# Gebäudeversicherung der WEG: Schutz, typische Lücken und worauf Sie achten müssen

Welche Schäden die Gebäudeversicherung der WEG deckt, wo die gefährlichsten Lücken liegen und wie Eigentümer eine Unterversicherung vermeiden.

Quelle: https://selbstverwalten.com/blog/gebaeudeversicherung-weg (selbstverwalten.com, veröffentlicht am 16.06.2026, aktualisiert am 07.10.2026)

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Ein Rohrbruch im dritten Stock, ein Sturm deckt das Dach ab, der Keller läuft nach einem Starkregen voll: In solchen Momenten entscheidet eine einzige Police darüber, ob die Gemeinschaft glimpflich davonkommt oder auf einem fünfstelligen Schaden sitzen bleibt. Die Wohngebäudeversicherung ist die mit Abstand wichtigste Versicherung jeder WEG, und zugleich die, in der die teuersten Lücken schlummern. Dieser Artikel erklärt, was gedeckt ist, wo typische Fallstricke liegen und worauf Selbstverwalter beim Prüfen und Abschließen achten sollten.

## Was die Wohngebäudeversicherung leistet

**Wohngebäudeversicherung:** Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst, also Mauerwerk, Dach und fest verbaute Bestandteile, gegen Schäden durch bestimmte Gefahren. Die Police der Gemeinschaft erfasst das Gemeinschaftseigentum und in der Regel auch die Gebäudeteile im Sondereigentum. Versichert wird die Gemeinschaft als Ganzes; die Beiträge gehören zu den Bewirtschaftungskosten und werden über das [Hausgeld](https://selbstverwalten.com/blog/hausgeld) auf alle Eigentümer umgelegt.

Der klassische Schutz ruht auf drei Säulen, die meist als verbundene Police abgeschlossen werden:

| Baustein | Versicherte Gefahren | Beispiel |
|---|---|---|
| Feuer | Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion | Kabelbrand im Treppenhaus |
| Leitungswasser | Austritt aus Rohren, Frostschäden an Leitungen | Geplatztes Heizungsrohr |
| Sturm und Hagel | Sturm ab Windstärke 8, Hagelschlag | Abgedecktes Dach nach Orkan |

Was hier nicht aufgeführt ist, ist auch nicht automatisch versichert. Genau das ist eine häufige Quelle böser Überraschungen.

## Die gefährlichsten Lücken

### 1. Elementarschäden fehlen oft

Überschwemmung durch Starkregen, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck sind in der Grunddeckung **nicht** enthalten. Sie müssen als Elementarschadenversicherung zusätzlich vereinbart werden. Angesichts zunehmender Starkregenereignisse ist dieser Baustein heute praktisch unverzichtbar.

> **Starkregen trifft auch Hanglagen und Innenstädte**
>
> Viele Gemeinschaften glauben, Elementarschutz brauche nur, wer am Fluss wohnt. Tatsächlich kann Starkregen überall niedergehen, wie auch der Versichererverband GDV betont, und das Wasser dringt oft als Rückstau aus überlasteten Kanälen in Keller und Tiefgaragen. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Ein Verzicht auf Elementardeckung sollte deshalb eine bewusste, begründete Entscheidung sein.

### 2. Unterversicherung

Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, kürzt der Versicherer im Schadensfall anteilig, auch bei kleinen Schäden. Schutz bietet der gleitende Neuwertfaktor: Die Summe wird über den sogenannten „Wert 1914" und einen jährlich angepassten Baupreisindex fortgeschrieben, sodass der aktuelle Neubauwert abgedeckt bleibt. Achten Sie darauf, dass im Vertrag ein **Unterversicherungsverzicht** vereinbart ist.

**Gleitender Neuwert / Wert 1914:** Der Wert 1914 ist ein fiktiver Bezugswert, der den Gebäudewert zu Baupreisen des Jahres 1914 in Mark ausdrückt. Multipliziert mit dem jährlichen Baupreisindex ergibt sich der aktuelle Neubauwert. Dieses Verfahren hält die Versicherungssumme automatisch auf dem heutigen Preisniveau und verhindert eine schleichende Unterversicherung durch steigende Baukosten.

### 3. Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum

Die Police der WEG deckt das Gemeinschaftseigentum und in der Regel auch die Gebäudeteile im Sondereigentum. Schäden an der Ausstattung innerhalb der Wohnung, etwa an Bodenbelägen, Einbauküchen oder Malerarbeiten, sind trotzdem eine Grauzone: Manche Verträge schließen sie ein, andere nicht. Wo die Police endet, kann die private Hausratversicherung des einzelnen Eigentümers greifen. Nach den Musterbedingungen des GDV gehören etwa Einbauküchen, die ein Wohnungseigentümer auf eigene Kosten angeschafft hat, zum Hausrat.

### 4. Grobe Fahrlässigkeit und Leerstand

Ohne besondere Vereinbarung darf der Versicherer bei grob fahrlässig herbeigeführten Schäden kürzen (§ 81 Abs. 2 VVG). Viele neuere Tarife verzichten darauf, prüfen Sie das. Auch längerer Leerstand einer Einheit kann den Schutz einschränken und sollte dem Versicherer gemeldet werden.

## Selbstbehalt: Beitrag senken, Risiko verschieben

Ein vereinbarter Selbstbehalt senkt die Prämie spürbar, verlagert aber das Risiko kleinerer Schäden auf die Gemeinschaft. Eine grobe Orientierung:

| Selbstbehalt | Wirkung auf den Beitrag | Geeignet für |
|---|---|---|
| 0 € | Höchste Prämie | Kleine WEGs mit dünner Rücklage |
| 500–1.000 € | Spürbar günstiger | Gemeinschaften mit solider Rücklage |
| ab 2.500 € | Deutlich günstiger | Große WEGs, die Kleinschäden selbst tragen |

> **Selbstbehalt nur mit ausreichender Rücklage**
>
> Ein hoher Selbstbehalt lohnt sich nur, wenn die [Erhaltungsrücklage](https://selbstverwalten.com/blog/instandhaltungsruecklage-richtig-kalkulieren) den Eigenanteil im Schadensfall problemlos trägt. Sonst droht ausgerechnet im Schadensfall eine [Sonderumlage](https://selbstverwalten.com/blog/sonderumlage-weg-rechte-pflichten). Rechnen Sie die ersparte Prämie über mehrere Jahre gegen das übernommene Risiko.

## Checkliste: Police prüfen und beschließen

1. **Deckung sichten:** Sind Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel **und** Elementar enthalten?
2. **Versicherungssumme prüfen:** Gleitender Neuwert mit Unterversicherungsverzicht vereinbart?
3. **Selbstbehalt bewerten:** Passt er zur Höhe der Rücklage?
4. **Klauseln checken:** Verzicht auf Einrede grober Fahrlässigkeit, Regelung zum Sondereigentum, Leerstand.
5. **Beiträge vergleichen:** Alle paar Jahre Angebote einholen, der Markt bewegt sich stark.
6. **Beschluss fassen:** Abschluss oder Wechsel der Gebäudeversicherung [mit einfacher Mehrheit beschließen](https://selbstverwalten.com/blog/beschluesse-rechtssicher-fassen) und das Ergebnis im Protokoll festhalten.

### Muster-Beschlusstext

> „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, die Wohngebäudeversicherung für das gemeinschaftliche Eigentum mit Wirkung zum [Datum] bei der [Versicherer] abzuschließen. Die Deckung umfasst die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie weitere Elementargefahren, mit gleitendem Neuwert und Unterversicherungsverzicht. Der Verwalter wird beauftragt, den Vertrag abzuschließen und die bisherige Police fristgerecht zu kündigen."

> **Mit selbstverwalten.com**
>
> Damit im Schadensfall keine Zeit verloren geht, sollten Police, Nachträge und die Schadenhistorie zentral griffbereit liegen. In [selbstverwalten.com](https://selbstverwalten.com/) hinterlegen Sie die Versicherungsunterlagen im digitalen Dokumentenarchiv, verknüpfen Schadensmeldungen direkt mit dem [zuständigen Vorgang](https://selbstverwalten.com/features/vorgangsmanagement) und behalten Beiträge und Fälligkeiten im Blick, ohne Ordnerchaos und ohne Suchen.

## Fazit

- Die Wohngebäudeversicherung ist die wichtigste Police der WEG und deckt das Gemeinschaftseigentum gegen Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel.
- Elementarschäden durch Starkregen und Rückstau sind ein eigener Baustein und heute kaum verzichtbar.
- Gegen Unterversicherung schützt der gleitende Neuwert mit Unterversicherungsverzicht.
- Ein Selbstbehalt senkt den Beitrag, ist aber nur mit ausreichender Rücklage sinnvoll.
- Der Abschluss oder Wechsel wird per Mehrheitsbeschluss entschieden und gehört ins Protokoll.

## Häufige Fragen zur Gebäudeversicherung der WEG

### Wer zahlt die Gebäudeversicherung in der WEG?

Versicherungsnehmer ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Beiträge gehören zu den Bewirtschaftungskosten und werden über das Hausgeld nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen, auf alle Eigentümer umgelegt. Ein einzelner Eigentümer kann sich der gemeinschaftlichen Versicherung nicht entziehen.

### Ist Elementarschutz Pflicht für eine WEG?

Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört aber eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG), und angesichts zunehmender Starkregenereignisse spricht viel dafür, Elementarschutz einzuschließen. Die Gemeinschaft sollte den Einschluss zumindest prüfen und eine bewusste, im Protokoll dokumentierte Entscheidung treffen.

### Was ist der Unterschied zwischen Gebäude- und Hausratversicherung?

Die Gebäudeversicherung der WEG deckt das Gebäude und das Gemeinschaftseigentum, also Mauerwerk, Dach und fest verbaute Teile. Die Hausratversicherung ist Sache jedes einzelnen Eigentümers oder Mieters und schützt das bewegliche Inventar in der Wohnung, etwa Möbel und Elektrogeräte. Beide ergänzen sich.

### Was bedeutet gleitender Neuwert?

Der gleitende Neuwert hält die Versicherungssumme automatisch auf dem aktuellen Baupreisniveau. Grundlage ist der „Wert 1914", der jährlich mit dem Baupreisindex fortgeschrieben wird. Zusammen mit einem Unterversicherungsverzicht verhindert das, dass der Versicherer im Schadensfall wegen einer zu niedrigen Summe anteilig kürzt.

### Lohnt sich ein Selbstbehalt für die WEG?

Ein Selbstbehalt senkt den Beitrag, verlagert aber das Risiko kleinerer Schäden auf die Gemeinschaft. Er lohnt sich vor allem, wenn die Erhaltungsrücklage den Eigenanteil im Schadensfall problemlos trägt. Bei dünner Rücklage drohen sonst ausgerechnet im Schadensfall Sonderumlagen.

### Wie wechseln wir die Gebäudeversicherung?

Holen Sie zunächst Vergleichsangebote ein und prüfen Sie Deckung, Summe und Klauseln. Über den Wechsel entscheidet die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Anschließend kündigt der Verwalter die alte Police fristgerecht und schließt den neuen Vertrag ab; ohne Verwalter unterschreiben alle Eigentümer gemeinsam. Kündigungsfrist und Kündigungstermin stehen im Vertrag; die Frist beträgt mindestens einen und höchstens drei Monate (§ 11 Abs. 3 VVG). Achten Sie auf einen nahtlosen Übergang ohne Deckungslücke.

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Zitiervorschlag: „Gebäudeversicherung der WEG: Schutz, typische Lücken und worauf Sie achten müssen“, selbstverwalten.com, Stand 07.10.2026: https://selbstverwalten.com/blog/gebaeudeversicherung-weg