# Hausgeld auf Mieter umlegen: Was aus der Hausgeldabrechnung in die Nebenkostenabrechnung darf

Eigentumswohnung vermietet? Welche Teile des Hausgelds umlagefähig sind, welcher Schlüssel gilt und wie daraus die Nebenkostenabrechnung wird.

Quelle: https://selbstverwalten.com/blog/hausgeld-auf-mieter-umlegen (selbstverwalten.com, veröffentlicht am 18.09.2026, aktualisiert am 07.10.2026)

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Wer eine Eigentumswohnung vermietet, bekommt jedes Jahr zwei Abrechnungen auf den Tisch: die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft und die Nebenkostenabrechnung, die er selbst für seinen Mieter schreiben muss. Die erste kommt von der Verwaltung, die zweite entsteht meist am Küchentisch. Dazwischen liegt eine Frage, die viele vermietende Eigentümer irgendwann googeln: Wie viel vom [Hausgeld](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeld) darf ich auf den Mieter umlegen? Die kurze Antwort lautet: nur die Betriebskosten, nie die Rücklage und nie die Verwaltung. Dieser Artikel zeigt, welche Positionen umlagefähig sind, welcher Verteilerschlüssel gilt, warum die Zwölf-Monats-Frist auch dann läuft, wenn die WEG trödelt, und wie Sie in fünf Schritten von der Hausgeldabrechnung zur Nebenkostenabrechnung kommen.

## Hausgeld und Nebenkosten sind zwei verschiedene Dinge

**Hausgeld:** Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung des Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft. Es deckt alle Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Wirtschaftsplan (§ 28 WEG): Betriebskosten, Verwaltervergütung, Instandhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Schuldner ist immer der Eigentümer, nie der Mieter.

Die Nebenkosten des Mieters folgen dagegen dem Mietrecht. Umlegen dürfen Sie nur, was § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Betriebskosten definiert, und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Die beiden Rechtskreise sind getrennt: Was die Gemeinschaft beschließt, bindet Ihren Mieter nicht, und was im Mietvertrag steht, interessiert die Gemeinschaft nicht.

| | Hausgeldabrechnung | Nebenkostenabrechnung |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 28 WEG | § 556 BGB, BetrKV, HeizkostenV |
| Wer rechnet ab? | WEG-Verwaltung gegenüber dem Eigentümer | Vermieter gegenüber dem Mieter |
| Welche Kosten? | Alle Kosten der Gemeinschaft | Nur umlagefähige Betriebskosten |
| Frist | Keine starre gesetzliche Frist | Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums |
| Folge bei Verspätung | Ärger in der Versammlung | Nachforderung ist ausgeschlossen |

Wer die Hausgeldabrechnung einfach an den Mieter weiterreicht oder im Mietvertrag pauschal „der Mieter trägt das Hausgeld“ vereinbart, legt Kosten um, die das Gesetz ausdrücklich ausnimmt. Eine solche Abrechnung ist in diesen Teilen angreifbar, und der Mieter kann zu viel Gezahltes zurückfordern.

## Diese Positionen sind umlagefähig

Umlagefähig ist, was im Katalog des § 2 BetrKV steht und laufend entsteht. In einer typischen Hausgeldabrechnung sind das:

| Position in der Hausgeldabrechnung | Umlagefähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser | Ja | |
| Müllabfuhr, Straßenreinigung | Ja | |
| Heizung und Warmwasser | Ja | Verbrauchsabhängig nach Heizkostenverordnung |
| Hausmeister | Teilweise | Anteile für Reparaturen und Verwaltungsaufgaben herausrechnen |
| Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst | Ja | |
| Allgemeinstrom, Beleuchtung | Ja | |
| Aufzug: Betrieb und Wartung | Teilweise | Bei Vollwartungsverträgen den Reparaturanteil abziehen |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | Ja | |
| Schornsteinfeger, Wartung der Heizung | Ja | |
| Verwaltervergütung | Nein | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Nein | Vermögensbildung der Eigentümer |
| Reparaturen, Instandhaltung, Instandsetzung | Nein | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
| Kontoführung, Kosten der Versammlung, Rechtsberatung | Nein | Verwaltungskosten |
| Sonderumlagen | Nein | Betreffen fast immer Erhaltung oder Liquidität der Gemeinschaft |

Die Logik dahinter ist einfach: Der Mieter zahlt für den laufenden Betrieb des Hauses, der Eigentümer für Substanz und Organisation. Deshalb bleibt auch die [Erhaltungsrücklage](https://selbstverwalten.com/blog/instandhaltungsruecklage-richtig-kalkulieren) vollständig bei Ihnen, ebenso jede [Sonderumlage](https://selbstverwalten.com/blog/sonderumlage-weg-rechte-pflichten) für Dach, Fassade oder Heizung.

> **Nur was im Mietvertrag steht**
>
> Die Umlage setzt eine Vereinbarung voraus. Üblich und ausreichend ist der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. „Sonstige Betriebskosten“ (etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern oder die Dachrinnenreinigung) müssen im Vertrag einzeln benannt sein, sonst bleiben sie beim Vermieter.

## Wie viel Prozent vom Hausgeld sind umlagefähig?

Eine feste Quote gibt es nicht, weil jede Gemeinschaft anders wirtschaftet. Ein Haus mit Aufzug, Hausmeister und Zentralheizung hat einen hohen Betriebskostenanteil, ein Haus mit kräftiger Rücklagenzuführung und wenig Service hat einen niedrigen. Eine verlässliche Faustzahl gibt es deshalb nicht. Rechnen müssen Sie mit Ihren eigenen Zahlen, wie dieses Beispiel zeigt:

| Position | Betrag laut Einzelabrechnung | Davon umlagefähig |
|---|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 980 € | 980 € |
| Wasser und Abwasser | 310 € | 310 € |
| Hausmeister | 280 € | 280 € |
| Gebäudeversicherung | 240 € | 240 € |
| Müllabfuhr | 190 € | 190 € |
| Treppenhausreinigung | 160 € | 160 € |
| Aufzugswartung | 120 € | 120 € |
| Gartenpflege | 90 € | 90 € |
| Allgemeinstrom | 45 € | 45 € |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 780 € | 0 € |
| Verwaltervergütung | 330 € | 0 € |
| Reparaturen | 210 € | 0 € |
| Kontoführung, Versammlung, Sonstiges | 65 € | 0 € |
| **Summe** | **3.800 €** | **2.415 €** |

In diesem Beispiel sind knapp 64 Prozent der Kosten umlagefähig, und 1.385 Euro bleiben beim Eigentümer. Dazu kommt die Grundsteuer, die in keiner Hausgeldabrechnung steht.

![Gestapelter Balken zum Rechenbeispiel: Von 3.800 Euro Hausgeldkosten sind 2.415 Euro umlagefähige Betriebskosten, 1.385 Euro aus Rücklage, Verwaltung und Reparaturen bleiben beim Eigentümer](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeld-auf-mieter-umlegen-aufteilung.png)

*Beispielrechnung: Knapp zwei Drittel der Kosten gehen an den Mieter weiter, Rücklage, Verwaltung und Reparaturen trägt der Eigentümer*

## Was nicht in der Hausgeldabrechnung steht, aber umlagefähig ist

Die Hausgeldabrechnung bildet nur ab, was über das Konto der Gemeinschaft läuft. Zwei Posten fehlen dort regelmäßig:

- **Grundsteuer.** Sie wird für jede Eigentumswohnung einzeln festgesetzt und direkt vom Eigentümer bezahlt. Umlagefähig ist sie trotzdem (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Nehmen Sie den Betrag aus Ihrem Grundsteuerbescheid und setzen Sie ihn als eigene Zeile an.
- **Kosten nur Ihrer Wohnung.** Die Wartung einer Etagenheizung oder der Rauchwarnmelder in der Wohnung zahlen Sie selbst. Auch sie gehören in die Nebenkostenabrechnung, wenn der Mietvertrag sie nennt.

Umgekehrt ist eine Position seit Juli 2024 weggefallen: Die Entgelte für den gemeinschaftlichen Kabelanschluss dürfen nicht mehr umgelegt werden, auch wenn die Gemeinschaft den Sammelvertrag weiterführt. Und bei den Heizkosten tragen Vermieter seit 2023 einen Teil der CO₂-Kosten selbst. Wie groß der Anteil ist, hängt vom Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter ab. Die Angaben dafür liefert in der Regel die Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft.

## Welcher Verteilerschlüssel gilt gegenüber dem Mieter?

Lange war das ein Dauerstreit: Die Gemeinschaft verteilt nach [Miteigentumsanteilen](https://selbstverwalten.com/blog/miteigentumsanteil), das Mietrecht aber nach Wohnfläche. Wer nichts vereinbart hatte, musste umrechnen. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 löst § 556a Abs. 3 BGB das Problem. Ist Wohnungseigentum vermietet und im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt gegenüber dem Mieter der Maßstab, nach dem die Kosten zwischen den Eigentümern verteilt werden.

Praktisch heißt das: Sie können den Betrag aus Ihrer Einzelabrechnung übernehmen, ohne ihn umzurechnen. Drei Einschränkungen gelten:

1. **Der Mietvertrag geht vor.** Steht dort ausdrücklich „Umlage nach Wohnfläche“, müssen Sie nach Wohnfläche abrechnen, und dafür brauchen Sie Gesamtkosten und Gesamtfläche des Hauses.
2. **Heizkosten folgen der Heizkostenverordnung.** Mindestens die Hälfte wird nach Verbrauch verteilt, egal was die Gemeinschaft sonst beschließt.
3. **Billiges Ermessen.** Benachteiligt der Schlüssel der Gemeinschaft den Mieter unangemessen, gilt wieder die Wohnfläche. Das ist die Ausnahme, nicht die Regel.

Auch in der Nebenkostenabrechnung müssen Sie die Gesamtkosten des Hauses, den Schlüssel und den Anteil Ihrer Wohnung angeben. Die nötigen Zahlen stehen in der [Hausgeldabrechnung](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeldabrechnung-verstehen-pruefen), in der Gesamt- und der Einzelabrechnung.

## Die Frist läuft, auch wenn die Hausgeldabrechnung fehlt

Über die Vorauszahlungen des Mieters müssen Sie jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Jahr 2025 endet die Frist also am 31. Dezember 2026. Wer später abrechnet, kann keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben des Mieters muss er trotzdem auszahlen.

Viele Vermieter glauben, die Frist beginne erst, wenn die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung beschlossen hat. Das ist falsch. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung auch dann fristgerecht abrechnen muss, wenn der Beschluss der Gemeinschaft noch aussteht (Urteil vom 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15). Der Beschluss ist keine Voraussetzung für die Nebenkostenabrechnung. Eine Verspätung ist nur entschuldigt, wenn der Vermieter sie nicht zu vertreten hat, und das muss er konkret darlegen. Der bloße Hinweis „die Verwaltung war zu langsam“ genügt nicht.

> **Wenn die Verwaltung nicht liefert**
>
> Fordern Sie die Abrechnung frühzeitig schriftlich an, spätestens im Herbst. Als Eigentümer haben Sie außerdem ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG). Notfalls rechnen Sie auf Basis der Belege und Kontoauszüge der Gemeinschaft selbst ab. Wie Sie erkennen, ob die Verzögerung System hat, zeigt der Artikel über [Warnsignale einer schlechten Hausverwaltung](https://selbstverwalten.com/blog/schlechte-hausverwaltung-erkennen).

## Von der Hausgeldabrechnung zur Nebenkostenabrechnung in fünf Schritten

1. **Mietvertrag prüfen.** Welche Betriebskosten sind vereinbart, welcher Schlüssel, welche Vorauszahlung? Das ist der Rahmen für alles Weitere.
2. **Einzelabrechnung zerlegen.** Gehen Sie Position für Position durch und sortieren Sie in umlagefähig und nicht umlagefähig. Bei Hausmeister und Aufzug die Verträge ansehen und Reparaturanteile abziehen.
3. **Eigene Kosten ergänzen.** Grundsteuer und Kosten, die nur Ihre Wohnung betreffen, kommen als eigene Zeilen dazu.
4. **Zeitraum abgrenzen.** Bei einem Mieterwechsel im Jahr wird taggenau geteilt, verbrauchsabhängige Kosten nach Zwischenablesung. Die [Abrechnung beim Eigentümerwechsel](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeldabrechnung-eigentuemerwechsel) folgt übrigens anderen Regeln als die beim Mieterwechsel.
5. **Vorauszahlungen abziehen und versenden.** Summe der umlagefähigen Kosten minus geleistete Vorauszahlungen ergibt Nachzahlung oder Guthaben. Weisen Sie die Arbeitskosten für Hausmeister, Reinigung und Wartung gesondert aus: Ihr Mieter kann sie [nach § 35a EStG steuerlich geltend machen](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeldabrechnung-steuern-absetzen).

Eine Besonderheit vereinfacht die Arbeit: Die Gemeinschaft rechnet nach tatsächlichen Zahlungen im Kalenderjahr ab. Dieses Abflussprinzip hat der Bundesgerichtshof auch im Mietrecht grundsätzlich akzeptiert. Sie dürfen die Zahlen der Gemeinschaft also übernehmen. Die Ausnahme sind Heizkosten: Dort zählt der Verbrauch im Abrechnungszeitraum, nicht der Zeitpunkt der Zahlung.

Für den Brief an den Mieter können Sie dieses Muster verwenden:

#### Vorlage: Anschreiben zur Nebenkostenabrechnung

Muster für den Brief an den Mieter einer Eigentumswohnung: Ergebnis der Betriebskostenabrechnung, Nachzahlung oder Guthaben, neue Vorauszahlung und Einsicht in die Belege.

[Name des Vermieters]  
[Straße Hausnummer, PLZ Ort]

[Name des Mieters]  
[Straße Hausnummer, PLZ Ort]

[Ort], den [Datum]

**Betriebskostenabrechnung [Jahr] für die Wohnung [Straße Hausnummer, Lage der Wohnung]**

[Anrede],

mit diesem Schreiben erhalten Sie die Abrechnung der Betriebskosten für die Zeit vom [erster Tag des Abrechnungszeitraums] bis [letzter Tag des Abrechnungszeitraums]. Die einzelnen Kosten mit den Gesamtkosten des Hauses, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil Ihrer Wohnung finden Sie in der Kostenaufstellung (Anlage 1). Die Heizkostenabrechnung des Messdienstes liegt bei.

Für Ihre Wohnung sind CO₂-Kosten von [Betrag] Euro angefallen. Davon trage ich als Vermieter [Prozent] Prozent, weil das Haus in Stufe [Nummer] liegt ([Wert] kg CO₂ je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr). Ihr Anteil beträgt [Betrag] Euro und ist in Ihren Heizkosten laut Anlage 1 bereits berücksichtigt. Die Berechnung steht in Anlage [Nummer].

Variante bei Ein- oder Auszug im Jahr: „Weil Sie am [Datum] eingezogen sind, rechne ich nur Ihre Mietzeit vom [Datum] bis [Datum] ab, das sind [Anzahl] von [Anzahl] Tagen.“

**1. Ergebnis**

Ihre Kosten laut Anlage 1: [Betrag] Euro  
abzüglich Ihrer Vorauszahlungen ([Anzahl] × [Betrag] Euro): [Betrag] Euro  
Ergebnis: **[Nachzahlung oder Guthaben] von [Betrag] Euro**

Bei einer Nachzahlung: Bitte überweisen Sie den Betrag innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt dieses Schreibens auf das Konto von [Kontoinhaber], IBAN [IBAN], Verwendungszweck „Betriebskosten [Jahr] [Wohnung]“. Nach Ablauf dieser 30 Tage kommen Sie auch ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 3 BGB).

Bei einem Guthaben: Das Guthaben überweise ich Ihnen innerhalb von 14 Tagen auf Ihr Konto mit der IBAN [IBAN des Mieters].

**2. Neue monatliche Vorauszahlung**

Auf Grundlage dieser Abrechnung passe ich die monatliche Vorauszahlung an (§ 560 Abs. 4 BGB). Bisher zahlen Sie [Betrag] Euro, künftig [Betrag] Euro. Grundlage ist ein Zwölftel der abgerechneten Kosten von [Betrag] Euro. Bitte zahlen Sie den neuen Betrag ab dem [Datum] und ändern Sie dafür Ihren Dauerauftrag.

**3. Belege**

Die Belege zu dieser Abrechnung können Sie auf Wunsch einsehen, gern auch elektronisch (§ 556 Abs. 4 BGB). Die Belege der Eigentümergemeinschaft beschaffe ich dafür bei der Verwaltung.

Variante bei offenem Bescheid: „Für die Grundsteuer behalte ich mir eine Nachberechnung vor, weil der Bescheid noch geändert werden kann.“

Für Rückfragen erreichen Sie mich unter [Telefon oder E-Mail].

Mit freundlichen Grüßen

[Name]

Anlagen: Kostenaufstellung (Anlage 1), Heizkostenabrechnung [Jahr], CO₂-Kostenaufteilung (Anlage [Nummer])

**Hinweise zum Ausfüllen**

- Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026 (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Es zählt der Zugang, nicht das Absenden (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08).
- Die Kostenaufstellung braucht vier Angaben: die Gesamtkosten je Kostenart, den Verteilerschlüssel, den Anteil der Wohnung und den Abzug der Vorauszahlungen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 93/15). Ist ein Schlüssel unverständlich, ist die Abrechnung für die betroffenen Posten formell unwirksam (BGH, VIII ZR 84/07).
- Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung im Mietvertrag der Schlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Gesamtkosten und Schlüssel stehen in der Hausgeldabrechnung.
- Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Reparaturen gehören nicht in die Abrechnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Grundsteuer steht nicht in der Hausgeldabrechnung, ist aber umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
- In der Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft ist Ihr Anteil als Vermieter an den CO₂-Kosten meist noch nicht abgezogen. Ziehen Sie ihn selbst ab und nennen Sie dem Mieter seinen Anteil, die Stufe und die Berechnung (§ 7 Abs. 1 und 3 CO2KostAufG). Die Zahlen erhalten Sie von der Verwaltung. Fehlen die Angaben, darf der Mieter seine Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Der Absatz zu den CO₂-Kosten entfällt, wenn für die Heizung keine CO₂-Kosten anfallen, etwa bei einer Wärmepumpe, oder wenn das Haus höchstens zwei Wohnungen hat und Sie eine davon selbst bewohnen (§ 7 Abs. 2 CO2KostAufG).
- Die Zahlungsfrist von 30 Tagen ist ein Vorschlag. Der Satz zum Verzug muss im Schreiben stehen, damit ein Mieter als Verbraucher ohne Mahnung in Verzug kommt (§ 286 Abs. 3 BGB).
- Die neue Vorauszahlung richtet sich nach der letzten Abrechnung und wirkt nur, soweit diese inhaltlich stimmt (BGH, VIII ZR 245/11). Einen pauschalen Sicherheitszuschlag hat der Bundesgerichtshof abgelehnt (VIII ZR 294/10). Das Gesetz nennt keinen Zeitpunkt für den neuen Betrag. Wer sichergehen will, verlangt ihn frühestens ab dem übernächsten Monatsersten nach Zugang.
- Den Vorbehalt für die Grundsteuer dürfen Sie nur machen, wenn Sie ohne eigenes Verschulden noch nicht endgültig abrechnen können, etwa weil ein geänderter Bescheid konkret zu erwarten ist. Kommt der Bescheid, muss die Nachberechnung dem Mieter in der Regel spätestens drei Monate danach zugehen (BGH, VIII ZR 220/05 und VIII ZR 264/12).
- Den Zugang beweisen Sie am leichtesten, wenn Sie den Brief persönlich übergeben und sich den Empfang quittieren lassen. Alternativ wirft ein Bote den Brief ein, der den Inhalt kennt.

Download: https://selbstverwalten.com/vorlagen/anschreiben-nebenkostenabrechnung.docx (Word) · https://selbstverwalten.com/vorlagen/anschreiben-nebenkostenabrechnung.pdf (PDF) · Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 und 4 BGB, § 560 Abs. 4 BGB, § 286 Abs. 3 BGB

> Mit unserem kostenlosen Werkzeug erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung direkt aus der Hausgeldabrechnung, mit Anschreiben und Kostenaufstellung als PDF. Werkzeug: https://selbstverwalten.com/nebenkostenabrechnung-erstellen

## Selbst abrechnen oder Sondereigentumsverwaltung beauftragen?

Wer die Arbeit abgeben will, beauftragt eine [Sondereigentumsverwaltung](https://selbstverwalten.com/blog/sondereigentumsverwaltung), kurz SEV. Sie kümmert sich um das Mietverhältnis der einzelnen Wohnung: Mieteingang, Nebenkostenabrechnung, Mieterkontakt, Reparaturen im Sondereigentum. Die [WEG-Verwaltung](https://selbstverwalten.com/blog/weg-verwaltung) ist dafür nicht zuständig, denn sie verwaltet nur das gemeinschaftliche Eigentum.

Was die Sondereigentumsverwaltung kostet, hängt vom Leistungsumfang und vom Anbieter ab; ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich. Manche Firmen verlangen weniger, wenn sie bereits die Gemeinschaft verwalten. Leistungen wie Neuvermietung, Mieterhöhung oder Gerichtsverfahren werden häufig gesondert berechnet. Auf den Mieter umlegen lässt sich diese Vergütung nicht, sie mindert aber als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung. Bei einer einzelnen Wohnung und einem stabilen Mietverhältnis ist die Verwaltung gut selbst zu schaffen. Der größte Brocken ist die jährliche Abrechnung, und die wird mit sauberer Vorarbeit zur Routine. Wie die Rechnung bei einem ganzen Mietshaus aussieht, zeigt der Artikel über [Aufgaben und Kosten der Mietverwaltung](https://selbstverwalten.com/blog/mietverwaltung-aufgaben-kosten-selbst-verwalten).

> **Mit selbstverwalten.com**
>
> Die Zerlegung des Hausgelds ist Fleißarbeit, die sich jedes Jahr wiederholt. In [selbstverwalten.com](https://selbstverwalten.com/) legen Sie die vermietete Wohnung als eigenes Objekt an, mit Mietverhältnis, Vorauszahlungen und Bankkonto. Das Hausgeld wird in Betriebskosten-Anteil, Rücklage und sonstige Kosten geteilt, und nur der erste Teil landet in der Betriebskostenabrechnung für den Mieter, taggenau bei Ein- und Auszug. Mehr dazu auf der Seite zur [Sondereigentumsverwaltung](https://selbstverwalten.com/sondereigentumsverwaltung).

## Fazit

- Umlagefähig sind nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage, Reparaturen und Sonderumlagen bleiben beim Eigentümer.
- Eine feste Quote für den umlagefähigen Anteil gibt es nicht. Verlässlich ist nur die eigene Rechnung anhand der Einzelabrechnung.
- Die Grundsteuer fehlt in der Hausgeldabrechnung und wird als eigene Zeile ergänzt.
- Ohne abweichende Vereinbarung gilt gegenüber dem Mieter der Verteilerschlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB).
- Die Zwölf-Monats-Frist läuft unabhängig vom Beschluss der Eigentümerversammlung. Wer sie versäumt, verliert die Nachzahlung.

## Häufige Fragen zum Umlegen des Hausgelds

### Kann man das Hausgeld komplett auf den Mieter umlegen?

Nein. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, also etwa Wasser, Müll, Heizung, Hausmeister, Reinigung und Versicherungen. Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Reparaturen und Sonderumlagen trägt der Eigentümer selbst. Eine Klausel, nach der der Mieter pauschal das Hausgeld zahlt, ist für diese Teile unwirksam.

### Wie viel Prozent vom Hausgeld sind umlagefähig?

Eine feste Quote gibt es nicht. Der umlagefähige Anteil hängt von der Ausstattung des Hauses und der Höhe der Rücklagenzuführung ab, in unserem Rechenbeispiel sind es knapp 64 Prozent. Maßgeblich ist immer die eigene Einzelabrechnung, Position für Position sortiert.

### Muss ich mit der Nebenkostenabrechnung warten, bis die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung beschlossen hat?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass der Beschluss der Gemeinschaft keine Voraussetzung für die Nebenkostenabrechnung ist (VIII ZR 249/15). Die Frist von zwölf Monaten läuft unabhängig davon. Liegt die Hausgeldabrechnung nicht rechtzeitig vor, müssen Sie sich um die Zahlen bemühen, etwa über Ihr Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen.

### Welcher Umlageschlüssel gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt ohne abweichende Vereinbarung der Schlüssel, nach dem die Kosten zwischen den Wohnungseigentümern verteilt werden, meist also Miteigentumsanteile (§ 556a Abs. 3 BGB). Steht im Mietvertrag ausdrücklich ein anderer Schlüssel wie die Wohnfläche, geht der Vertrag vor. Heizkosten werden immer nach der Heizkostenverordnung verteilt.

### Darf ich die Grundsteuer zusätzlich zum Hausgeld umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer wird für jede Eigentumswohnung einzeln festgesetzt und direkt vom Eigentümer gezahlt, deshalb steht sie nicht in der Hausgeldabrechnung. In der Nebenkostenabrechnung erscheint sie als eigene Zeile mit dem Betrag aus dem Grundsteuerbescheid.

### Darf der Mieter die Belege der Eigentümergemeinschaft einsehen?

Ja. Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Belege, die seiner Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen. Bei einer Eigentumswohnung sind das die Rechnungen und Verträge der Gemeinschaft. Der Vermieter muss die Einsicht ermöglichen und nutzt dafür sein eigenes Einsichtsrecht gegenüber der Verwaltung.

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## Quelle angeben

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Zitiervorschlag: „Hausgeld auf Mieter umlegen: Was aus der Hausgeldabrechnung in die Nebenkostenabrechnung darf“, selbstverwalten.com, Stand 07.10.2026: https://selbstverwalten.com/blog/hausgeld-auf-mieter-umlegen