# Sondernutzungsrecht: Was für Garten, Terrasse und Stellplatz gilt und wer die Kosten trägt

Sondernutzungsrecht in der WEG: Unterschied zum Sondereigentum, Garten und Stellplatz, wer die Kosten trägt, was erlaubt ist und wie es übertragen wird.

Quelle: https://selbstverwalten.com/blog/sondernutzungsrecht (selbstverwalten.com, veröffentlicht am 06.10.2026)

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Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer, eine bestimmte Fläche des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, typischerweise einen Gartenanteil, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Die übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Eigentümer der Fläche wird der Berechtigte aber nicht: Sie bleibt Gemeinschaftseigentum.

Daraus folgen drei praktische Fragen: Wer bezahlt Pflege und Reparaturen, was darf auf der Fläche gebaut werden, und was geschieht beim Verkauf? Dieser Artikel beantwortet sie nach geltendem Recht. Rechtsstand: Oktober 2026.

## Was ist ein Sondernutzungsrecht?

**Sondernutzungsrecht:** Das durch Vereinbarung begründete Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu nutzen. Das Wohnungseigentumsgesetz definiert es nicht, setzt es aber voraus (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum; das Recht gehört zu der Wohnung oder Einheit, mit der es verbunden ist.

Nach dem Gesetz darf jeder Eigentümer das gemeinschaftliche Eigentum mitgebrauchen (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG). Das Sondernutzungsrecht hat deshalb zwei Seiten: Es weist einem Eigentümer die Nutzung allein zu, und es schließt die anderen vom Mitgebrauch aus. Näher geregelt hat der Gesetzgeber es auch bei der WEG-Reform 2020 nicht, weil eine Definition angesichts der vielen Erscheinungsformen besonders schwierig wäre (Regierungsentwurf zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz). Seine Konturen ergeben sich deshalb aus den Vereinbarungen der Eigentümer und aus der Rechtsprechung.

### Typische Sondernutzungsflächen

| Fläche | Übliche Nutzung | Wo es heikel wird |
|---|---|---|
| Gartenanteil, etwa vor einer Erdgeschosswohnung | Rasen, Beete, Sitzplatz | Bäume, Hecken, Gartenhaus, Pool |
| Terrasse | Möbel, Sonnenschirm, Pflanzkübel | Überdachung, Markise, neuer Belag |
| Stellplatz im Freien oder in der Tiefgarage | Fahrzeug abstellen | Ladestation, Carport |
| Kellerraum, Dachboden | Abstellen, Lagern | Ausbau zu Wohnraum |

## Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?

Sondereigentum gehört Ihnen allein. Ein Sondernutzungsrecht erlaubt nur die alleinige Nutzung von etwas, das allen gehört. Daraus folgen handfeste Unterschiede:

| | Sondereigentum | Sondernutzungsrecht |
|---|---|---|
| Eigentum | gehört dem Eigentümer allein | Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum |
| Grundlage | Teilungserklärung oder Teilungsvertrag (§§ 3, 8 WEG) | Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) |
| Grundbuch | eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch | eingetragen als Inhalt des Sondereigentums der berechtigten Einheit |
| Umbauen | ohne Gestattung, soweit kein anderer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 13 Abs. 2 WEG) | bauliche Veränderungen brauchen grundsätzlich einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG) |
| Verkauf | als eigene Einheit; ein Stellplatz als Teileigentum auch allein | nur mit der Wohnung oder an einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft |
| Kosten | trägt der Eigentümer selbst | nach Gemeinschaftsordnung oder Beschluss, sonst alle nach Anteilen |

Wo die Grenze bei Fenstern, Balkonen und Leitungen verläuft, zeigt der Beitrag zur [Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum](https://selbstverwalten.com/blog/sondereigentum-gemeinschaftseigentum-abgrenzung).

### Seit 2020: Sondereigentum auch im Freien

Vor der WEG-Reform konnte Sondereigentum nicht auf Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze im Freien erstreckt werden. Wer solche Flächen einzelnen Eigentümern zuweisen wollte, griff zum Sondernutzungsrecht. Seit dem 1. Dezember 2020 gelten Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG), und Sondereigentum kann auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Solche Flächen müssen im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein (§ 3 Abs. 3 WEG). Bestehende Sondernutzungsrechte gelten unverändert weiter; wer heute aufteilt, kann zwischen beiden Wegen wählen.

## Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht?

- **Durch Vereinbarung.** In der Regel steht es schon in der [Teilungserklärung](https://selbstverwalten.com/blog/teilungserklaerung), mit einem Lageplan, der die Fläche markiert. Später entsteht es in der Regel nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer.
- **Nicht per Mehrheitsbeschluss.** Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung begründet werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig, selbst wenn ihn niemand angefochten hat (BGH, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99; in dem Fall ging es um einen Vorgarten). Anders ist es nur, wenn die Gemeinschaftsordnung solche Beschlüsse durch eine Öffnungsklausel zulässt oder sich der teilende Eigentümer vorbehalten hat, Flächen später einzelnen Einheiten zuzuordnen.
- **Eintragung im Grundbuch.** Gegenüber einem Käufer wirkt das Recht nur, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Ein bloß vereinbartes, nicht eingetragenes Sondernutzungsrecht bindet nur die Beteiligten.
- **Zustimmung der Banken.** Wird ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen, kann die Zustimmung der Gläubiger nötig sein, deren Grundschulden auf den betroffenen Einheiten lasten (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).

## Wer zahlt Pflege und Erhaltung der Sondernutzungsfläche?

Die Antwort ergibt sich aus drei Ebenen, die Sie in dieser Reihenfolge prüfen:

1. **Gesetzlicher Ausgangspunkt.** Die Fläche ist Gemeinschaftseigentum. Ihre Erhaltung ist Aufgabe der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und die Kosten tragen alle nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).
2. **Gemeinschaftsordnung.** Typisch sind Klauseln, nach denen der Berechtigte seine Fläche selbst instand hält und die Kosten trägt. Überträgt die Gemeinschaftsordnung einem Eigentümer die Instandhaltung oder Instandsetzung, trägt er im Zweifel auch die Kosten (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2016 – V ZR 91/16). Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben und Kosten müssen aber klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (BGH, Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 189/24). Ob „Pflege“ auch einen neuen Terrassenbelag oder das Fällen eines kranken Baums umfasst, hängt deshalb an der genauen Formulierung.
3. **Beschluss.** Seit 2020 kann die Gemeinschaft Kosten mit einfacher Mehrheit anders verteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), auch so, dass einzelne Eigentümer erstmals oder allein zahlen. Werden Erhaltungskosten einzelnen Eigentümern auferlegt, entspricht das jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Verteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (BGH, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 81/23). Bei einer Fläche, die nur ein Eigentümer nutzen darf, liegt das nahe.

### Muster-Beschluss: Erhaltungskosten der Sondernutzungsfläche

Ein Muster, das Sie an Ihre Gemeinschaftsordnung und Ihre Fläche anpassen müssen:

> „Die Wohnungseigentümer beschließen gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Die Kosten der Erhaltung der Gartenfläche, an der dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. [Nummer] ein Sondernutzungsrecht zusteht, trägt ab dem Wirtschaftsjahr [Jahr] allein der jeweilige Eigentümer dieser Wohnung. Über Maßnahmen an der Fläche entscheidet weiterhin die Gemeinschaft. Kosten für Maßnahmen, die vor dem [Stichtag] beauftragt wurden, werden nach dem bisherigen Schlüssel verteilt.“

> **Nicht rückwirkend umverteilen**
>
> Legen Sie im Beschluss einen Stichtag fest und verteilen Sie bereits beauftragte oder abgerechnete Kosten nicht nachträglich um. Prüfen Sie außerdem vorab, ob die Gemeinschaftsordnung die Kosten der Fläche schon regelt; dann braucht es oft gar keinen Beschluss.

## Was darf ich auf meiner Sondernutzungsfläche bauen?

Nutzen ja, umgestalten nur mit Beschluss. Was zur üblichen Nutzung eines Gartens gehört, deckt das Sondernutzungsrecht in aller Regel: Rasen mähen, Blumen pflanzen, Gartenmöbel aufstellen. Alles, was das Gemeinschaftseigentum darüber hinaus verändert, ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 Abs. 1 WEG), es sei denn, die Gemeinschaftsordnung erlaubt die Maßnahme ausdrücklich.

Wie streng das gilt, zeigt ein Fall aus Bremen. Zwei Doppelhaushälften bildeten eine Eigentümergemeinschaft, jedem Eigentümer stand ein Sondernutzungsrecht am angrenzenden Gartenteil zu. Die Eigentümer der einen Hälfte begannen ohne Beschluss, einen Swimmingpool zu bauen; die Eigentümerin der anderen Hälfte klagte auf Unterlassung und bekam in allen Instanzen recht. Ein Sondernutzungsrecht berechtigt nicht zu grundlegenden Umgestaltungen, die wie ein Pool über die übliche Nutzung hinausgehen. Selbst wer einen Anspruch auf Gestattung hat, muss den Beschluss vorher herbeiführen, notfalls mit einer Beschlussersetzungsklage (BGH, Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22).

Für einige Vorhaben gibt das Gesetz jedem Eigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen: für Barrierefreiheit, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, den Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität wie Glasfaser und für Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG). Auch dann beschließt die Gemeinschaft über die Durchführung. Wer auf seinem Stellplatz laden will, findet den Ablauf im Beitrag zur [Wallbox in der WEG](https://selbstverwalten.com/blog/wallbox-ladestation-weg). Die Kosten einer gestatteten Maßnahme trägt grundsätzlich derjenige, dem sie gestattet wurde (§ 21 Abs. 1 WEG).

## Sondernutzungsrecht verkaufen, übertragen, vermieten

- **Mit der Wohnung:** Ein eingetragenes Sondernutzungsrecht ist Inhalt des Sondereigentums und geht beim Verkauf der Wohnung automatisch auf den Käufer über.
- **Ohne die Wohnung an Außenstehende:** nicht möglich. Sondernutzungsrechte sind untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden, anders als ein Stellplatz, der als eigenes [Teileigentum](https://selbstverwalten.com/blog/teileigentum) gebildet ist und allein verkauft werden kann (BGH, Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 189/24).
- **An einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft:** möglich, und zwar ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer (BGH, Beschluss vom 24. November 1978 – V ZB 11/77). Nötig sind die Einigung der beiden Eigentümer, die Eintragung im Grundbuch und gegebenenfalls die Zustimmung der Grundschuldgläubiger (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Für die Eintragung verlangt das Grundbuchamt öffentlich beglaubigte Erklärungen (§ 29 GBO), in der Praxis also einen Termin beim Notar.
- **Vermieten:** Die Nutzung der Fläche können Sie in der Regel zusammen mit der Wohnung oder auch allein einem Mieter überlassen, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.

## Checkliste für Eigentümer und Selbstverwalter

1. **Fläche klären:** Welcher Lageplan gehört zur Teilungserklärung, und wo genau verläuft die Grenze?
2. **Eintragung prüfen:** Steht das Recht im Grundbuch? Sonst bindet es spätere Käufer nicht.
3. **Kostenregel suchen:** Was sagen die [Gemeinschaftsordnung](https://selbstverwalten.com/blog/gemeinschaftsordnung) und die Beschlusssammlung zu Pflege und Erhaltung?
4. **Vor jedem Umbau:** Gestattungsbeschluss einholen und erst danach beginnen.
5. **In der Abrechnung:** Kosten, die laut Gemeinschaftsordnung oder Beschluss der Berechtigte trägt, nur seiner Einheit zuordnen.

> **Sonderkosten sauber zuordnen**
>
> In [selbstverwalten.com](https://selbstverwalten.com/) ordnen Sie Kosten, die laut Gemeinschaftsordnung oder Beschluss nur eine Einheit trägt, direkt dieser Einheit zu; die Jahresabrechnung verteilt sie dann nicht nach Anteilen, sondern vollständig auf diese Einheit. Für Anträge auf eine bauliche Veränderung bringt die Software eine Beschlussvorlage mit, deren Wortlaut Sie in die Tagesordnung übernehmen und anpassen. Mehr zur [WEG-Verwaltungssoftware](https://selbstverwalten.com/weg-software).

## Kurz zusammengefasst

- Ein Sondernutzungsrecht ist ein exklusives Nutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum, kein Eigentum. Es entsteht durch Vereinbarung und bindet Käufer nur, wenn es im Grundbuch steht.
- Ein Mehrheitsbeschluss kann es nicht begründen, außer die Gemeinschaftsordnung erlaubt das.
- Wer die Kosten trägt, regelt die Gemeinschaftsordnung; schweigt sie, zahlen alle nach Anteilen, bis die Gemeinschaft per Beschluss anders verteilt.
- Bauliche Veränderungen auf der Fläche brauchen vorher einen Beschluss. Verkaufen lässt sich das Recht nur mit der Wohnung oder an einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft.

## Häufige Fragen zum Sondernutzungsrecht

### Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

Sondereigentum gehört einem Eigentümer allein, etwa die Räume seiner Wohnung. Bei einem Sondernutzungsrecht bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum; der Berechtigte darf sie nur allein nutzen. Deshalb braucht er für bauliche Veränderungen auf der Fläche grundsätzlich einen Beschluss der Gemeinschaft, und er kann das Recht nicht getrennt von seiner Wohnung an Außenstehende verkaufen.

### Wer zahlt die Kosten für einen Garten mit Sondernutzungsrecht?

Das regelt zuerst die Gemeinschaftsordnung. Überträgt sie dem Berechtigten die Instandhaltung, trägt er im Zweifel auch die Kosten. Schweigt sie, ist die Erhaltung Sache der Gemeinschaft, und alle zahlen nach Miteigentumsanteilen. Seit 2020 kann die Gemeinschaft die Kosten per Mehrheitsbeschluss dem Berechtigten auferlegen, wenn die neue Verteilung seinen alleinigen Gebrauch berücksichtigt.

### Darf ich auf meiner Sondernutzungsfläche ein Gartenhaus aufstellen?

Nur mit einem Beschluss der Gemeinschaft, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung erlaubt es ausdrücklich. Ein Gartenhaus verändert das Gemeinschaftseigentum über die übliche Nutzung hinaus. Wer ohne Beschluss baut, muss mit einer Unterlassungs- oder Beseitigungsklage rechnen, selbst wenn er einen Anspruch auf Gestattung hätte.

### Kann die Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht per Mehrheit vergeben?

In der Regel nicht. Ein Sondernutzungsrecht entsteht nur durch Vereinbarung aller Eigentümer; ein Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig, auch wenn ihn niemand anficht. Eine Ausnahme gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel für solche Beschlüsse enthält oder der teilende Eigentümer sich die spätere Zuordnung vorbehalten hat.

### Kann ich ein Sondernutzungsrecht verkaufen?

Nur zusammen mit Ihrer Wohnung oder an einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft. Die Übertragung innerhalb der Gemeinschaft braucht nicht die Zustimmung der übrigen Eigentümer, wohl aber die Eintragung im Grundbuch und unter Umständen die Zustimmung der Banken mit Grundschulden auf den betroffenen Einheiten. An Außenstehende allein lässt sich das Recht nicht verkaufen, wohl aber in der Regel vermieten.

### Was gilt, wenn das Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch steht?

Dann bindet es nur die Eigentümer, die es vereinbart haben. Ein späterer Käufer einer anderen Wohnung muss es nicht gegen sich gelten lassen. Wer ein solches Recht hat, sollte deshalb darauf hinwirken, dass es nachträglich als Inhalt des Sondereigentums eingetragen wird.

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Zitiervorschlag: „Sondernutzungsrecht: Was für Garten, Terrasse und Stellplatz gilt und wer die Kosten trägt“, selbstverwalten.com, Stand 06.10.2026: https://selbstverwalten.com/blog/sondernutzungsrecht