# Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage): Höhe, Berechnung und Regeln für die WEG

Instandhaltungsrücklage der WEG: welche Höhe angemessen ist, Rechner (Peterssche Formel), II.-BV-Werte 2026 und Regeln für Entnahme, Verkauf und Steuer.

Quelle: https://selbstverwalten.com/blog/instandhaltungsruecklage-richtig-kalkulieren (selbstverwalten.com, veröffentlicht am 05.04.2026, aktualisiert am 06.10.2026)

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Die Instandhaltungsrücklage heißt im Gesetz seit Dezember 2020 Erhaltungsrücklage. Sie ist das gemeinsame Sparguthaben der WEG für Reparaturen an Dach, Fassade, Leitungen, Heizung und allem anderen, was den Eigentümern gemeinsam gehört. Eine feste Mindesthöhe gibt es nicht: Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), und über die Höhe entscheiden die Eigentümer selbst. Als Orientierung dienen die Peterssche Formel und die Sätze der Zweiten Berechnungsverordnung, die seit dem 1. Januar 2026 je nach Gebäudealter zwischen 11,50 und 18,62 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr liegen.

Dieser Artikel zeigt mit Rechner, Beispielzahlen und Muster-Beschluss, wie Sie die passende Höhe für Ihr Haus finden. Er erklärt außerdem, wie die Rücklage auf die Wohnungen verteilt wird und was bei Entnahme, Verkauf und Steuer gilt. Rechtsstand: Oktober 2026.

## Instandhaltungsrücklage oder Erhaltungsrücklage: Was ist der Unterschied?

In der Sache gibt es keinen. Die WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat nur den Namen geändert.

**Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage):** Die Erhaltungsrücklage ist Geld, das die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anspart, also für dessen Instandhaltung und Instandsetzung. Ihre Ansammlung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Bis November 2020 sprach das Gesetz von der Instandhaltungsrückstellung; im Alltag hat sich der Name Instandhaltungsrücklage gehalten.

Das Geld gehört der Gemeinschaft, nicht den einzelnen Eigentümern. Es ist Teil des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a Abs. 3 WEG), und sein Stand steht jedes Jahr im Vermögensbericht, der jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt wird (§ 28 Abs. 4 WEG). Angespart wird über das Hausgeld: Die Zuführung ist ein eigener Posten im [Wirtschaftsplan](https://selbstverwalten.com/blog/wirtschaftsplan-weg-aufstellen), und mit dem Beschluss über die Vorschüsse wird sie Teil der monatlichen Zahlung jedes Eigentümers (§ 28 Abs. 1 WEG).

### Ist eine Erhaltungsrücklage Pflicht?

Ja. Eine Gemeinschaft, die nichts zurücklegt, verwaltet nicht ordnungsmäßig. Jeder Eigentümer kann deshalb verlangen, dass eine angemessene Rücklage angespart wird (§ 18 Abs. 2 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Verweigert die Mehrheit den nötigen Beschluss, kann er ihn vom Gericht fassen lassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Einen konkreten Reparaturbedarf braucht es dafür nicht, wie der Bundesgerichtshof 2025 klargestellt hat (BGH, Urteil vom 26. September 2025, V ZR 108/24). Im selben Urteil betont er allerdings, dass die Eigentümer bei der Höhe der Zuführung ein weites Ermessen haben.

## Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Eine Zahl, die für jedes Haus passt, gibt es nicht. Angemessen ist, was zu Alter, Größe, Bauweise und Zustand des Gebäudes passt und die Maßnahmen der nächsten Jahre abdeckt. Drei Rechenwege haben sich durchgesetzt, und am aussagekräftigsten ist ihr Vergleich:

| Rechenweg | So wird gerechnet | Ergebnis für die Beispiel-WEG |
|---|---|---|
| Sätze der II. BV | Satz je m² nach Gebäudealter × Wohnfläche | 8.379 € im Jahr |
| Peterssche Formel | Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 × 70 % × Wohnfläche | 14.766 € im Jahr (bei angenommenen 2.500 € je m²) |
| Instandhaltungsplan | Kosten je Bauteil ÷ Jahre bis zur Erneuerung | 11.300 € im Jahr |

Die Beispiel-WEG ist erfunden. Sie hat sechs Wohnungen mit zusammen 450 m² Wohnfläche, ist seit 1972 bezugsfertig, wird mit einer Gas-Zentralheizung beheizt und hat keinen Aufzug. Bisher führt sie der Rücklage 8.100 Euro im Jahr zu, also 18 Euro je Quadratmeter. Alle drei Rechenwege kommen auf mehr. Die Gemeinschaft sollte die Zuführung deshalb beim nächsten Wirtschaftsplan überprüfen.

### Richtwerte nach der II. Berechnungsverordnung (Stand: 1. Januar 2026)

Die [Zweite Berechnungsverordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html) (II. BV) regelt, welche Instandhaltungskosten ein Vermieter im öffentlich geförderten Wohnungsbau höchstens in die Kostenmiete einrechnen darf. Für Eigentümergemeinschaften gilt sie nicht. Ihre Sätze sind aber ein verbreiteter Vergleichsmaßstab, weil sie alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst werden (§ 28 Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs. 4 II. BV). Zuletzt sind sie zum 1. Januar 2026 um 8,37 Prozent gestiegen:

| Bezugsfertigkeit liegt am Ende des Kalenderjahres zurück | Höchstsatz je m² Wohnfläche und Jahr (seit 1.1.2026) |
|---|---|
| weniger als 22 Jahre | 11,50 € |
| mindestens 22 Jahre | 14,58 € |
| mindestens 32 Jahre | 18,62 € |
| Zuschlag, wenn ein Aufzug vorhanden ist | 1,63 € |

Grundlage ist § 28 Abs. 2 II. BV. Die fortgeschriebenen Beträge hat der [VdW Bayern](https://www.vdwbayern.de/wp-content/uploads/2025/11/VdW_Zweite-Berechnungsverordnung_Pauschalen_2026_fin.pdf) im November 2025 veröffentlicht. Die nächste Anpassung folgt zum 1. Januar 2029.

Für die Beispiel-WEG, deren Bezugsfertigkeit mehr als 32 Jahre zurückliegt, ergibt das 450 m² × 18,62 € = 8.379 Euro im Jahr. Mit Aufzug kämen 1,63 Euro je Quadratmeter hinzu. Zwei Einschränkungen gehören zu diesen Zahlen. Es sind Höchstsätze für Mietwohnungen und keine Vorgabe für die WEG. Außerdem decken sie die Instandhaltung des ganzen Hauses einschließlich der Wohnungen ab, während die Erhaltungsrücklage nur für das Gemeinschaftseigentum gedacht ist.

### Die Peterssche Formel

Die Peterssche Formel geht davon aus, dass ein Gebäude in 80 Jahren Instandhaltungskosten in Höhe des Anderthalbfachen seiner reinen Herstellungskosten verursacht, also der Baukosten ohne Grundstück und Erschließung. Daraus ergibt sich der jährliche Bedarf:

**Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 Jahre = Bedarf je m² und Jahr für das ganze Haus**

In einer Eigentümergemeinschaft entfallen davon üblicherweise 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum. Den Rest tragen die Eigentümer in ihren Wohnungen selbst. Bei Altbauten setzen Sie nicht die historischen Baukosten an, sondern das, was ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde. Am verlässlichsten ist dafür die Kostenschätzung eines Architekten oder Sachverständigen.

> **Rücklagen-Rechner (Peterssche Formel):** Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 Jahre × Anteil des Gemeinschaftseigentums (üblich 65 bis 70 Prozent) ergibt die jährliche Zuführung je m² Wohnfläche.

Mit angenommenen Herstellungskosten sieht die Rechnung so aus, jeweils mit 70 Prozent Anteil des Gemeinschaftseigentums:

| Herstellungskosten je m² | Bedarf je m² und Jahr, ganzes Haus | davon Gemeinschaftseigentum | Beispiel-WEG mit 450 m² |
|---|---|---|---|
| 2.000 € | 37,50 € | 26,25 € | 11.813 € im Jahr |
| 2.500 € | 46,88 € | 32,81 € | 14.766 € im Jahr |
| 3.000 € | 56,25 € | 39,38 € | 17.719 € im Jahr |
| 3.500 € | 65,63 € | 45,94 € | 20.672 € im Jahr |

![Rechenkette der Petersschen Formel: 2.000 Euro pro Quadratmeter Herstellungskosten mal 1,5 ergibt 3.000 Euro, geteilt durch 80 Jahre ergibt 37,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr, davon 70 Prozent für das Gemeinschaftseigentum ergibt 26,25 Euro pro Quadratmeter und Jahr](https://selbstverwalten.com/blog/instandhaltungsruecklage-richtig-kalkulieren-peters-formel.png)

*Die Peterssche Formel als Rechenkette: vom Herstellungswert zur jährlichen Zuführung*

Mit heutigen Baupreisen liefert die Formel deutlich höhere Werte als die II. BV. Das ist kein Rechenfehler, denn sie bildet den langfristigen Bedarf ab, auch für große Erneuerungen, die nur alle paar Jahrzehnte anfallen. Wer weniger anspart, muss solche Maßnahmen später zusätzlich finanzieren, etwa über eine Sonderumlage oder ein Darlehen der Gemeinschaft.

### Der Instandhaltungsplan für Ihr Haus

Faustformeln kennen Ihr Haus nicht. Genauer ist ein einfacher Instandhaltungsplan, den Sie in einer Tabellenkalkulation aufstellen:

1. **Bauteile auflisten**, die zum Gemeinschaftseigentum gehören: Dach, Fassade, Fenster (je nach Teilungserklärung), Heizung, Leitungen, Treppenhaus und Außenanlagen.
2. **Alter und Zustand festhalten:** Wann wurde das Bauteil zuletzt erneuert, und wie sieht es heute aus?
3. **Jahre bis zur Erneuerung schätzen**, am besten zusammen mit einem Handwerker oder Sachverständigen.
4. **Kosten zum heutigen Preis ermitteln**, etwa aus Angeboten oder Kostenschätzungen.
5. **Jährlichen Sparbetrag ausrechnen:** Kosten geteilt durch die Jahre bis zur Erneuerung.

Für die Beispiel-WEG könnte das so aussehen (angenommene Werte):

| Bauteil | Kosten heute | Erneuerung in | Sparbetrag pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Dacheindeckung | 54.000 € | 18 Jahren | 3.000 € |
| Fassadenanstrich | 24.000 € | 8 Jahren | 3.000 € |
| Heizungsanlage | 42.000 € | 12 Jahren | 3.500 € |
| Fenster im Gemeinschaftseigentum | 36.000 € | 20 Jahren | 1.800 € |
| **Summe** | **156.000 €** | | **11.300 €** |

Liegt schon Geld auf dem Rücklagenkonto, ziehen Sie es vom Bedarf der zuerst fälligen Maßnahme ab. Wenn Sie die Tabelle jedes Jahr vor dem Wirtschaftsplan aktualisieren, wächst die Planung mit dem Haus.

## Instandhaltungsrücklage pro qm oder nach MEA: Wie wird sie verteilt?

Die Quadratmeter bestimmen, wie viel die Gemeinschaft insgesamt anspart. Wer welchen Anteil davon zahlt, ist eine andere Frage. Ohne abweichende Regelung gilt der gesetzliche Schlüssel, also die Verteilung nach [Miteigentumsanteilen](https://selbstverwalten.com/blog/miteigentumsanteil) (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Dass dieser Schlüssel auch für die Zuführung zur Rücklage gilt, hat der Bundesgerichtshof im Februar 2025 bestätigt (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025, V ZR 128/23).

Die Gemeinschaftsordnung kann einen anderen Schlüssel vorsehen, etwa die Wohnfläche. Außerdem dürfen die Eigentümer den Schlüssel für die Zuführung per Mehrheitsbeschluss ändern, denn § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst nach demselben Urteil auch Zahlungen auf Rücklagen. Der neue Schlüssel muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Im entschiedenen Fall traf das zu, weil der alte Schlüssel die Gewerbeeinheiten ohne sachlichen Grund begünstigt hatte.

So wirkt der Unterschied in der Beispiel-WEG: Wohnung 3 hat 80 m² Wohnfläche und 180 von 1.000 Miteigentumsanteilen. Von den 8.100 Euro Zuführung trägt sie nach Miteigentumsanteilen 1.458 Euro im Jahr, also 121,50 Euro im Monat. Nach Wohnfläche wären es 1.440 Euro. Ihren eigenen Anteil finden Sie im Einzelwirtschaftsplan, in dem die Zuführung meist als eigene Zeile steht.

## Wofür darf die Erhaltungsrücklage verwendet werden?

Die Rücklage ist für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums da, also für Instandhaltung und Instandsetzung (§ 13 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Typische Fälle sind die Dachsanierung, der Fassadenanstrich, der Ersatz einer defekten Heizung oder die Sanierung von Leitungen.

Für andere Zwecke ist Vorsicht geboten. Zwei Fälle sind typisch:

- **Geld für laufende Rechnungen fehlt**, etwa weil ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt. Nach verbreiteter Ansicht darf die Gemeinschaft dann nur per Beschluss auf die Rücklage zugreifen, und nur so weit, dass danach eine angemessene Rücklage übrig bleibt. Dauerhafte Lücken schließt die Gemeinschaft besser mit höheren Vorschüssen.
- **Eine bauliche Veränderung soll bezahlt werden**, also eine Maßnahme, die über die Erhaltung hinausgeht (§ 20 WEG). Deren Kosten tragen nach § 21 WEG nicht immer alle Eigentümer. Kommt das Geld aus der gemeinsamen Rücklage, zahlen womöglich auch Eigentümer mit, denen nach § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG keine Kosten auferlegt werden dürfen. Klären Sie deshalb vor der Entnahme, wer die Kosten trägt.

### Entnahme aus der Rücklage: Geht das ohne Beschluss?

In der Regel nicht. Über die Verwendung der Rücklage entscheiden die Eigentümer durch Beschluss (§ 19 Abs. 1 WEG). Ein Verwalter darf ohne Beschluss nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Außerdem darf er tun, was nötig ist, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden, etwa nach einem Rohrbruch (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Eigentümer können diesen Rahmen per Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG), zum Beispiel mit einer Betragsgrenze für Entnahmen.

In einer Gemeinschaft ohne Verwalter hat niemand diese Befugnisse. Der Beschluss legt dann fest, was mit dem Geld geschieht. Wer den Auftrag unterschreibt und die Überweisung auslöst, ist eine zweite Frage: Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie unterschreiben also gemeinsam oder erteilen einem von ihnen gemeinsam eine schriftliche Vollmacht. Ein Mehrheitsbeschluss, der einen einzelnen Eigentümer zum Handeln ermächtigt, genügt dafür seit der WEG-Reform nicht mehr.

Einfacher ist es, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG). Er vertritt die Gemeinschaft dann kraft Gesetzes (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG) und hat dieselben Befugnisse wie jeder andere Verwalter. In echten Notfällen bleibt außerdem jedem Eigentümer ein eigenes Recht: Er darf ohne Zustimmung der anderen tun, was nötig ist, um einen unmittelbar drohenden Schaden am Gemeinschaftseigentum abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG).

Die Vorlage enthält beide typischen Beschlüsse. Variante A erhöht die Zuführung, und Variante B bezahlt eine konkrete Maßnahme aus der Rücklage. Ein eigener Abschnitt klärt, wer den Auftrag mit und ohne Verwalter unterschreibt, und enthält eine Vollmacht zum Ausfüllen:

#### Vorlage: Beschluss zur Erhaltungsrücklage: Zuführung erhöhen oder Geld entnehmen

Zwei Muster für die Versammlung: die jährliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage anheben und Geld aus der Rücklage für eine Erhaltungsmaßnahme verwenden, dazu eine Vollmacht für Gemeinschaften ohne Verwalter.

Wohnungseigentümergemeinschaft [Straße Hausnummer, PLZ Ort]

**Variante A: Zuführung zur Erhaltungsrücklage erhöhen**

Tagesordnungspunkt [Nummer]: Erhöhung der Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab [Jahr]

„Die Wohnungseigentümer beschließen, der Erhaltungsrücklage ab dem Wirtschaftsjahr [Jahr] jährlich [Gesamtbetrag] Euro zuzuführen. Das entspricht [Betrag je Quadratmeter] Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zuführung wird nach [Miteigentumsanteilen / dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Schlüssel] verteilt und in den Wirtschaftsplan [Jahr] und die darauf beschlossenen Vorschüsse aufgenommen.“

Begründung: [Alter und Zustand des Gebäudes, anstehende Maßnahmen, Ergebnis des Instandhaltungsplans, bisheriger Stand der Rücklage]

**Variante B: Entnahme für eine Erhaltungsmaßnahme**

Tagesordnungspunkt [Nummer]: [Maßnahme] und Bezahlung aus der Erhaltungsrücklage

„Die Wohnungseigentümer beschließen, die Firma [Firma] laut Angebot vom [Datum des Angebots] mit [Maßnahme] am gemeinschaftlichen Eigentum zu beauftragen, zu höchstens [Betrag] Euro brutto. Die Kosten werden aus der Erhaltungsrücklage bezahlt. Nach der Entnahme verbleiben voraussichtlich [Restbetrag] Euro in der Rücklage.“

Begründung: [Schaden oder Anlass, eingeholte Angebote, warum die Maßnahme jetzt nötig ist]

**Ergebnis der Abstimmung**

Für jeden Beschluss getrennt festhalten:

Ja-Stimmen: [Anzahl]  
Nein-Stimmen: [Anzahl]  
Enthaltungen: [Anzahl]

Die Versammlungsleitung verkündet am [Datum] in [Ort]: Der Beschluss ist [angenommen oder abgelehnt]. Eintrag in die Beschluss-Sammlung unter Nummer [Nummer] (§ 24 Abs. 7 WEG).

**Wer unterschreibt den Auftrag und überweist?**

Der Beschluss legt fest, was geschieht. Wer die Gemeinschaft dabei nach außen vertritt, regelt § 9b Abs. 1 WEG:

- **Mit Verwalter**, auch wenn ein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist: Er erteilt den Auftrag im Namen der Gemeinschaft und überweist den Rechnungsbetrag nach Abnahme der Leistung.
- **Ohne Verwalter**: Alle Wohnungseigentümer unterschreiben den Auftrag gemeinsam, oder sie erteilen einem Eigentümer gemeinsam eine schriftliche Vollmacht. Ein Mehrheitsbeschluss allein gibt niemandem Vertretungsmacht.

Überweisungen vom Rücklagenkonto kann außerdem nur auslösen, wer nach dem Kontovertrag verfügungsberechtigt ist.

**Vollmacht für Gemeinschaften ohne Verwalter**

Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Straße Hausnummer, PLZ Ort] bevollmächtigen [Name], die Gemeinschaft bei der Umsetzung des Beschlusses vom [Datum des Beschlusses] zu vertreten: den Auftrag an die Firma [Firma] zu erteilen, die Leistung abzunehmen und den Rechnungsbetrag aus der Erhaltungsrücklage zu bezahlen.

[Ort, Datum]  
[Name und Unterschrift jedes Wohnungseigentümers]

**Hinweise zum Ausfüllen**

- Für beide Beschlüsse genügt in der Versammlung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ohne Versammlung müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen, außer die Eigentümer haben vorher für genau diesen Gegenstand beschlossen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG).
- Die Vollmacht braucht die Unterschrift aller Wohnungseigentümer, weil die Gemeinschaft ohne Verwalter nur von allen gemeinsam vertreten wird (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Wer das nicht bei jedem Auftrag wiederholen will, bestellt einen Eigentümer zum Verwalter (§ 26 WEG). Ohne Zertifikat nach § 26a WEG oder gleichgestellte Ausbildung (§ 7 ZertVerwV) genügt ein Eigentümer aber nur, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Sonst ist die Bestellung anfechtbar. Mitgezählt werden Wohnungen und Teileigentum, Stellplätze nur, wenn sie eigenes Teileigentum sind.
- Die Rücklage dient der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Soll sie eine bauliche Veränderung bezahlen, prüfen Sie vorher, wer deren Kosten nach § 21 WEG trägt.
- Holen Sie für größere Aufträge Vergleichsangebote ein und legen Sie sie der Einladung bei.
- Weisen Sie den Stand der Rücklage nach der Entnahme im Vermögensbericht aus (§ 28 Abs. 4 WEG) und tragen Sie den Beschluss in die Beschluss-Sammlung ein (§ 24 Abs. 7 WEG).

Download: https://selbstverwalten.com/vorlagen/beschluss-erhaltungsruecklage.docx (Word) · https://selbstverwalten.com/vorlagen/beschluss-erhaltungsruecklage.pdf (PDF) · Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 28 Abs. 1 WEG, § 9b Abs. 1 WEG

### Wenn die Rücklage nicht reicht

Reicht die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Das ist ein einmaliger Betrag, den jeder Eigentümer zusätzlich zum Hausgeld zahlt, verteilt nach dem geltenden Schlüssel. Wie sie beschlossen wird, steht im Ratgeber zur [Sonderumlage](https://selbstverwalten.com/blog/sonderumlage-weg-rechte-pflichten). Die beste Vorbeugung bleibt der jährliche Blick in den Instandhaltungsplan, bevor der Wirtschaftsplan entsteht.

## Muss die Rücklage auf einem separaten Konto liegen?

Ein eigenes Rücklagenkonto schreibt das Gesetz nicht vor. Das Geld muss aber auf einem Konto der Gemeinschaft liegen und in der Buchhaltung gesondert ausgewiesen werden, sonst lässt sich der Stand im Vermögensbericht nicht belegen. Ein separates Konto macht das am einfachsten: Was dort liegt, ist Rücklage, und niemand bezahlt versehentlich laufende Rechnungen davon.

Bei der Anlage gehen Sicherheit und Verfügbarkeit vor Rendite. Tagesgeld oder kurz laufendes Festgeld passen zu Geld, das nach einem Wasserschaden schnell bereitstehen muss, Anlagen mit Kursrisiko dagegen nicht. Welche Bank Konten für selbstverwaltete Gemeinschaften eröffnet und wie Sie die Verfügungsrechte regeln, steht im Ratgeber zum [WEG-Konto](https://selbstverwalten.com/blog/weg-konto-selbstverwaltung-bank).

## Was passiert mit der Rücklage beim Verkauf der Wohnung?

Sie bleibt in der Gemeinschaft. Weil die Rücklage der Gemeinschaft gehört, hat der Verkäufer keinen Anspruch darauf, „seinen Anteil“ ausgezahlt zu bekommen. Der Käufer übernimmt mit der Wohnung auch die Beteiligung an dem, was angespart ist. Wie Hausgeld und Abrechnung im Jahr des Verkaufs zwischen beiden aufgeteilt werden, erklärt der Ratgeber zur [Hausgeldabrechnung beim Eigentümerwechsel](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeldabrechnung-eigentuemerwechsel).

### Mindert die Instandhaltungsrücklage den Kaufpreis?

Bei der Grunderwerbsteuer nicht. Lange war es gängige Praxis, im Kaufvertrag einen Teil des Preises dem Anteil an der Rücklage zuzuordnen und so Grunderwerbsteuer zu sparen. Der Bundesfinanzhof hat das 2020 beendet: Der vereinbarte Kaufpreis ist nicht um die anteilige Rücklage zu mindern ([BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202110004/)). Die Finanzverwaltung wendet das auch auf Eigentumswohnungen an, und zwar auf Kaufverträge, die nach der Veröffentlichung des Urteils im Bundessteuerblatt geschlossen wurden.

Beim Preis selbst ist die Rücklage Verhandlungssache. Eine gut gefüllte Rücklage macht eine Wohnung attraktiver. Eine magere Rücklage bei absehbarem Sanierungsbedarf kündigt dagegen Sonderumlagen an. Käufer sollten deshalb den letzten Vermögensbericht, die Jahresabrechnung und die Beschluss-Sammlung ansehen. In die Beschluss-Sammlung darf auch ein Dritter Einsicht nehmen, den ein Eigentümer dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 7 WEG).

## Steuer und Vermietung: Ist die Rücklage absetzbar oder umlagefähig?

### Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Nicht in dem Jahr, in dem Sie einzahlen. Für Vermieter hat der Bundesfinanzhof das auch für das seit Dezember 2020 geltende WEG-Recht bestätigt: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage rechtfertigt keinen Werbungskostenabzug ([BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202510025/)). Abziehbar wird das Geld erst, wenn die Gemeinschaft es für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Für Selbstnutzer gilt bei der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG dasselbe Prinzip: Maßgeblich ist die Zahlung an den Handwerker, nicht die Einzahlung in die Rücklage. Wie Sie Hausgeld und Abrechnung in der Steuererklärung angeben, erklärt der Ratgeber [Hausgeld steuerlich absetzen](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeldabrechnung-steuern-absetzen).

### Ist die Rücklage auf Mieter umlagefähig?

Nein. Auf Mieter umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten, und die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zählt die Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Die Zuführung zur Rücklage ist Vorsorge für genau diese Kosten. Welche Teile des Hausgelds Sie weitergeben dürfen, zeigt der Ratgeber [Hausgeld auf Mieter umlegen](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeld-auf-mieter-umlegen).

> **Die Rücklage im Blick, auch ohne Verwalter**
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> In [selbstverwalten.com](https://selbstverwalten.com/) planen Sie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan, und die App verteilt sie mit dem Hausgeld auf die Einheiten. Das Rücklagenkonto binden Sie über die [Bankanbindung](https://selbstverwalten.com/features/banking-anbindung) ein, sodass Einzahlungen und Entnahmen ohne Abtippen in der Buchhaltung ankommen. Der Vermögensbericht zur Jahresabrechnung weist den Stand der Rücklage für alle Eigentümer nachvollziehbar aus.

## Das Wichtigste in Kürze

- Instandhaltungsrücklage und Erhaltungsrücklage sind dasselbe. Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), aber keine feste Höhe.
- Als Vergleichswerte dienen die Sätze der II. BV, seit 1. Januar 2026 je nach Gebäudealter 11,50 bis 18,62 Euro je m² Wohnfläche und Jahr, und die Peterssche Formel. Am genauesten ist ein Instandhaltungsplan für das eigene Haus.
- Verteilt wird die Zuführung nach Miteigentumsanteilen, sofern Gemeinschaftsordnung oder Beschluss nichts anderes bestimmen. Den Schlüssel können die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss ändern.
- Entnahmen brauchen grundsätzlich einen Beschluss. Ohne Verwalter unterschreiben alle Eigentümer gemeinsam oder einer von ihnen mit schriftlicher Vollmacht aller.
- Beim Verkauf bleibt die Rücklage in der Gemeinschaft. Steuerlich zählt sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für die Erhaltung ausgibt.

## Häufige Fragen zur Instandhaltungsrücklage

### Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter sein?

Eine gesetzliche Zahl gibt es nicht. Als Vergleichswert dienen die Sätze der Zweiten Berechnungsverordnung, die seit dem 1. Januar 2026 je nach Gebäudealter 11,50 bis 18,62 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr betragen, mit Aufzug 1,63 Euro mehr. Die Peterssche Formel ergibt bei Herstellungskosten von 2.500 Euro je Quadratmeter rund 33 Euro für das Gemeinschaftseigentum. Maßgeblich sind am Ende der Zustand des Hauses und die Maßnahmen der nächsten Jahre.

### Ist die Instandhaltungsrücklage dasselbe wie die Erhaltungsrücklage?

Ja. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Vorher sprach das Gesetz von der Instandhaltungsrückstellung, und im Alltag ist der Begriff Instandhaltungsrücklage geblieben. Gemeint ist dasselbe Geld der Gemeinschaft.

### Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage zurück, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf bleibt sie vollständig in der Gemeinschaft, und der Käufer übernimmt mit der Wohnung die Beteiligung daran. Die Grunderwerbsteuer wird auf den vollen Kaufpreis berechnet, auch wenn der Vertrag einen Teil davon der Rücklage zuordnet.

### Darf Geld ohne Beschluss aus der Rücklage entnommen werden?

Grundsätzlich nicht. Über die Verwendung entscheiden die Eigentümer per Beschluss. Ein Verwalter darf ohne Beschluss nur Kleinigkeiten erledigen und in Notfällen handeln, etwa nach einem Rohrbruch, und die Eigentümer können ihm einen Rahmen für Entnahmen geben. Ohne Verwalter handeln alle Eigentümer gemeinsam, ein Einzelner nur mit einer schriftlichen Vollmacht aller.

### Ist die Erhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Nicht bei der Einzahlung. Vermieter können das Geld erst als Werbungskosten abziehen, wenn die Gemeinschaft es für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt; der Bundesfinanzhof hat das 2025 auch für das neue WEG-Recht bestätigt. Auch bei der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen zählt die Zahlung an den Handwerker, nicht die Zuführung zur Rücklage.

### Kann ein einzelner Eigentümer eine höhere Rücklage durchsetzen?

Ja, wenn die bisherige Zuführung nicht mehr angemessen ist. Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, zu der eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört, und notfalls eine Beschlussersetzungsklage erheben. Weil die Eigentümer bei der Höhe ein weites Ermessen haben, hat das in der Regel nur Erfolg, wenn die Rücklage deutlich zu niedrig ist.

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Zitiervorschlag: „Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage): Höhe, Berechnung und Regeln für die WEG“, selbstverwalten.com, Stand 06.10.2026: https://selbstverwalten.com/blog/instandhaltungsruecklage-richtig-kalkulieren