# Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen, Stimmrecht und Beschlussfähigkeit nach dem WEG

Eigentümerversammlung (ETV) nach WEG: wer einlädt, welche Fristen gelten, wer teilnehmen darf, wann sie beschlussfähig ist und was online erlaubt ist.

Quelle: https://selbstverwalten.com/blog/eigentuemerversammlung (selbstverwalten.com, veröffentlicht am 06.10.2026)

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Die Eigentümerversammlung, kurz ETV, ist das Treffen, in dem die Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft gemeinsam entscheiden: über das Hausgeld, über Reparaturen, über die Hausordnung und über alles andere, was das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt, wird in Textform mit mindestens drei Wochen Vorlauf einberufen und ist seit Dezember 2020 immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer kommen. Die Regeln dazu stehen vor allem in den §§ 23 bis 25 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Dieser Überblick beantwortet die Fragen, die vor jeder Versammlung auftauchen. Wer darf einladen und wer teilnehmen? Wie wird abgestimmt, was gehört ins Protokoll, und wann ist eine Online-Versammlung erlaubt? Er gilt für Gemeinschaften mit Verwalter ebenso wie für kleine WEGs, die sich selbst verwalten. Rechtsstand: Oktober 2026.

## Was ist eine Eigentümerversammlung?

**Eigentümerversammlung (ETV):** Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist der Ort, an dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beschlüsse fasst (§ 23 Abs. 1 WEG). Teilnehmen dürfen die Eigentümer, ihre bevollmächtigten Vertreter und der Verwalter. Das Gesetz nennt sie „Versammlung der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümerversammlung“. Im Alltag sagt man Eigentümerversammlung oder kurz ETV.

Was die Versammlung beschließt, gilt für alle Eigentümer, auch für die, die nicht gekommen sind oder dagegen gestimmt haben. Ein Beschluss bleibt gültig, bis ein Gericht ihn auf eine Anfechtungsklage hin für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

### Worüber die Versammlung entscheidet

Typische Beschlussgegenstände einer ordentlichen Versammlung sind:

| Thema | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Vorschüsse (Hausgeld) auf Grundlage des Wirtschaftsplans | § 28 Abs. 1 WEG |
| Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse aus der Jahresabrechnung | § 28 Abs. 2 WEG |
| Erhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG |
| Bauliche Veränderungen, etwa eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk | § 20 WEG |
| Hausordnung | § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG |
| Bestellung und Abberufung des Verwalters | § 26 WEG |
| Wahl des Verwaltungsbeirats | § 29 WEG |
| Andere Verteilung einzelner Kosten | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG |

### Die gesetzlichen Regeln auf einen Blick

Die wichtigsten Vorschriften im Überblick (Stand: Oktober 2026, WEG zuletzt geändert am 10. Oktober 2024):

| Frage | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Wie oft? | mindestens einmal im Jahr | § 24 Abs. 1 WEG |
| Wer lädt ein? | der Verwalter, ohne Verwalter der Beiratsvorsitz, sein Vertreter oder ein zur Einberufung ermächtigter Eigentümer | § 24 Abs. 1 und 3 WEG |
| Form der Einladung | Textform, eine E-Mail genügt | § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG |
| Einladungsfrist | mindestens drei Wochen, kürzer nur bei besonderer Dringlichkeit | § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG |
| Tagesordnung | jeder Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein | § 23 Abs. 2 WEG |
| Beschlussfähigkeit | keine Mindestteilnahme | § 25 Abs. 1 WEG |
| Mehrheit | Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 25 Abs. 1 WEG |
| Stimmrecht | eine Stimme je Eigentümer, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt | § 25 Abs. 2 WEG |
| Vollmacht | Textform | § 25 Abs. 3 WEG |
| Vorsitz | der Verwalter, sonst eine gewählte Person | § 24 Abs. 5 WEG |
| Protokoll | unverzüglich, mit zwei oder drei Unterschriften | § 24 Abs. 6 WEG |
| Beschluss-Sammlung | Pflicht, fortlaufend nummeriert | § 24 Abs. 7 und 8 WEG |
| Online-Teilnahme | nur nach Beschluss: hybrid mit Mehrheit, rein virtuell mit drei Vierteln | § 23 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 1a WEG |
| Anfechtung | Klage innerhalb eines Monats | § 45 WEG |

## Ist die Eigentümerversammlung Pflicht, und wie oft im Jahr findet sie statt?

Ja. Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Das ist die ordentliche Eigentümerversammlung. Viele Gemeinschaften legen sie in die ersten Monate des Jahres, um über die Abrechnung des Vorjahres zu beschließen. Andere treffen sich im Herbst, damit die Vorschüsse für das neue Jahr rechtzeitig feststehen.

Darüber hinaus kann es jederzeit eine [außerordentliche Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/blog/ausserordentliche-eigentuemerversammlung) geben, wenn eine Entscheidung nicht bis zum nächsten regulären Termin warten kann. Der Verwalter muss sie einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer das in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG).

**Und ohne Verwalter?** Die Jahrespflicht aus § 24 Abs. 1 WEG richtet sich an den Verwalter, die Aufgaben bleiben aber auch ohne ihn. Jedes Jahr müssen die Eigentümer über die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan und über die Abrechnung des Vorjahres beschließen (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG), und jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Ohne Versammlung geht das nur im Umlaufverfahren, in der Regel mit Zustimmung aller in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG). In der Praxis heißt das: einmal im Jahr zusammenkommen.

**Müssen die Eigentümer hingehen?** Nein, eine Teilnahmepflicht gibt es nicht. Wer fehlt, ist an die Beschlüsse aber genauso gebunden wie alle anderen. Deshalb lohnt es sich, bei Verhinderung eine Vollmacht zu erteilen.

## Wer darf die Eigentümerversammlung einberufen?

Im Normalfall lädt der Verwalter ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, dürfen nach § 24 Abs. 3 WEG drei andere Personen einladen:

- der oder die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats,
- dessen Vertreter,
- ein Wohnungseigentümer, den die Gemeinschaft durch Beschluss dazu ermächtigt hat.

Die dritte Möglichkeit gibt es seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020. Für kleine Gemeinschaften ohne Beirat ist sie der wichtigste Weg. Den Ermächtigungsbeschluss fassen Sie am besten vorsorglich, solange alle gut miteinander auskommen. Ein Beispiel für den Wortlaut:

> „Die Wohnungseigentümer ermächtigen [Name], Eigentümer der Wohnung Nr. [Nummer], Versammlungen der Wohnungseigentümer einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert (§ 24 Abs. 3 WEG).“

Gibt es noch niemanden, der einladen darf, können Sie diesen Beschluss auch ohne Versammlung fassen, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Gelingt auch das nicht, bleiben zwei Wege. Der erste ist die Vollversammlung: Kommen alle Eigentümer zusammen und stimmen alle mit ab, schadet es nicht, dass ein Unbefugter eingeladen hat (BGH, Urteil vom 11.03.2022, V ZR 77/21). Der zweite führt zum Amtsgericht. Ein Eigentümer kann sich mit einer Beschlussersetzungsklage zur Einberufung ermächtigen lassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Weil das dauert, lohnt sich der vorsorgliche Beschluss.

> **Wer ohne Befugnis einlädt, gefährdet alle Beschlüsse**
>
> Lädt ein einzelner Eigentümer ohne Ermächtigung ein und erscheinen nicht alle, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar. Klären Sie deshalb vor der Einladung, wer nach § 24 WEG einberufen darf, und nennen Sie diese Grundlage in der Einladung.

## Einladung: Frist, Form und Tagesordnung

Ob die Beschlüsse später halten, entscheidet sich oft schon bei der Einladung. Vier Regeln sind zu beachten. Ausführlich und mit Muster erklärt sie der Ratgeber zur [Einladung zur Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/blog/einladung-eigentuemerversammlung).

- **Form:** Die Einladung erfolgt in Textform (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG). Eine E-Mail reicht, und eine Unterschrift ist nicht nötig. Erkennbar sein muss, wer einlädt.
- **Frist:** Die Einladung soll den Eigentümern mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Kürzer geht es nur bei besonderer Dringlichkeit, etwa nach einem Wasserschaden. Bis Ende November 2020 galten zwei Wochen.
- **Tagesordnung:** Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet war (§ 23 Abs. 2 WEG). Unter „Verschiedenes“ lässt sich deshalb nichts Wesentliches beschließen.
- **Empfänger:** Eingeladen werden alle Eigentümer. Wird jemand vergessen, sind die Beschlüsse in der Regel anfechtbar, aber nicht nichtig (BGH, Urteil vom 20.07.2012, V ZR 235/11).

## Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Teilnehmen dürfen die Wohnungseigentümer, ihre bevollmächtigten Vertreter und der Verwalter. Mieter, Angehörige oder Kaufinteressenten haben kein eigenes Teilnahmerecht.

| Person | Teilnahme | Stimmrecht |
|---|---|---|
| Eigentümer | ja | ja |
| Mehrere Eigentümer einer Wohnung, etwa Eheleute | ja | nur einheitlich |
| Bevollmächtigter Vertreter | ja, mit Vollmacht in Textform | ja, für den Vertretenen |
| Verwalter | ja, er führt in der Regel den Vorsitz | nein, außer er ist selbst Eigentümer |
| Mieter | nur als bevollmächtigter Vertreter | nur als Vertreter |
| Berater, etwa ein Anwalt | nur bei berechtigtem Interesse | nein |
| Käufer vor der Eintragung im Grundbuch | nur mit Vollmacht des Verkäufers | nur als Vertreter |

Einen Berater darf ein Eigentümer nur mitbringen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, zum Beispiel wegen schwieriger Tagesordnungspunkte oder aus gewichtigen persönlichen Gründen (BGH, Beschluss vom 29.01.1993, V ZB 24/92). Dieselbe Entscheidung hat bestätigt, dass die Gemeinschaftsordnung den Kreis der Vertreter beschränken darf, etwa auf Ehegatten, andere Eigentümer oder den Verwalter. Soll ein Sachverständiger zu einem Punkt sprechen, kündigen Sie das in der Einladung an und holen zu Beginn die Zustimmung der Versammlung ein.

Wird eine Wohnung in einer bestehenden Gemeinschaft verkauft, bleibt der Verkäufer bis zur Umschreibung im Grundbuch Eigentümer. Der Käufer hat bis dahin kein eigenes Stimmrecht (BGH, Beschluss vom 01.12.1988, V ZB 6/88). Er kann aber mit einer Vollmacht des Verkäufers teilnehmen. Wie eine wirksame [Vollmacht für die Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/blog/vollmacht-eigentuemerversammlung) aussieht, erklärt ein eigener Ratgeber mit Muster.

## Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Immer, wenn sie ordnungsgemäß einberufen wurde. Seit dem 1. Dezember 2020 gibt es keine Mindestteilnahme mehr. Bis dahin war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. Andernfalls musste eine Wiederholungsversammlung einberufen werden. Diese Regel hat die WEG-Reform ersatzlos gestrichen. Heute entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

**Beispiel:** Eine Gemeinschaft hat acht Eigentümer. Zur Versammlung kommen zwei, und beide stimmen für die neue Haustür. Der Beschluss ist gefasst und bindet alle acht, sofern ihn niemand innerhalb eines Monats anficht.

Steht in einer älteren Gemeinschaftsordnung noch eine eigene Mindestbeteiligung, ändert das in der Regel nichts. Nach § 47 WEG verdrängen Vereinbarungen aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 das neue Recht nur, wenn sich aus ihnen ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist laut Gesetz „in der Regel nicht anzunehmen“.

> **Was das für Abwesende bedeutet**
>
> Weil die Anwesenden allein entscheiden können, hat Fernbleiben Folgen. Wer nicht kommen kann, sollte eine Vollmacht erteilen, auf Wunsch mit Weisungen zu einzelnen Punkten. Wer einlädt, weist in der Einladung am besten ausdrücklich auf diese Möglichkeit hin.

## Stimmrecht: Wer hat wie viele Stimmen?

Das Gesetz geht vom Kopfprinzip aus. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG), unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihm gehören und wie groß sie sind. Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen. Beim Objektprinzip hat jede Wohnung eine Stimme, beim Wertprinzip richtet sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen. Welches Prinzip bei Ihnen gilt, steht in der Gemeinschaftsordnung.

Drei weitere Regeln sind wichtig:

- **Mehrere Eigentümer einer Wohnung,** etwa Eheleute oder eine Erbengemeinschaft, können ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- **Stimmverbot:** Nicht mitstimmen darf, wen der Beschluss als Vertragspartner oder als Gegner in einem Rechtsstreit betrifft, etwa der Eigentümer, dessen eigene Firma beauftragt werden soll (§ 25 Abs. 4 WEG).
- **Enthaltungen** zählen nicht mit. Entscheidend ist, ob es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt (BGH, Beschluss vom 08.12.1988, V ZB 3/88).

Ein Beschluss entsteht erst, wenn die Versammlungsleitung das Ergebnis feststellt und verkündet (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01). Auch ein abgelehnter Antrag ist ein Beschluss, ein sogenannter Negativbeschluss. Beides gehört ins Protokoll.

### Welche Mehrheit braucht welcher Beschluss?

| Gegenstand | Erforderliche Mehrheit | Fundstelle |
|---|---|---|
| Regelfall: Hausgeld, Aufträge, Hausordnung, Verwalterwahl | Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 25 Abs. 1 WEG |
| Bauliche Veränderung, deren Kosten alle tragen sollen | mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind | § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG |
| Zulassung rein virtueller Versammlungen | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen | § 23 Abs. 1a WEG |
| Beschluss ohne Versammlung ([Umlaufbeschluss](https://selbstverwalten.com/blog/umlaufbeschluss-weg)) | Zustimmung aller in Textform, für einzelne Gegenstände nach vorherigem Beschluss die Mehrheit | § 23 Abs. 3 WEG |
| Änderung der Gemeinschaftsordnung | Vereinbarung aller Eigentümer, außer eine Öffnungsklausel erlaubt einen Beschluss | § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG |

Wie Sie Beschlussanträge formulieren und Abstimmungen sauber durchführen, zeigt der Ratgeber [Beschlüsse in der WEG rechtssicher fassen](https://selbstverwalten.com/blog/beschluesse-rechtssicher-fassen).

## Ablauf: So läuft eine Eigentümerversammlung

1. **Eröffnung.** Wer eingeladen hat, eröffnet die Versammlung und begrüßt die Anwesenden.
2. **Versammlungsleitung und Protokoll.** Den Vorsitz führt der Verwalter, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Ohne Verwalter wählen die Eigentümer zu Beginn eine Versammlungsleitung und bestimmen, wer das Protokoll führt.
3. **Feststellungen.** Die Leitung stellt fest, dass ordnungsgemäß eingeladen wurde, wer anwesend oder vertreten ist und ob die Vollmachten in Textform vorliegen.
4. **Tagesordnungspunkte.** Zu jedem Punkt gibt es Bericht und Aussprache. Dann verliest die Leitung den Beschlussantrag, lässt abstimmen und verkündet das Ergebnis.
5. **Verschiedenes.** Hier ist Raum für Hinweise und Wünsche, aber nicht für Beschlüsse.
6. **Schluss.** Die Leitung schließt die Versammlung. Danach wird das Protokoll geschrieben und unterschrieben.

Eine Checkliste mit Zeitplan von der Vorbereitung bis zur Nachbereitung finden Sie im Ratgeber [Eigentümerversammlung vorbereiten und durchführen](https://selbstverwalten.com/blog/eigentuemerversammlung-vorbereiten-durchfuehren).

## Protokoll und Beschluss-Sammlung

Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG). Unterschreiben müssen die Versammlungsleitung, ein Wohnungseigentümer und, falls die Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat hat, dessen Vorsitz oder Vertretung. Eine Frist in Tagen nennt das Gesetz nicht. Weil die Anfechtungsfrist schon am Versammlungstag zu laufen beginnt, sollte das Protokoll innerhalb weniger Tage vorliegen.

Zusätzlich muss jede Gemeinschaft eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Sie enthält den Wortlaut aller Beschlüsse seit dem 1. Juli 2007, fortlaufend nummeriert und mit Ort und Datum der Versammlung, dazu die Urteilsformeln aus Beschlussklagen. Führen muss sie der Verwalter. Fehlt er, ist der Vorsitzende der Versammlung dafür zuständig, solange die Eigentümer niemand anderen bestimmen (§ 24 Abs. 8 WEG). Was genau hineingehört, wer unterschreibt und was bei Fehlern gilt, steht im Ratgeber zum [Protokoll der Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/blog/protokoll-eigentuemerversammlung).

## Online, hybrid oder virtuell: Was ist erlaubt?

Eine Eigentümerversammlung muss nicht mehr zwingend in einem Raum stattfinden. Das WEG kennt heute drei Formen:

| Form | Was sie ist | Voraussetzung | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Präsenzversammlung | alle treffen sich an einem Ort | keine | § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG |
| Hybride Versammlung | Versammlungsort plus Teilnahme per Video | Beschluss mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG |
| Virtuelle Versammlung | ohne Versammlungsort, alle nehmen online teil | Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, gilt höchstens drei Jahre | § 23 Abs. 1a WEG |

Die rein virtuelle Versammlung ist seit dem 17. Oktober 2024 möglich. Sie muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG). Alle müssen also folgen, sich zu Wort melden und abstimmen können. Für eine Übergangszeit gilt eine Einschränkung: Fasst eine Gemeinschaft den Beschluss vor dem 1. Januar 2028, muss sie bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung abhalten, es sei denn, alle Eigentümer verzichten einstimmig darauf (§ 48 Abs. 6 WEG). Ein Verstoß gegen diese Pflicht macht die virtuell gefassten Beschlüsse allerdings weder nichtig noch anfechtbar.

Für kleine Gemeinschaften ist die hybride Form oft ein guter Mittelweg: Wer im Haus wohnt, kommt in den Gemeinschaftsraum, und wer vermietet hat, schaltet sich zu. Wie Abstimmung und Protokoll dabei zusammenspielen, zeigt die Seite zur [Online-Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/features/online-versammlung).

## Was kostet eine Eigentümerversammlung?

Die Kosten der Versammlung sind Kosten der Verwaltung und werden von der Gemeinschaft getragen. Verteilt werden sie nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaft für diese Kosten nichts anderes vereinbart oder beschlossen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Typische Posten sind:

- die Miete für einen Raum, wenn es keinen Gemeinschaftsraum gibt,
- Druck und Porto für Eigentümer ohne E-Mail,
- ein Konferenzdienst bei hybriden oder virtuellen Versammlungen,
- bei Fremdverwaltung eine Sondervergütung, wenn der Verwaltervertrag sie für zusätzliche Versammlungen vorsieht.

In einer kleinen, selbstverwalteten WEG bleibt es oft bei Druck und Porto, wenn man sich im Gemeinschaftsraum, in einer der Wohnungen oder online trifft.

## Welche Fehler machen Beschlüsse angreifbar?

Die meisten Fehler rund um die Versammlung machen Beschlüsse nicht unwirksam, sondern anfechtbar. Der Beschluss gilt dann, bis ein Gericht ihn aufhebt. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Danach ist der Beschluss bestandskräftig.

| Fehler | Folge |
|---|---|
| Einladungsfrist ohne echten Eilfall unterschritten | anfechtbar, wenn sich der Fehler auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann |
| Ein Eigentümer wurde nicht eingeladen | in der Regel anfechtbar, nichtig nur bei gezieltem Ausschluss (BGH, V ZR 235/11) |
| Eine unbefugte Person hat eingeladen | anfechtbar, außer alle Eigentümer nehmen teil und stimmen ab (BGH, V ZR 77/21) |
| Beschluss zu einem Punkt, der nicht in der Einladung stand | anfechtbar (§ 23 Abs. 2 WEG) |
| Stimmen ohne gültige Vollmacht mitgezählt | anfechtbar, wenn das Ergebnis darauf beruht (AG Hechingen, Urteil vom 17.07.2026, 6 C 186/25 WEG) |
| Mehrheitsbeschluss über etwas, das nur alle gemeinsam vereinbaren können | nichtig |

Wie eine Anfechtung abläuft und was sie kostet, erklärt der Ratgeber [WEG-Beschluss anfechten](https://selbstverwalten.com/blog/weg-beschluss-anfechten-frist-kosten).

## Eigentümerversammlung ohne Verwalter: Was Selbstverwalter festlegen sollten

In einer selbstverwalteten WEG fehlt die Person, der das Gesetz viele Aufgaben rund um die Versammlung zuweist. Diese Lücken schließen Sie mit wenigen Festlegungen:

1. **Einberufung:** einen Eigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung ermächtigen, wie oben im Beispiel.
2. **Versammlungsleitung:** zu Beginn jeder Versammlung eine Leitung wählen (§ 24 Abs. 5 WEG).
3. **Beschluss-Sammlung:** bestimmen, wer sie dauerhaft führt (§ 24 Abs. 8 Satz 2 WEG). Sonst wechselt die Zuständigkeit mit jeder Versammlungsleitung.
4. **Vertretung nach außen:** Ein Beschluss legt fest, was geschieht. Wer danach den Vertrag unterschreibt, ist eine eigene Frage. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und einen einzelnen Eigentümer per Mehrheitsbeschluss zum Vertreter zu machen, sieht das Gesetz seit der Reform 2020 nicht mehr vor. Es unterschreiben also alle, oder alle erteilen einer Person gemeinsam eine schriftliche Vollmacht. Dauerhaft einfacher ist es, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG), der die Gemeinschaft dann von Gesetzes wegen vertritt.
5. **Format:** einmal beschließen, ob Eigentümer online teilnehmen können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

> **Die Versammlung an einem Ort organisieren**
>
> Mit [selbstverwalten.com](https://selbstverwalten.com/) legen Sie Einladung und Tagesordnung in der App an. Die App prüft die Ladungsfrist und verschickt die Einladung per E-Mail an alle Eigentümer. Vollmachten, Abstimmung und Protokoll laufen am selben Ort, auf Wunsch als [hybride Eigentümerversammlung](https://selbstverwalten.com/features/hybride-etv) mit Video-Zuschaltung. Die Beschlüsse landen fortlaufend nummeriert in der Beschluss-Sammlung.

## Fazit

- Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt, bei Bedarf zusätzlich außerordentlich.
- Einladen darf der Verwalter, ohne Verwalter der Beiratsvorsitz, sein Vertreter oder ein zur Einberufung ermächtigter Eigentümer.
- Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Teilnehmen dürfen Eigentümer, ihre Vertreter und der Verwalter. Online-Formate brauchen einen vorherigen Beschluss.
- Selbstverwaltete WEGs regeln einmal, wer einlädt und wer die Beschluss-Sammlung führt. Nach außen handeln ohne Verwalter alle Eigentümer gemeinsam.

## Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung

### Wofür steht die Abkürzung ETV?

ETV steht für Eigentümerversammlung, also die Versammlung der Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz spricht von der „Versammlung der Wohnungseigentümer“ oder der „Wohnungseigentümerversammlung“.

### Wie oft im Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal im Jahr, so schreibt es § 24 Abs. 1 WEG dem Verwalter vor. Bei Bedarf kommen außerordentliche Versammlungen hinzu. Auch Gemeinschaften ohne Verwalter brauchen in der Regel eine jährliche Versammlung, weil jedes Jahr über die Vorschüsse und die Abrechnung zu beschließen ist.

### Wer darf an einer Eigentümerversammlung teilnehmen?

Die Wohnungseigentümer, ihre bevollmächtigten Vertreter und der Verwalter. Die Versammlung ist nicht öffentlich. Mieter, Angehörige oder Kaufinteressenten dürfen nur teilnehmen, wenn ein Eigentümer sie bevollmächtigt hat und die Gemeinschaftsordnung den Vertreterkreis nicht beschränkt.

### Ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn nur wenige Eigentümer kommen?

Ja. Seit dem 1. Dezember 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer erscheinen oder vertreten sind. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Wiederholungsversammlung wegen zu geringer Beteiligung gibt es nicht mehr.

### Muss ich als Eigentümer zur Eigentümerversammlung gehen?

Nein, eine Pflicht zur Teilnahme gibt es nicht. Die Beschlüsse binden Sie aber auch dann, wenn Sie nicht da waren. Wer verhindert ist, kann eine Vollmacht in Textform erteilen, auch per E-Mail.

### Darf die Eigentümerversammlung online stattfinden?

Ja, wenn die Gemeinschaft es vorher beschlossen hat. Für eine hybride Versammlung mit Online-Zuschaltung genügt ein Mehrheitsbeschluss. Eine rein virtuelle Versammlung ohne Versammlungsort braucht seit Oktober 2024 einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, der höchstens drei Jahre gilt. Bis einschließlich 2028 ist dann trotzdem einmal im Jahr eine Präsenzversammlung nötig, außer alle verzichten einstimmig darauf.

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Zitiervorschlag: „Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen, Stimmrecht und Beschlussfähigkeit nach dem WEG“, selbstverwalten.com, Stand 06.10.2026: https://selbstverwalten.com/blog/eigentuemerversammlung