# Gemeinschaftsordnung der WEG: Was drinsteht, wann sie dem Gesetz vorgeht und wie sie sich ändern lässt Gemeinschaftsordnung der WEG: Unterschied zur Teilungserklärung und Hausordnung, typische Inhalte, Vorrang vor dem Gesetz und wie man sie ändert. Quelle: https://selbstverwalten.com/blog/gemeinschaftsordnung (selbstverwalten.com, veröffentlicht am 06.10.2026) --- Die Gemeinschaftsordnung ist das Regelwerk einer Wohnungseigentümergemeinschaft: die Vereinbarungen, mit denen die Eigentümer ihr Verhältnis untereinander ergänzend zum oder abweichend vom Wohnungseigentumsgesetz regeln, etwa wie Kosten verteilt, Stimmen gezählt oder Gärten genutzt werden. Meist steht sie in derselben Urkunde wie die Teilungserklärung und ist im Grundbuch eingetragen; dann gilt sie auch für jeden späteren Käufer (§ 10 Abs. 3 WEG). Ändern lässt sie sich grundsätzlich nur mit allen Eigentümern, per Mehrheitsbeschluss nur dort, wo das Gesetz oder eine Öffnungsklausel das erlaubt. Dieser Artikel zeigt, was typischerweise drinsteht, wo die Gemeinschaftsordnung dem Gesetz vorgeht und welche Wege zur Änderung es gibt. Rechtsstand: Oktober 2026. ## Was ist eine Gemeinschaftsordnung? **Gemeinschaftsordnung:** Die Gesamtheit der Vereinbarungen, mit denen die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung vom Wohnungseigentumsgesetz regeln (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Meist legt sie der teilende Eigentümer bei der Aufteilung fest (§ 8 Abs. 2 in Verbindung mit § 5 Abs. 4 WEG); mit der Eintragung im Grundbuch wird sie Inhalt des Sondereigentums. Den Begriff selbst verwendet das Gesetz nicht. Was die Gemeinschaftsordnung nicht regelt, bestimmt das Gesetz, ergänzend das Recht der Gemeinschaft im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG). Eine Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung ist deshalb rechtlich möglich: Dann gilt schlicht das [Wohnungseigentumsgesetz](https://selbstverwalten.com/blog/weg-gesetz). ## Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung, Hausordnung: der Unterschied | Regelwerk | Was es regelt | Wie es entsteht | Wie es sich ändert | |---|---|---|---| | Teilungserklärung im engeren Sinn | Einheiten, Miteigentumsanteile, Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum | Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG) oder Vertrag der Miteigentümer (§ 3 WEG) | Einigung der Betroffenen vor dem Notar, Eintragung im Grundbuch | | Gemeinschaftsordnung | Verhältnis der Eigentümer: Kosten, Nutzung, Sondernutzungsrechte, Stimmrecht, Versammlung | Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), meist durch den teilenden Eigentümer | Vereinbarung aller Eigentümer; per Beschluss nur kraft Gesetzes oder Öffnungsklausel | | Hausordnung | Alltagsregeln wie Ruhezeiten, Reinigung, Müll | Mehrheitsbeschluss (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG) | Mehrheitsbeschluss | | Beschlüsse | einzelne Fragen der Verwaltung | Beschluss in der Versammlung oder im Umlaufverfahren (§ 23 WEG) | neuer Beschluss; festgehalten in der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) | Im Alltag heißt das ganze Urkundenpaket oft einfach Teilungserklärung; wie Sie es lesen, zeigt der Beitrag zur [Teilungserklärung](https://selbstverwalten.com/blog/teilungserklaerung). Die [Hausordnung](https://selbstverwalten.com/blog/hausordnung-weg) ist dagegen in der Regel ein Beschluss und lässt sich mit Mehrheit ändern. Ist eine Hausordnung Teil der Gemeinschaftsordnung, prüfen Sie vor einer Änderung, ob die Gemeinschaftsordnung sie für Mehrheitsbeschlüsse öffnet. ## Was steht in einer Gemeinschaftsordnung? Wortlaut und Umfang unterscheiden sich von Anlage zu Anlage. Diese Bereiche regelt eine Gemeinschaftsordnung typischerweise, und das gilt, wenn sie schweigt: | Bereich | Typische Regelung | Ohne Regelung gilt | |---|---|---| | Kostenverteilung | eigene Schlüssel, etwa für Aufzug, Tiefgarage oder Verwaltung | Verteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) | | Erhaltung | Fenster, Balkone oder Sondernutzungsflächen hält der jeweilige Eigentümer instand | Aufgabe der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) | | Sondernutzungsrechte | Garten, Terrasse, Stellplatz mit Lageplan | alle dürfen das Gemeinschaftseigentum mitgebrauchen (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG) | | Zweck und Gebrauch | Wohnen, Laden, Büro; Regeln zu Gewerbe, Tieren, Vermietung | Gebrauch nach Belieben, soweit andere nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§§ 13, 14 WEG) | | Stimmrecht | Objekt- oder Wertprinzip | eine Stimme je Eigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG) | | Versammlung | Vorsitz, wer Eigentümer vertreten darf, Protokoll | §§ 23 bis 25 WEG | | Bauliche Veränderungen | bestimmte Maßnahmen ohne Beschluss erlaubt | Beschluss nötig (§ 20 Abs. 1 WEG) | | Verkauf | Zustimmung des Verwalters erforderlich | keine Zustimmung nötig (§ 12 Abs. 1 WEG) | | Öffnungsklausel | Änderung von Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit | Änderung nur durch Vereinbarung aller | Zwei Klauseln müssen ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein; ein bloßer Verweis auf die Urkunde genügt bei ihnen nicht: eine Zustimmungspflicht beim Verkauf und die Haftung von Käufern für Geldschulden, etwa für Hausgeldrückstände des Vorgängers (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG). Wie Sondernutzungsrechte entstehen und wer ihre Kosten trägt, erklärt der Beitrag zum [Sondernutzungsrecht](https://selbstverwalten.com/blog/sondernutzungsrecht). ### Gibt es ein Muster für die Gemeinschaftsordnung? Einen Vordruck zum Ausfüllen gibt es nicht. Die Gemeinschaftsordnung wird für die konkrete Anlage entworfen, in der Regel vom Notar zusammen mit der Teilungserklärung, und muss dem Grundbuchamt in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO). Als Lesehilfe dient diese beispielhafte Gliederung: 1. Geltung des Gesetzes, Begriffe 2. Zweckbestimmung und Gebrauch der Einheiten 3. Sondernutzungsrechte mit Lageplan 4. Instandhaltung und Instandsetzung 5. Lasten und Kosten, Wirtschaftsplan und Abrechnung 6. Eigentümerversammlung und Stimmrecht 7. Verwalter und Verwaltungsbeirat 8. Veräußerung und Vermietung 9. Änderung der Gemeinschaftsordnung, Öffnungsklausel ## Geht die Gemeinschaftsordnung dem Gesetz vor? Ja, soweit das Gesetz Abweichungen zulässt. Die Eigentümer können vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Vereinbarungen treffen, „soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist“ (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Regeln kann die Gemeinschaftsordnung nicht aushebeln: | Zwingende Regel | Grundlage | |---|---| | Kein Eigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen; eine Ausnahme ist nur für den Fall der Zerstörung des Gebäudes ohne Pflicht zum Wiederaufbau zulässig | § 11 Abs. 1 WEG | | Die Entziehung des Wohnungseigentums bei schweren Pflichtverletzungen lässt sich nicht ausschließen | § 17 Abs. 3 WEG | | Verwalter: Bestellung höchstens fünf Jahre, beim ersten Mal höchstens drei; Abberufung jederzeit möglich | § 26 Abs. 2, 3 und 5 WEG | | Bauteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, bleiben Gemeinschaftseigentum | § 5 Abs. 2 WEG | | Kein Ausschluss vom Stimmrecht bei Verwalterbestellung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung | BGH, Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 189/24 | Der Bundesgerichtshof zieht die Grenze allgemein: Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen endet dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Eigentümer ausgehöhlt wird; Klauseln, die dagegen verstoßen, sind nichtig (V ZR 189/24). Außerdem müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen. Für eine Beschränkung des Stimmrechts hat das Gericht entschieden: Bleiben bei objektiver Auslegung Zweifel, die sich nicht aufklären lassen, ist die Beschränkung unwirksam. ### Alte Gemeinschaftsordnungen und das neue Recht Ist Ihre Gemeinschaftsordnung älter als die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020, gilt eine wichtige Auslegungsregel. Weicht eine solche Altvereinbarung von Vorschriften ab, die die Reform geändert hat, gilt trotzdem das neue Recht, sofern sich aus der Vereinbarung kein anderer Wille ergibt; ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen (§ 47 WEG). Klauseln, die nur das damalige Gesetz wiederholen oder darauf verweisen, versteht der Bundesgerichtshof grundsätzlich als Verweis auf das jeweils geltende Recht (Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22). Ein Beispiel: Eine Gemeinschaftsordnung von 1993 bestimmte, dass Änderungen der Kostenverteilung nur einstimmig beschlossen werden können. Weil das nur die damalige Rechtslage wiedergab, hatte die Gemeinschaft trotzdem die Kompetenz, den Schlüssel nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit Mehrheit zu ändern. Ob der konkret gewählte neue Schlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach, war eine andere Frage (BGH, Urteil vom 24. April 2026 – V ZR 50/25). ## Wie ändert man die Gemeinschaftsordnung? Vier Wege, je nachdem, was sich ändern soll: | Weg | Wofür | Was nötig ist | Wirkt gegen spätere Käufer | |---|---|---|---| | Vereinbarung | jede Regel der Gemeinschaftsordnung | Zustimmung aller Eigentümer, für die Eintragung in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO); bei Sondernutzungsrechten unter Umständen auch der Grundpfandgläubiger (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG) | erst mit Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG) | | Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel | was die Klausel erfasst | die dort bestimmte Mehrheit | erst mit Eintragung; als Nachweis genügt die Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften, den Antrag kann auch die Gemeinschaft stellen (§ 7 Abs. 2 WEG) | | Beschluss kraft Gesetzes | vor allem die Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) und die Aufhebung einer Zustimmungspflicht beim Verkauf (§ 12 Abs. 4 WEG) | einfache Mehrheit, ordnungsmäßige Verwaltung | ohne Eintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG) | | Anpassungsanspruch | Regeln, an denen festzuhalten aus schwerwiegenden Gründen unbillig ist | Verlangen gegenüber den übrigen Eigentümern, notfalls Klage (§ 10 Abs. 2 WEG) | wie eine Vereinbarung erst mit Eintragung | ### Die Öffnungsklausel und ihre Grenzen Eine Öffnungsklausel erlaubt, Vereinbarungen mit der in ihr bestimmten Mehrheit per Beschluss zu ändern. Auch dann bleiben bestimmte Rechte geschützt. Die Zweckbestimmung einer Wohnung oder eines Teileigentums gehört zu den „mehrheitsfesten“ Rechten und darf auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung des betroffenen Eigentümers geändert oder eingeschränkt werden; ein Verbot der Kurzzeitvermietung setzt die Zustimmung aller Eigentümer voraus (BGH, Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18). Für Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel aus der Zeit vor Dezember 2020 ist die Übergangsfrist abgelaufen. Wer bis zum 31. Dezember 2025 Eigentümer geworden ist, ist auch an nicht eingetragene gebunden; spätere Käufer nur, wenn sie im Grundbuch stehen (§ 48 Abs. 1 WEG). Prüfen Sie deshalb, ob solche Beschlüsse Ihrer Gemeinschaft eingetragen sind. ### Was das Gesetz der Mehrheit erlaubt Seit 2020 lässt sich manches ohne Notar regeln. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit eine Verteilung beschließen, die von der Gemeinschaftsordnung abweicht (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), auch wenn dadurch einzelne Eigentümer erstmals oder gar nicht mehr zahlen (BGH, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 81/23). Der neue Schlüssel muss aber den Interessen der Gemeinschaft und der Einzelnen angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen; das Gericht prüft dabei mehr als bloße Willkür (BGH, V ZR 50/25). ### Anpassung verlangen Jeder Eigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Hürde ist hoch. Bei Kostenschlüsseln nennt der Bundesgerichtshof als Anhaltspunkt eine Abweichung der Fläche vom maßgeblichen Anteil um mehr als 25 Prozent mit entsprechenden Mehrkosten (Urteil vom 11. Juni 2010 – V ZR 174/09; bestätigt in V ZR 50/25). Die sachenrechtlichen Grundlagen, etwa die Anteile selbst, erfasst der Anspruch nicht (BGH, Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 189/11); mehr dazu im Beitrag zum [Miteigentumsanteil](https://selbstverwalten.com/blog/miteigentumsanteil). Und wer eine Nutzungsregel gegen den Willen der anderen ändern will, darf die neue Nutzung erst nach einem rechtskräftigen Urteil aufnehmen (BGH, Urteil vom 23. März 2018 – V ZR 307/16). ## Die Gemeinschaftsordnung in der selbstverwalteten WEG Klauseln, die einen Verwalter voraussetzen, laufen in einer Gemeinschaft ohne Verwalter ins Leere. Drei typische Fälle: - **Zustimmung des Verwalters zum Verkauf.** Die Gemeinschaft kann eine solche Zustimmungspflicht per Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG); danach kann sie im Grundbuch gelöscht werden. - **Einberufung und Protokoll.** Fehlt ein Verwalter, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Eigentümer zur [Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/blog/eigentuemerversammlung) einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Beschluss-Sammlung führt dann der Vorsitzende der Versammlung, sofern die Eigentümer niemand anderen bestimmen (§ 24 Abs. 8 WEG). - **Vertretung nach außen.** Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Verträge unterschreiben dann alle gemeinsam, oder alle erteilen einem Eigentümer gemeinsam eine schriftliche Vollmacht. Klarer ist es, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG); er vertritt die Gemeinschaft dann kraft Gesetzes (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Ein Beschluss legt fest, was geschehen soll, ersetzt aber nicht die Unterschriften gegenüber Handwerkern, Banken oder Versicherern. Nur gegenüber einem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). > **Die Gemeinschaftsordnung in Regeln übersetzen** > > Für selbstverwaltete Gemeinschaften liest der KI-Assistent von [selbstverwalten.com](https://selbstverwalten.com/) auf Wunsch die hinterlegte Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und die gefassten Beschlüsse und schlägt daraus Regeln vor, etwa abweichende Verteilungsschlüssel oder vereinbarte Wartungspflichten. Jeder Vorschlag kommt mit Quellenangabe und wörtlichem Zitat; übernommen wird nur, was Sie bestätigen. Mehr zur [WEG-Verwaltungssoftware](https://selbstverwalten.com/weg-software). ## Kurz zusammengefasst - Die Gemeinschaftsordnung enthält die Vereinbarungen der Eigentümer; sie steht meist in der Urkunde der Teilungserklärung und bindet Käufer, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. - Sie geht dem Gesetz vor, soweit es Abweichungen zulässt, nicht aber zwingendem Recht wie der jederzeitigen Abberufung des Verwalters. - Ältere Klauseln, die nur das damalige Gesetz wiedergeben, stehen dem neuen Recht in der Regel nicht entgegen. - Geändert wird sie durch Vereinbarung aller, durch Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel oder, etwa bei der Kostenverteilung, durch Mehrheitsbeschluss kraft Gesetzes. ## Häufige Fragen zur Gemeinschaftsordnung ### Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung? Die Teilungserklärung im engeren Sinn regelt die Aufteilung: welche Einheiten es gibt, welcher Miteigentumsanteil dazugehört und was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Die Gemeinschaftsordnung enthält die Vereinbarungen über das Zusammenleben, etwa zu Kosten, Stimmrecht, Sondernutzungsrechten und Versammlung. Meist stehen beide in derselben Urkunde, deshalb wird im Alltag oft beides Teilungserklärung genannt. ### Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftsordnung und Hausordnung? Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung und lässt sich grundsätzlich nur mit allen Eigentümern ändern. Die Hausordnung regelt den Alltag im Haus, etwa Ruhezeiten, Reinigung und Müll, und wird in der Regel mit einfacher Mehrheit beschlossen und geändert. Ist eine Hausordnung Teil der Gemeinschaftsordnung, kommt es darauf an, ob diese Mehrheitsbeschlüsse dazu erlaubt. ### Ist die Gemeinschaftsordnung für Käufer verbindlich? Ja, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist; dann ist sie Inhalt des Sondereigentums und gilt für jeden späteren Eigentümer. Nicht eingetragene Vereinbarungen binden einen Käufer nicht. Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel müssen für neue Käufer ebenfalls eingetragen sein, Beschlüsse kraft Gesetzes dagegen nicht. ### Wie kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden? Durch eine Vereinbarung aller Eigentümer, die für die Wirkung gegenüber Käufern im Grundbuch eingetragen wird, oder durch einen Beschluss, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält. Manche Fragen kann die Gemeinschaft kraft Gesetzes mit einfacher Mehrheit regeln, vor allem die Kostenverteilung. Ist eine Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig, kann jeder Eigentümer ihre Anpassung verlangen, notfalls vor Gericht. ### Was gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung dem heutigen WEG widerspricht? Zwingende Vorschriften gehen immer vor. Weicht eine Gemeinschaftsordnung aus der Zeit vor Dezember 2020 von Vorschriften ab, die die WEG-Reform geändert hat, gilt in der Regel das neue Recht, es sei denn, aus der Vereinbarung ergibt sich ein anderer Wille. Klauseln, die nur das damalige Gesetz wiederholen, versteht der Bundesgerichtshof als Verweis auf das jeweils geltende Recht. ### Gibt es ein Muster für eine Gemeinschaftsordnung? Einen Vordruck zum Ausfüllen gibt es nicht, weil die Gemeinschaftsordnung für eine bestimmte Anlage entworfen wird und dem Grundbuchamt in beurkundeter oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen muss. Üblich ist eine Gliederung nach Gebrauch, Sondernutzungsrechten, Instandhaltung, Kosten, Versammlung und Stimmrecht, Verwalter und Beirat sowie Änderungsregeln. Den Entwurf erstellt in der Regel ein Notar. --- ## Quelle angeben Wenn du Inhalte aus diesem Artikel in einem eigenen Text verwendest, auch mit Hilfe einer KI, verlinke bitte diese Seite als Quelle. Zitiervorschlag: „Gemeinschaftsordnung der WEG: Was drinsteht, wann sie dem Gesetz vorgeht und wie sie sich ändern lässt“, selbstverwalten.com, Stand 06.10.2026: https://selbstverwalten.com/blog/gemeinschaftsordnung