# Teilungserklärung: Was drinsteht, was sie kostet und wann ein Beschluss sie ändern kann

Teilungserklärung erklärt: Inhalt, Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte, Kosten, Anforderung beim Grundbuchamt und Änderung. Mit Lese-Checkliste.

Quelle: https://selbstverwalten.com/blog/teilungserklaerung (selbstverwalten.com, veröffentlicht am 06.10.2026)

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Die Teilungserklärung ist die Gründungsurkunde jeder Eigentümergemeinschaft: Mit ihr teilt der Eigentümer eines Grundstücks das Haus gegenüber dem Grundbuchamt in Wohnungen und sonstige Einheiten auf und legt fest, welcher Miteigentumsanteil zu welcher Einheit gehört (§ 8 WEG). Meist enthält sie auch die Gemeinschaftsordnung, also die Regeln, nach denen Kosten verteilt, Stimmen gezählt und Gärten oder Stellplätze genutzt werden. Sie liegt beim Grundbuchamt, bindet jeden späteren Käufer und lässt sich grundsätzlich nur mit allen Eigentümern ändern; ein Mehrheitsbeschluss genügt nur, wo das Gesetz oder eine Öffnungsklausel ihn erlaubt.

Dieser Artikel zeigt, was drinsteht, wie Sie die Urkunde in zehn Minuten prüfen, wie Miteigentumsanteile berechnet werden, wo Sie die Teilungserklärung anfordern, was sie kostet und wann ein Beschluss für eine Änderung reicht. Rechtsstand: Oktober 2026.

## Was ist eine Teilungserklärung?

**Teilungserklärung (§ 8 WEG):** Mit dieser Erklärung teilt der Eigentümer eines Grundstücks das Eigentum gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile. Mit jedem Anteil ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden (§ 8 Abs. 1 WEG). Vollzogen ist die Teilung, wenn das Grundbuchamt die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher anlegt; damit entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Teilen mehrere Miteigentümer gemeinsam auf, heißt das Gegenstück Teilungsvertrag (§ 3 WEG).

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, untrennbar verbunden mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2, § 6 WEG); bei Läden, Büros oder Stellplätzen heißt es [Teileigentum](https://selbstverwalten.com/blog/teileigentum).

Eine Teilungserklärung pro Wohnung gibt es in der Regel nicht, sondern eine Urkunde für das ganze Grundstück; jedes Wohnungsgrundbuch verweist auf sie (§ 7 Abs. 3 WEG). Wer die Teilungserklärung seiner Wohnung sucht, sucht also die des Hauses mit allen Nachträgen.

### Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan: Was ist was?

Juristisch besteht das Urkundenpaket aus mehreren Teilen:

| Bestandteil | Was er regelt | Grundlage |
|---|---|---|
| Teilungserklärung im engeren Sinn | Einheiten, Miteigentumsanteile, Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum | §§ 3, 5, 8 WEG |
| Gemeinschaftsordnung | Vereinbarungen der Eigentümer: Kosten, Nutzung, Sondernutzungsrechte, Stimmrecht, Versammlung, Verwalter | § 10 WEG |
| Aufteilungsplan | Bauzeichnung mit Lage und Größe aller Einheiten; alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer | § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Bestätigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind | § 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 3 WEG |

Den Begriff [Gemeinschaftsordnung](https://selbstverwalten.com/blog/gemeinschaftsordnung) kennt das Gesetz nicht; es spricht von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Die [Hausordnung](https://selbstverwalten.com/blog/hausordnung-weg) gehört in der Regel nicht dazu, denn sie wird per Mehrheit beschlossen (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

## Was steht in einer Teilungserklärung? Aufbau und Muster

Wortlaut und Reihenfolge unterscheiden sich je nach Notar und Jahrzehnt. Typisch ist diese Gliederung:

1. **Urkundseingang:** Notar, Datum, Urkundennummer, teilender Eigentümer.
2. **Grundbuchstand:** Grundbuchbezirk, Blatt, Flurstück, Belastungen.
3. **Teilung und Einheitenverzeichnis:** jede Einheit mit Nummer, Lage, Räumen und Miteigentumsanteil.
4. **Sonder- und Gemeinschaftseigentum:** welche Räume und Bauteile zur Einheit gehören. Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, bleibt zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Wie die Grenze bei Fenstern, Balkonen und Heizkörpern verläuft, zeigt der Beitrag zur [Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum](https://selbstverwalten.com/blog/sondereigentum-gemeinschaftseigentum-abgrenzung).
5. **Gemeinschaftsordnung:** Zweckbestimmung, Sondernutzungsrechte, Kosten und Erhaltung, Versammlung und Stimmrecht, Verwalter und Beirat, gegebenenfalls eine Zustimmungspflicht beim Verkauf (§ 12 WEG) und eine Öffnungsklausel.
6. **Eintragungsbewilligung und Antrag** an das Grundbuchamt.
7. **Anlagen:** Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, oft ein Lageplan der Sondernutzungsflächen.

Spätere **Nachträge**, etwa nach einem Dachausbau, gehören zur geltenden Fassung.

### Gibt es ein Muster für die Teilungserklärung?

Ein Formular zum Ausfüllen gibt es nicht: Die Teilungserklärung wird für ein bestimmtes Gebäude samt Plänen erstellt, muss dem Grundbuchamt öffentlich beglaubigt oder beurkundet vorliegen (§ 29 GBO) und bindet danach jeden Käufer. Ein Vordruck aus dem Internet ersetzt den Notar nicht. Die folgenden Formulierungen dienen nur der Veranschaulichung:

> „Miteigentumsanteil von 233/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im ersten Obergeschoss links, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet.“

> „Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 steht das ausschließliche Nutzungsrecht an der im Lageplan mit SNR 1 gekennzeichneten Gartenfläche zu.“

## Teilungserklärung in 10 Minuten lesen: die Checkliste

Für den Alltag zählen wenige Klauseln. Legen Sie Urkunde, Nachträge und Beschlusssammlung nebeneinander:

| Klausel | Wonach Sie suchen | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Einheiten und Anteile | Alle Einheiten mit Anteil und Nenner; ergibt die Summe den Nenner? | Grundlage für Hausgeld und Abrechnung |
| Grenzen des Sondereigentums | Heizkörper, Rollläden, Balkonbelag, Leitungen | Wer bei Schäden handelt und zahlt |
| Sondernutzungsrechte | Wer welche Fläche nutzt, Lageplan, wer die Pflege trägt | Garten und Stellplatz sind klassischer Streitstoff |
| Kostenverteilung | Abweichende Schlüssel; Erhaltungslast etwa für Fenster beim Eigentümer | Sonst gilt die Verteilung nach Anteilen (§ 16 Abs. 2 WEG) |
| Stimmrecht und Nutzung | Kopf-, Objekt- oder Wertprinzip; Zweckbestimmung, Vermietung, Gewerbe | Wie Mehrheiten gezählt werden und was erlaubt ist |
| Versammlung | Einberufung, Vorsitz, Beschränkung von Vollmachten | Formfehler machen Beschlüsse anfechtbar |
| Öffnungsklausel | Ob und mit welcher Mehrheit Vereinbarungen per Beschluss änderbar sind | Ob eine Änderung einen Notar braucht |
| Verwalter und Beirat | Bestellung, Abberufung, Zusammensetzung | Ältere Klauseln sind teils überholt (§ 26 Abs. 5, § 47 WEG) |
| Zustimmung beim Verkauf | Muss der Verwalter zustimmen? | Ohne Zustimmung ist der Verkauf unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG) |

Gesetzlich hat jeder Eigentümer eine Stimme, auch mit drei Wohnungen (§ 25 Abs. 2 WEG); die Gemeinschaftsordnung kann nach Einheiten oder Anteilen zählen lassen.

> **Die Teilungserklärung allein reicht nicht**
>
> Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft vieles per Beschluss ändern, vor allem die Kostenverteilung. Solche Beschlüsse stehen in der Beschlusssammlung und nicht in der Urkunde. Und eine Klausel, die nur das damalige Gesetz wiedergibt, etwa „Änderungen nur einstimmig“, gilt im Zweifel als Verweis auf das jeweils geltende Recht (§ 47 WEG; BGH, Urteil vom 24. April 2026 – V ZR 50/25). Lesen Sie Urkunde, Nachträge und Beschlusssammlung deshalb immer zusammen.

## Miteigentumsanteile: Wie werden sie berechnet, und was bewirken sie?

Der [Miteigentumsanteil](https://selbstverwalten.com/blog/miteigentumsanteil), kurz MEA, ist der Bruchteil, mit dem eine Einheit am gemeinschaftlichen Eigentum beteiligt ist. Angegeben wird er als Bruch, etwa 233/1.000 oder 1.165/10.000. Maßgeblich ist das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG).

### Miteigentumsanteile berechnen: ein Beispiel

Eine Methode schreibt das Gesetz nicht vor; wer aufteilt, legt die Anteile fest. Sie orientieren sich regelmäßig am Verhältnis der Wohnflächen, doch zwingend ist das nicht (BGH, Urteil vom 24. April 2026 – V ZR 50/25).

Ein Beispiel: Vier Wohnungen haben zusammen 300 Quadratmeter, und jede erhält Wohnfläche ÷ 300 × 1.000 Tausendstel. Die letzte Spalte zeigt, wie sich eine Gebäudeversicherung von 3.000 Euro danach verteilt:

| Wohnung | Wohnfläche | Rechnung | MEA (gerundet) | Anteil an 3.000 Euro |
|---|---|---|---|---|
| Nr. 1 | 50 m² | 50 ÷ 300 × 1.000 | 167/1.000 | 501 Euro |
| Nr. 2 | 70 m² | 70 ÷ 300 × 1.000 | 233/1.000 | 699 Euro |
| Nr. 3 | 80 m² | 80 ÷ 300 × 1.000 | 267/1.000 | 801 Euro |
| Nr. 4 | 100 m² | 100 ÷ 300 × 1.000 | 333/1.000 | 999 Euro |
| Summe | 300 m² | | 1.000/1.000 | 3.000 Euro |

Ihren Anteil in Prozent erhalten Sie, indem Sie Zähler durch Nenner teilen: 233/1.000 sind 23,3 Prozent.

### Was die Miteigentumsanteile bewirken

| Wirkung | Grundlage |
|---|---|
| Verteilung der Kosten und der Rücklagenzuführung, solange nichts anderes gilt; ebenso die Erträge | § 16 Abs. 1 und 2 WEG; BGH V ZR 128/23 |
| Anteilige Haftung gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft | § 9a Abs. 4 WEG |
| Bauliche Veränderungen mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Anteile: Dann zahlen alle, außer bei unverhältnismäßigen Kosten | § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG |

Für das [Hausgeld](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeld) heißt das: Ohne abweichende Regel trägt Wohnung Nr. 2 aus dem Beispiel 23,3 Prozent der Kosten. Heiz- und Warmwasserkosten werden dagegen nach der Heizkostenverordnung verteilt.

### Miteigentumsanteile falsch: Was tun?

Die Anteile selbst lassen sich nicht per Beschluss ändern. Nötig sind eine Einigung der betroffenen Eigentümer vor dem Notar in der Form der Auflassung, die Zustimmung der Grundpfandgläubiger der Einheiten, deren Anteil sinkt, und die Eintragung im Grundbuch.

Einfacher ist der Weg über die Kosten: Die Gemeinschaft kann mit Mehrheit beschließen, einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten anders zu verteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). In Düsseldorf hatte eine Urkunde von 1984 den Gewerbeeinheiten je Quadratmeter nur etwa ein Viertel des Anteils der Wohnungen zugewiesen. Die Gemeinschaft durfte die bisher nach Anteilen verteilten Kosten samt Rücklagenzuführung künftig nach beheizbarer Wohnfläche verteilen, weil es für die Bevorzugung keinen sachlichen Grund gab (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 128/23).

Die Grenze zieht das Urteil vom April 2026: Eine Gemeinschaft hatte die [Sonderumlage](https://selbstverwalten.com/blog/sonderumlage-weg-rechte-pflichten) für eine neue Heizung nach Einheiten statt nach Wohnungsgröße verteilt. Eine Wohnung mit 43/1.000 hätte dadurch 1.666,67 Euro statt 1.075 Euro nach ihrem Anteil gezahlt; das sind rund 55 Prozent mehr. Sind Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Anteilen vereinbart, widerspricht ein Wechsel auf Einheiten bei unterschiedlich großen Wohnungen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH V ZR 50/25).

Außerdem kann jeder Eigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, wenn das Festhalten daran aus schwerwiegenden Gründen unbillig ist (§ 10 Abs. 2 WEG). Bei der Kostenverteilung kommt das regelmäßig in Betracht, wenn die Wohn- oder Nutzfläche um mehr als 25 Prozent vom maßgeblichen Anteil abweicht und entsprechende Mehrkosten verursacht (BGH, Urteil vom 11. Juni 2010 – V ZR 174/09).

## Sondernutzungsrecht: allein nutzen, ohne Eigentümer zu sein

Ein [Sondernutzungsrecht](https://selbstverwalten.com/blog/sondernutzungsrecht) erlaubt einem Eigentümer, eine Fläche des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, eine Terrasse, einen Stellplatz im Freien oder einen Kellerraum. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum; bauliche Veränderungen darauf brauchen grundsätzlich einen Beschluss (§ 20 WEG).

- **Entstehung:** durch Vereinbarung, meist schon in der Teilungserklärung mit einem Lageplan. Gegenüber späteren Käufern gilt das Recht nur, wenn es im Grundbuch steht (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 3 WEG). Wird es begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen, kann die Zustimmung der Grundpfandgläubiger nötig sein (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).
- **Nicht per Mehrheit:** Ein Mehrheitsbeschluss, der ein Sondernutzungsrecht begründet, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig, solange die Gemeinschaftsordnung das nicht erlaubt (BGH, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99). Anders als ein bloß [anfechtbarer Beschluss](https://selbstverwalten.com/blog/weg-beschluss-anfechten-frist-kosten) ist ein nichtiger Beschluss unwirksam, auch wenn niemand klagt.
- **Kosten:** Wer Pflege und Erhaltung bezahlt, regelt die Gemeinschaftsordnung. Schweigt sie, zahlen alle nach Anteilen, sofern die Gemeinschaft keinen anderen Schlüssel beschließt (§ 16 Abs. 2 WEG).
- **Alternative seit 2020:** Stellplätze können eigenes Sondereigentum sein, und Sondereigentum kann Freiflächen wie einen Gartenteil umfassen, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 WEG).

## Teilungserklärung anfordern: Wo bekomme ich sie, wer darf sie einsehen?

1. **Eigene Unterlagen:** Sehen Sie zuerst in den Unterlagen vom Kauf Ihrer Wohnung nach.
2. **Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft:** Jeder Eigentümer kann Einsicht verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), beim Verwalter oder in einer selbstverwalteten Gemeinschaft bei der Person, die die Unterlagen führt.
3. **Grundbuchamt:** beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; die Teilungserklärung liegt dort in der Grundakte. Einsicht und eine Abschrift erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, ausdrücklich auch für Urkunden, auf die das Grundbuch Bezug nimmt (§ 12 GBO).

Im Antrag nennen Sie Grundbuchbezirk und Blatt, wenn bekannt Notar, Datum und Urkundennummer, und Ihr Interesse. Eigentümer müssen wenig begründen; ein Antragsformular aus Bayern etwa lässt sie „Ich bin (Mit-)Eigentümer“ ankreuzen. Berechtigt sind auch Inhaber eingetragener Rechte wie eine Bank mit Grundschuld; Kaufinteressenten legen eine Vollmacht des Eigentümers vor.

Die Abschrift kostet die Dokumentenpauschale nach Nr. 31000 KV GNotKG: 0,50 Euro je Seite für die ersten 50 Seiten, danach 0,15 Euro je Seite (Schwarz-Weiß). Für 40 Seiten fallen also 20 Euro an. Ein Grundbuchauszug kostet 10 Euro, als amtlicher Ausdruck 20 Euro (Nr. 17000, 17001 KV GNotKG).

## Was kostet eine Teilungserklärung?

Wer ein Haus aufteilen lässt, zahlt Notar und Grundbuchamt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist der Wert des bebauten Grundstücks, bei einem Neubau zuzüglich des geplanten Gebäudes (§ 42 Abs. 1 GNotKG). Die Bestandteile, Stand Oktober 2026:

| Posten | Grundlage | Gebühr |
|---|---|---|
| Notar: Teilungserklärung beurkunden oder eigenen Entwurf beglaubigen | Nr. 21200 bzw. Nr. 24101 KV GNotKG, § 92 Abs. 2 GNotKG | 1,0 nach Tabelle B |
| Notar: Teilungsvertrag mehrerer Miteigentümer (§ 3 WEG) | Nr. 21100 KV GNotKG | 2,0 nach Tabelle B |
| Grundbuchamt: Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher | Nr. 14112 KV GNotKG | 1,0 nach Tabelle B |
| Aufteilungsplan | Architekt oder Bauzeichner | nach Vereinbarung |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Gebührenrecht des Landes | je nach Land |

Beim Notar kommen Auslagen, Umsatzsteuer und je nach Auftrag Vollzugsgebühren hinzu. Eine volle Gebühr nach Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 GNotKG) beträgt:

| Wert des bebauten Grundstücks | Notar, 1,0 (ohne Umsatzsteuer) | Grundbuchamt, 1,0 | Zusammen |
|---|---|---|---|
| 500.000 Euro | 935 Euro | 935 Euro | 1.870 Euro |
| 750.000 Euro | 1.335 Euro | 1.335 Euro | 2.670 Euro |
| 1.000.000 Euro | 1.735 Euro | 1.735 Euro | 3.470 Euro |
| 1.500.000 Euro | 2.535 Euro | 2.535 Euro | 5.070 Euro |

Die Zahlen sind Rechenbeispiele und keine Angebote; den Wert setzen Notar und Grundbuchamt im Einzelfall fest.

## Haus oder Mehrfamilienhaus aufteilen: So entsteht eine Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung „beantragt“ man nicht bei einer Behörde, sondern lässt sie beim Notar aufsetzen. Für Zweifamilienhaus und Mehrfamilienhaus gilt derselbe Ablauf:

1. **Genehmigung klären:** In Milieuschutzgebieten kann eine Landesverordnung die Aufteilung genehmigungspflichtig machen (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land bestimmt hat, braucht die Aufteilung bestehender Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigung; die Länder können die Grenze zwischen drei und 15 Wohnungen setzen, und die Verordnungen gelten längstens bis Ende 2030 (§ 250 BauGB). Ohne Genehmigung oder Nachweis, dass keine nötig ist, trägt das Grundbuchamt dort nicht ein.
2. **Aufteilungsplan:** eine Bauzeichnung, in der alle Räume einer Einheit dieselbe Nummer tragen; Stellplätze und Freiflächen brauchen Maßangaben.
3. **Abgeschlossenheitsbescheinigung:** Die Baubehörde bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind, und versieht den Plan mit Unterschrift und Siegel oder Stempel (§ 7 Abs. 4 WEG).
4. **Notar:** Er entwirft Teilung und Gemeinschaftsordnung und beglaubigt oder beurkundet die Erklärung.
5. **Grundbuch:** In der Regel stellt der Notar den Antrag. Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 WEG).

## Teilungserklärung ändern: Wann reicht ein Beschluss?

Ob Sie alle Eigentümer, Notar und Grundbuchamt brauchen oder eine Mehrheit genügt, hängt davon ab, was sich ändern soll:

| Was sich ändern soll | Was nötig ist |
|---|---|
| Miteigentumsanteile, Zuschnitt der Einheiten, Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum | Einigung der Betroffenen vor dem Notar, Zustimmung betroffener Grundpfandgläubiger, Grundbucheintragung |
| Regeln der Gemeinschaftsordnung, etwa Zweckbestimmung oder Stimmrecht | Vereinbarung aller Eigentümer; gegenüber Käufern wirksam erst mit Grundbucheintragung (§ 10 Abs. 3 WEG) |
| Neues Sondernutzungsrecht | Vereinbarung und Grundbucheintragung; Mehrheitsbeschluss ohne Öffnungsklausel nichtig |
| Kostenverteilung | Mehrheitsbeschluss (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), ohne Einzelne ungerechtfertigt zu benachteiligen |
| Zustimmungspflicht beim Verkauf | Mehrheitsbeschluss (§ 12 Abs. 4 WEG) |
| Regeln, die eine Öffnungsklausel erfasst | Beschluss mit der dort genannten Mehrheit; Grundbucheintragung, damit er Käufer bindet |

Die wichtigste gesetzliche Kompetenz betrifft die Kostenverteilung einschließlich der Erhaltungsrücklage (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; BGH V ZR 128/23). Der neue Schlüssel darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen, und das Gericht prüft dabei mehr als bloße Willkür (BGH V ZR 50/25).

### Öffnungsklausel: Mehrheit nach der Gemeinschaftsordnung

Eine Öffnungsklausel erlaubt, Vereinbarungen mit der dort genannten Mehrheit per Beschluss zu ändern. Mehrheitsfeste Rechte wie die Zweckbestimmung einer Wohnung bleiben geschützt: Ein auf die Öffnungsklausel gestütztes Verbot der Kurzzeitvermietung, beschlossen mit Dreiviertelmehrheit, hielt nicht; es braucht die Zustimmung aller Eigentümer (BGH, Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18).

Käufer bindet ein solcher Beschluss erst, wenn er im Grundbuch steht (§ 10 Abs. 3 WEG); dafür genügt die Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 7 Abs. 2 WEG). Für Beschlüsse von vor Dezember 2020 ist die Übergangsfrist abgelaufen: Wer bis zum 31. Dezember 2025 erworben hat, ist auch an nicht eingetragene Beschlüsse gebunden; spätere Käufer sind es nur bei Eintragung (§ 48 Abs. 1 WEG). Prüfen Sie deshalb, ob solche Altbeschlüsse Ihrer Gemeinschaft im Grundbuch stehen.

Alles andere ist Vereinbarung und braucht alle Eigentümer; bei schwerwiegenden Gründen besteht ein Anspruch auf Anpassung (§ 10 Abs. 2 WEG). Ein Beschluss ohne Kompetenz ist nichtig, auch wenn ihn niemand anficht.

### Steht die Teilungserklärung über dem WEG-Gesetz?

Nur soweit das Gesetz Abweichungen zulässt (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Zwingend bleibt etwa: Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, ist Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG); der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG). Für Teilungserklärungen von vor dem 1. Dezember 2020 gilt zudem: Weichen sie von Vorschriften ab, die die Reform geändert hat, gilt in der Regel trotzdem das neue Recht (§ 47 WEG).

## Die Teilungserklärung in der selbstverwalteten WEG

Ohne Verwalter wird die Teilungserklärung zur Arbeitsgrundlage für alle, die [die Verwaltung selbst übernehmen](https://selbstverwalten.com/blog/weg-selbst-verwalten-leitfaden):

- **Wirtschaftsplan und Abrechnung:** Anteile und vereinbarte Schlüssel bestimmen, wer wie viel trägt.
- **[Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/blog/eigentuemerversammlung):** Einberufung, Vertretung und Stimmrecht folgen Gesetz und Gemeinschaftsordnung; falsch gezählte Mehrheiten machen Beschlüsse angreifbar.
- **Aufträge und Schäden:** Die Zuordnung der Bauteile entscheidet, ob die Gemeinschaft beauftragt und zahlt. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG): Alle unterschreiben, oder alle erteilen einem von ihnen gemeinsam eine Vollmacht. Einfacher ist es, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG).
- **Verkauf:** Verlangt die Urkunde die Zustimmung eines Verwalters, den es nicht gibt, kann die Gemeinschaft die Pflicht per Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG).
- **Ordnung:** Teilungserklärung, Nachträge und Beschlusssammlung gehören an einen Ort. Ohne Verwalter führt die Beschluss-Sammlung der Versammlungsvorsitzende, sofern die Eigentümer niemand anderen bestimmen (§ 24 Abs. 8 WEG).

> **Teilungserklärung hochladen statt abtippen**
>
> Beim Einrichten einer WEG in [selbstverwalten.com](https://selbstverwalten.com/) laden Sie die Teilungserklärung samt Nachträgen als PDF hoch. Die Software liest daraus die Einheiten, die Miteigentumsanteile mit ihrem Nenner und, soweit die Gemeinschaftsordnung sie festlegt, die Umlageschlüssel aus. Sie prüfen die erkannten Werte und korrigieren sie bei Bedarf, bevor sie übernommen werden. Mehr zur [WEG-Verwaltungssoftware für kleine Gemeinschaften](https://selbstverwalten.com/weg-software).

## Fazit

- Die Teilungserklärung teilt das Grundstück in Einheiten mit Miteigentumsanteilen (§ 8 WEG), die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben. Beides bindet jeden Käufer.
- Lesen Sie die Urkunde immer zusammen mit Nachträgen und Beschlusssammlung.
- Die Anteile ändern sich nur über Notar und Grundbuch; die Kostenverteilung kann die Gemeinschaft per Mehrheit ändern, ohne Einzelne ungerechtfertigt zu benachteiligen. Sondernutzungsrechte entstehen nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss.
- Eine Abschrift kostet die Dokumentenpauschale; die Aufteilung je eine volle Gebühr bei Notar und Grundbuchamt nach dem Grundstückswert.

## Häufige Fragen zur Teilungserklärung

### Wo bekomme ich die Teilungserklärung für meine Wohnung?

Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Haus steht; dort wird sie in der Grundakte aufbewahrt. Als Eigentümer erhalten Sie gegen die Dokumentenpauschale eine Abschrift. Vorher lohnt ein Blick in die eigenen Kaufunterlagen.

### Wer darf die Teilungserklärung einsehen?

Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa Eigentümer der Anlage oder eine Bank mit eingetragener Grundschuld. Kaufinteressenten legen eine Vollmacht des Eigentümers vor.

### Steht die Teilungserklärung über dem WEG-Gesetz?

Nur soweit das Gesetz abweichende Vereinbarungen zulässt. Zwingende Vorschriften gehen vor, etwa dass tragende Bauteile Gemeinschaftseigentum sind oder der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Weichen ältere Teilungserklärungen von Vorschriften ab, die die WEG-Reform 2020 geändert hat, gilt in der Regel das neue Recht.

### Kann die Eigentümerversammlung die Teilungserklärung per Mehrheitsbeschluss ändern?

Nur wenn das Gesetz die Kompetenz gibt, etwa für die Kostenverteilung, oder wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält. Mehrheitsfeste Rechte wie die Zweckbestimmung einer Wohnung bleiben auch dann geschützt. Alles Übrige erfordert eine Vereinbarung aller Eigentümer; ein Beschluss ohne Kompetenz ist nichtig.

### Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?

Die Teilungserklärung im engeren Sinn regelt die Aufteilung: Einheiten, Miteigentumsanteile und die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung enthält die Vereinbarungen der Eigentümer, etwa zu Kosten, Stimmrecht und Sondernutzungsrechten. Meist stehen beide in derselben Urkunde.

### Was kann ich tun, wenn die Miteigentumsanteile falsch sind?

Die Anteile selbst ändern sich nur durch Einigung der Betroffenen vor dem Notar und Eintragung im Grundbuch. Für die Kosten kann die Gemeinschaft mit Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen, etwa nach Wohnfläche. Weicht die Fläche um mehr als 25 Prozent vom maßgeblichen Anteil ab und entstehen dadurch Mehrkosten, kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig ein Anspruch auf Anpassung der Kostenverteilung in Betracht.

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Zitiervorschlag: „Teilungserklärung: Was drinsteht, was sie kostet und wann ein Beschluss sie ändern kann“, selbstverwalten.com, Stand 06.10.2026: https://selbstverwalten.com/blog/teilungserklaerung