Ein Eigentümer als Verwalter schafft klare Verhältnisse.** Die saubere Lösung für selbstverwaltete Gemeinschaften: Die Eigentümer bestellen mit Mehrheit einen Eigentümer aus den eigenen Reihen nach § 26 WEG zum Verwalter. Er vertritt die Gemeinschaft dann kraft Gesetzes nach außen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG); intern legen die Eigentümer per Beschluss fest, was er ohne Rückfrage entscheiden darf, etwa bis zu welchem Betrag er Aufträge vergibt (§ 27 Abs. 2 WEG). Jeder Eigentümer kann zudem eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG); funktioniert die Gemeinschaft ohne Verwalter nicht, kann das auf eine Bestellung hinauslaufen.

**Die Zertifizierung hängt an der Größe, nicht an der Selbstverwaltung.** Eine Gemeinschaft jeder Größe darf sich selbst verwalten. Die Größe entscheidet nur, ob ein einzelner Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen kann: Bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ist ein Eigentümer zum Verwalter bestellt und verlangt weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, besteht dieser Anspruch nicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). In größeren Gemeinschaften kann der verwaltende Eigentümer die IHK-Prüfung selbst ablegen.

**Die Pflichten sind dieselben wie bei einer Hausverwaltung.** Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG), Versicherung und Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 WEG), fristgerechte Einladungen, Niederschrift und Beschluss-Sammlung (§ 24 WEG; ohne Verwalter führt die Sammlung im Zweifel, wer die Versammlung leitet): Das Gesetz fragt nicht, ob ein Profi oder ein Nachbar diese Aufgaben erledigt.

> **Gesetzliche Pflichten, digital erledigt**
>
> Für eine kleine Gemeinschaft sind die Pflichten aus §§ 24 und 28 WEG vor allem Organisationsarbeit: fristgerecht einladen, Beschlüsse protokollieren und fortlaufend sammeln, Hausgeld überwachen, am Jahresende abrechnen. [selbstverwalten.com](https://selbstverwalten.com/) bündelt diese Arbeit in einer [WEG-Verwaltungssoftware](https://selbstverwalten.com/weg-software) für Gemeinschaften ohne Hausverwaltung: Einladung und Versammlung – auf Wunsch [online oder hybrid](https://selbstverwalten.com/features/online-versammlung) –, Beschluss-Sammlung, Kontoabgleich und Jahresabrechnung an einem Ort.

## Das Wichtigste in Kürze

- Seit der Reform vom 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft voll rechtsfähig, bauliche Veränderungen gehen per Mehrheit, jede Versammlung ist beschlussfähig.
- Seit dem 17. Oktober 2024 sind virtuelle Versammlungen möglich, mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und für höchstens drei Jahre.
- Seit dem 1. Januar 2026 binden alte Öffnungsklausel-Beschlüsse und Erwerber-Haftungsklauseln Käufer nur noch mit Grundbucheintrag.
- Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam; die saubere Lösung ist ein Eigentümer als Verwalter.
- Eine Gemeinschaft jeder Größe darf sich selbst verwalten; die Größe entscheidet nur über den Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.

## Häufige Fragen zum WEG-Gesetz

### Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, wie Eigentum an einzelnen Wohnungen eines Gebäudes entsteht und wie die Eigentümer zusammenleben: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, die rechtsfähige Gemeinschaft, Kostenverteilung, Versammlungen und Beschlüsse, Verwalter und Verwaltungsbeirat sowie Streit vor Gericht.

### Was ist das WEMoG?

WEMoG steht für das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020, die große WEG-Reform, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020. Es hat die Gemeinschaft voll rechtsfähig gemacht, bauliche Veränderungen per Mehrheitsbeschluss ermöglicht, das Mindestquorum für Versammlungen abgeschafft, die Ladungsfrist auf drei Wochen verlängert und den zertifizierten Verwalter eingeführt.

### Gibt es ein neues WEG-Gesetz 2025 oder 2026?

Nein. Die bislang letzte Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes stammt vom 10. Oktober 2024 und gilt seit dem 17. Oktober 2024; sie hat die virtuelle Eigentümerversammlung und den Anspruch auf Steckersolargeräte gebracht. Zum 1. Januar 2026 sind allerdings Übergangsfristen abgelaufen: Alte Öffnungsklausel-Beschlüsse und Erwerber-Haftungsklauseln wirken gegen neue Eigentümer seitdem nur noch mit Grundbucheintrag.

### Was gilt, wenn Teilungserklärung und WEG-Gesetz sich widersprechen?

Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung gehen dem Gesetz vor, soweit das Gesetz Abweichungen erlaubt. Einige Regeln sind zwingend, etwa zur Abberufung des Verwalters. Für Vereinbarungen aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 gilt im Zweifel das neue Recht, weil ein Wille, am alten Recht festzuhalten, nach § 47 WEG in der Regel nicht anzunehmen ist.

### Muss eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter haben?

Nein, das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam: Verträge unterschreiben dann alle, oder alle erteilen einem Eigentümer gemeinsam eine Vollmacht. Einen Eigentümer per Mehrheitsbeschluss zum Vertreter zu ermächtigen, ist seit der Reform 2020 nicht mehr möglich. Die einfachste Lösung ist deshalb, einen Eigentümer aus den eigenen Reihen zum Verwalter zu bestellen.

### Wie lange kann man einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft anfechten?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Amtsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Die Frist läuft ab der Beschlussfassung, bei einer Versammlung also in der Regel ab deren Datum, und nicht erst ab Zugang des Protokolls. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die anderen Eigentümer.

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Zitiervorschlag: „Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einfach erklärt: Inhalt, wichtigste Paragrafen und Reformen“, selbstverwalten.com, Stand 06.10.2026: https://selbstverwalten.com/blog/weg-gesetz